案例：

 2015年11月2日，邱某某（甲方、出賣方）、吳泉興（乙方、買受方）與菁英公司（丙方、居間方）簽訂《房地產買賣居間協議》，約定：房屋坐落上海市閘北區三泉路XXX弄XXX號XXX室，總房價款115萬元；乙方為表示購買誠意，向丙方支付意向金2萬元，作為與甲方進行洽談之用；如甲方在《房屋買賣合同》上簽字，則該意向金轉為定金，以擔保《房屋買賣合同》履行。同日，邱某某（甲方、出賣方）、吳泉興（乙方、買受方）又簽訂《房屋買賣合同》，約定：系爭房屋轉讓價款115萬元，乙方應于簽訂示范合同并申請辦理公證手續（若需）當日，通過居間方轉付或自行支付甲方首期房價款（含定金）35萬元；乙方通過銀行貸款方式支付第二期房價款79萬元，乙方應于簽訂示范合同并申請辦理公證手續（若需）后七日內向貸款銀行申請貸款，簽訂一切相關合同，辦理其它一切相關手續；乙方應于本合同約定的過戶期限內或滿足約定的過戶條件前，辦理出符合過戶及抵押登記條件的銀行貸款手續，若乙方申請的貸款額度不足或者無法獲得貸款的，應當在過戶同時將相應部分房價款支付甲方；甲、乙雙方應于2016年3月5日前對該房地產進行驗看、清點，確認無誤后，由甲方交付給乙方，并由乙方自行或通過居間方支付甲方尾款1萬元；甲、乙雙方應于2016年2月28日之前，向房地產交易中心申請辦理產權過戶及抵押（若有）登記手續。邱某某還于當日出具收款收據，載明收到購買系爭房屋的定金2萬元。

 2015年12月18日，邱某某出具收款收據，載明收到購買系爭房屋的部分房價款33萬元。

 2016年1月17日，邱某某（甲方、賣售人）與吳某2（乙方、買受人）簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定：甲乙雙方通過菁英公司宛平南路三店居間介紹，由乙方受讓甲方自有的系爭房屋，轉讓價款為115萬元，甲方于2016年3月12日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接；在2016年2月29日之前，甲乙雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續；乙方未按本合同付款協議約定期限付款的，應當向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款日萬分之伍計算，違約金自本合同應付款期限第二日起算至實際付款之日止；逾期超過柒日后乙方仍未付款的，除乙方應向甲方支付柒日的違約金外，甲方有權單方解除合同；甲方單方解除合同的，應當書面通知乙方，乙方承擔賠償責任，賠償金額為總價款的20%；甲方可從乙方已付款中扣除相當于違約金和賠償金部分的價款，余款返還給乙方。

 上述合同的補充條款（一）載明：甲方應于2016年3月5日之前或收到乙方向貸款銀行申請的貸款款項（若有）劃入甲方指定的賬戶后3個工作日內，將該房地產交付乙方；乙方若需要向貸款銀行申請貸款款項的，乙方應于甲、乙雙方簽訂買賣合同后5個工作日內，備齊貸款資料辦理銀行貸款申請手續；若乙方貸款銀行要求甲方應至貸款銀行簽訂相關文件及要求甲方提供相關資料的，甲方應按乙方貸款銀行要求配合乙方辦理銀行貸款手續；自乙方申請貸款起滿45個工作日，乙方的購房貸款仍不足本合同約定的額度，則乙方應于甲、乙雙方至該房地產所在區的交易中心辦理房地產產權過戶手續之前，現金補足不足部分；本次交易甲、乙雙方應按國家及本市有關規定繳納的稅、費均由乙方承擔并支付，但甲方需在辦理產權過戶時應書面承諾該房地產為其家庭在上海市的唯一一套住宅，因甲方承諾不實或不配合出具書面承諾，則多出的稅費由甲方自行承擔并支付。

 上述合同的附件三付款協議載明：乙方應于甲、乙雙方簽訂本買賣合同當日，支付甲方房款共計35萬元，上述房款包含乙方已支付甲方的定金共計2萬元轉為房款；甲方同意乙方通過向貸款銀行申請79萬元貸款的形式支付第二期房價款，乙方應于簽訂本合同并申請辦理本合同公證手續（若需）后七日內向該貸款銀行申請貸款，簽署借款抵押合同等一切相關協議，辦理一切相關手續，支付一切相關費用并申請辦理借款抵押合同公證手續（若需）；若乙方之貸款申請未經貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請額度，則乙方應于送件當日將其補足并支付給甲方；待乙方之貸款申請經貸款銀行審核通過，且公證處出具買賣合同公證書（若有）、借款抵押合同公證書（若有）后柒個工作日內，甲、乙雙方赴上海市閘北區房地產交易中心申請辦理產權過戶及抵押登記手續（送件），并由菁英公司收執收件收據；待上海市閘北區房地產交易中心出具以乙方為所有權人的房地產證和以貸款銀行為抵押權人的他項權證后三個工作日內，乙方應將該他項權證送交貸款銀行；貸款銀行收到他項權證后柒個工作日內，乙方應通過貸款銀行支付給甲方第二期房價款；乙方應對該房地產及其裝飾、設備情況進行查驗、清點，并確認無誤后，且甲、乙雙方辦妥該房地產交接手續并簽訂房屋交接書當日，支付甲方房款1萬元。

 2016年1月20日，吳某2向工行寶山支行申請個人二手住房貸款（商業性貸款48萬元、公積金貸款31萬元）。嗣后，上述申請未獲得通過，吳某2補充提供了相關材料。

 2016年2月5日，因系爭房屋非邱某某名下唯一住房，其繳納了個人所得稅11，500元。

 2016年4月3日，邱某某向吳某2發出催告函，載明：由于乙方的銀行貸款和錢款至今還沒有到位，甲乙雙方至今不能辦理房屋轉讓過戶手續；鑒于乙方在時間上已違約30多天，甲方考慮終止該房屋的買賣合同，并保留追究相關經濟損失的權利。吳某2收到了上述催告函。同月13日，邱某某向吳某2發出解約函，載明：解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》、《房地產買賣居間協議》、《上海市房地產買賣合同》，并保留追究相關經濟損失的權利。吳某2收到了上述解約函。嗣后，吳某2的貸款申請獲通過，其于同月21日簽署《個人購房借款/擔保合同》、《住房公積金個人住房抵押借款合同》。因邱某某不愿繼續履行買賣合同，雙方協商不成，致成訟。

 審理中，吳某2提供錄音一份，證明2016年4月20日雙方在菁英公司的門店進行了協商。上述錄音中，菁英公司經辦人董淳告知吳某2方，因吳某2曾申請車貸，其提供的收入證明金額不足導致貸款申請未獲通過，經辦人花錢包裝了銀行流水貸款才通過，邱某某的材料2016年3月4日前已經辦理齊全。邱某某認可上述錄音的真實性。吳某2又申請董淳出庭作證。證人陳述其原系菁英公司工作人員，系爭房屋的買賣交易由其經辦；雙方在申請過程中都缺少材料導致延誤，具體什么材料不清楚，第一次申請因為材料不足沒有通過；其向下家表示花錢包裝貸款是為促成業務使用的技巧，實際不存在該情況。吳某2認可證人證言，邱某某則對證人證言不予認可。

 審理中，雙方均確認簽訂網簽合同后第50個工作日為2016年3月30日。吳某2表示吳泉興系其父親，吳泉興出面簽訂《房地產買賣居間協議》、《房屋買賣合同》，其是實際購房人。

法院認為：

 本案的爭議焦點是邱某某是否享有合同解除權。雙方約定吳某2的貸款申請應于2016年3月30日獲貸款銀行審批通過，若未通過或額度不足，應于送件當日補足支付給邱某某。然而，吳某2的貸款申請實際未于上述期限內獲通過，其雖主張貸款申請延誤系政策變化所致，但未提供相應證據佐證，且政策變化亦屬其應承擔的交易風險。同時，證人所述雙方材料不足導致延誤亦與其在錄音中吳某2收入證明金額不夠導致延誤，邱某某材料齊全的說法相矛盾，本院難以采信其證言。因此，吳某2仍應按約履行其支付義務。現吳某2在邱某某催告前后，未及時補足房款，已構成違約，邱某某有權依據約定解除合同。因邱某某已向吳某2發函解除合同，吳某2要求對方配合辦理過戶手續及交房缺乏依據，本院不予支持。合同解除后，邱某某應返還吳某2已支付的房款。

法院判決：

一、解除原告（反訴被告）吳某2與被告（反訴原告）邱某某于2016年1月17日簽訂的《上海市房地產買賣合同》；

二、被告（反訴原告）邱某某應于本判決生效之日起十日內返還原告（反訴被告）吳某2房款35萬元；

三、駁回原告吳某2的全部訴訟請求。

 

評析：

 去年以來，滬上針對二手房買賣相繼出臺了一系列政策，而銀行貸款審批也遵循著“三價就低”原則，該原則的出臺，導致購房人申請貸款及審批的金額大打折扣。很多人主張該“三價就低”原則的出臺系屬于不可抗力，應當免責，并以此主張合同無法履行要求解除合同。

 筆者認為，不可抗力指不能預見、不能避免、不能克服的一些客觀情況。而銀行貸款審批的調整，并非完全不可預見、不能克服，所以并不屬于不可抗力。滬上房地產政策及貸款政策是每個購房者都時刻關注的重要信息，而當事人在申請貸款時應當能夠預見到申請貸款有不被通過的風險，并對不足部分、不能審批等情況作出約定，以便克服該風險。

 所以，貸款的審批金額較往常有大幅降低亦屬于交易風險，并不屬于不可抗力的一般構成要件。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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