案例：

上海市嘉定區(qū)XX路XX號(hào)（單號(hào)）房屋（以下簡(jiǎn)稱“涉案商鋪”）登記的產(chǎn)權(quán)人為上海A有限公司（以下簡(jiǎn)稱“A公司”）。2018年12月3日，A公司（出租人、甲方）與乙方公司（承租人、乙方）簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，其中約定：涉案商鋪面積為2，387.19平方米，乙方租賃該房屋用于辦公、商業(yè)使用；房屋租賃期限為20年，租期自2019年1月1日起至2038年12月31日止；月租金為75，000元／月；未經(jīng)甲方書面同意，乙方擅自轉(zhuǎn)租該商鋪的，乙方負(fù)違約責(zé)任。A公司出具《同意轉(zhuǎn)租證明》，同意乙方公司與丙方公司就涉案商鋪簽訂轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同下的租賃期限為2019年1月10日至2038年12月31日。

2018年12月20日，乙方公司（出租人、甲方）與丙方公司（承租人、乙方）簽訂了編號(hào)為HZZL201811001的《房屋租賃合同》。

合同簽訂后，乙方公司交付了涉案商鋪。丙方公司對(duì)涉案商鋪的二樓及三樓進(jìn)行改造、裝修用于經(jīng)營長租公寓，并將一樓轉(zhuǎn)租給案外人。一樓的其中一間店鋪（即XX路XX號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“1337號(hào)商鋪”）原由案外人金某承租用于經(jīng)營蘭州拉面店，因丙方公司不愿意與金某（少數(shù)民族）簽約，故由丙方公司的全資子公司上海B有限公司（以下簡(jiǎn)稱“B公司”）將該商鋪出租給乙方公司的合作方上海C有限公司（以下簡(jiǎn)稱“C公司”），再由C公司出租給乙方公司的另一合作公司上海碧清咨詢管理工作室（以下簡(jiǎn)稱“碧清工作室”），最后由碧清工作室再出租給金某，租賃期限均至2021年12月31日。

2019年1月17日，丙方公司向乙方公司支付首期（即2019年7月至9月）租金737，500元及押金245，800元。2020年1月19日，丙方公司支付了2019年10月至2020年2月的租金981，942.66元，之后丙方公司未再向乙方公司支付過租金。

2020年5月12日，乙方公司向丙方公司在《房屋租賃合同》中所載通訊地址郵寄《催款函》，要求丙方公司支付2020年3月1日至6月30日的租金及前期逾期支付租金的滯納金，并告知已為丙方公司墊付了2020年3月之前的水電費(fèi)，要求丙方公司書面告知水電費(fèi)發(fā)票接收人的具體聯(lián)系方式。該函件被退回，原因?yàn)樵窡o此人，郵遞員手書“公司早已遷走，電聯(lián)退回”。

2020年6月29日，乙方公司再次向丙方公司上述地址郵寄《催款函》，要求丙方公司支付欠付租金及滯納金，并支付由乙方公司代為墊付的水電費(fèi)及違約金。該函再次被退回，原因?yàn)樵窡o此人。

2020年7月22日，丙方公司向乙方公司發(fā)出《關(guān)于因不可抗力終止〈房屋租賃合同〉的告知函》，函稱：新冠疫情系雙方簽訂租賃合同時(shí)所不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，直接導(dǎo)致丙方公司無法履行合同，屬不可抗力，丙方公司受此影響無法正常開業(yè)運(yùn)營，已無力繼續(xù)租賃涉案商鋪支付后續(xù)租金，故通知乙方公司終止《房屋租賃合同》，要求乙方公司在收到本函之日起三日內(nèi)回函并就合同終止事宜進(jìn)行交接。乙方公司收到該函件后隨即于2020年7月29日回函表示不同意提前終止合同，要求丙方公司繼續(xù)按約履行。

2020年12月27日，丙方公司向乙方公司發(fā)出《接收房屋催告函》，再次表明終止合同并催促乙方公司于收到本函三日內(nèi)辦理交接房屋、合同清算等事宜。2020年12月31日，乙方公司回函再次表示不同意提前終止合同，要求丙方公司繼續(xù)履行合同。

2020年8月，丙方公司向涉案商鋪一樓商鋪的部分租戶發(fā)函催討2020年4月1日至2020年9月30日期間的租金，要求租戶將租金支付至B公司賬戶。

2020年11月，乙方公司先向一審法院起訴丙方公司及擔(dān)保人［即（2020）滬0114民初23948號(hào)案件］，要求丙方公司支付2019年10月至2021年3月的租金計(jì)300余萬元及逾期付款違約金、水電費(fèi)、維修費(fèi)等等，并要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶責(zé)任。該案現(xiàn)在中止審理中。

目前，涉案商鋪的二樓、三樓已被改造為若干房間，配備有家具、家電，但處于未運(yùn)營狀態(tài)。

2021年四月至五月，丙方公司與涉案商鋪一樓的部分租戶簽訂《解除〈商鋪?zhàn)赓U合同〉及騰退清空協(xié)議書》，約定丙方公司給予租戶一定補(bǔ)償，租戶在簽署本協(xié)議后7日內(nèi)停止經(jīng)營，30日內(nèi)完成商鋪的騰退清空、恢復(fù)原狀等工作。

2021年6月18日及21日，丙方公司向乙方公司兩次寄送了《接收房屋催告函》，函稱：1337號(hào)商鋪由金某與乙方公司直接簽約，其他一樓商鋪均已騰空，涉案商鋪已符合交接條件，要求乙方公司收到函件三日內(nèi)復(fù)函并派員對(duì)接房屋接收及合同清算事宜，以防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大。

一審法院認(rèn)為：

依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。丙方公司與乙方公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，該合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。合同期限至2038年12月31日，丙方公司卻以受新冠疫情影響無法正常開業(yè)運(yùn)營為由，于2020年7月22日發(fā)函通知解除《房屋租賃合同》。雖然新冠肺炎疫情被認(rèn)定為突發(fā)公共衛(wèi)生事件后，為保護(hù)人民群眾身體健康和生命安全，政府及有關(guān)部門采取了相應(yīng)疫情防控措施，確實(shí)會(huì)因?yàn)橐咔槠陂g客流減少等原因造成丙方公司營業(yè)收益受到一定影響。但疫情并未影響丙方公司實(shí)際占有使用涉案商鋪，且在疫情防控常態(tài)化條件下生產(chǎn)生活秩序已有效恢復(fù)的形勢(shì)下，新冠疫情不足以導(dǎo)致涉案租賃合同根本無法履行。因此，丙方公司在2020年7月22日發(fā)函時(shí)并不享有約定解除權(quán)或法定解除權(quán)，其發(fā)函的行為不能發(fā)生解除《房屋租賃合同》的效力。

但在房屋租賃等長期性合同中，一方因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、履約能力等原因，導(dǎo)致不可能履行長期合同，需要提前解除，而另一方拒絕解除合同，合同履行陷入僵局。在此情形下，按照誠實(shí)信用原則，雙方當(dāng)事人都應(yīng)善意行使權(quán)利，允許違約方向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院通過裁判終結(jié)合同關(guān)系，從而使當(dāng)事人從難以繼續(xù)履行的合同中脫身，有利于充分發(fā)揮物的價(jià)值，減少財(cái)產(chǎn)浪費(fèi)，有效利用資源。同時(shí)具備以下三個(gè)條件，違約方可以起訴請(qǐng)求解除合同：一是違約方不存在惡意違約的情形；二是違約方繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平；三是守約方拒絕解除合同，違反誠實(shí)信用原則。具體至本案中，丙方公司承租涉案商鋪用于經(jīng)營長租公寓，受新冠疫情及市場(chǎng)狀況的變化等多種因素影響，其承租涉案商鋪的合同目的可能落空，其要求提前解約并非主觀惡意。如要求丙方公司繼續(xù)承租涉案商鋪并支付高昂租金，會(huì)使其遭受重大損失，顯然有失公平。此外，涉案商鋪的二樓及三樓目前處于未運(yùn)營狀態(tài)，一樓已經(jīng)騰空（除1337號(hào)商鋪外，該商鋪實(shí)際由乙方公司的合作方碧清工作室出租給金某），丙方公司已明確放棄上述房屋中的物品并要求乙方公司派人對(duì)接收房事宜，同時(shí)愿意承擔(dān)違約責(zé)任，乙方公司在此種情況下堅(jiān)持履行合同，有違合同交易合作共贏的準(zhǔn)則。基于以上分析，法院認(rèn)為雙方間的《房屋租賃合同》以解除為宜，乙方公司應(yīng)按現(xiàn)狀收回涉案商鋪。

租賃合同雖然得以解除，但丙方公司作為違約方，不能免除其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，需要對(duì)守約方乙方公司的損失進(jìn)行充分賠償。但因乙方公司經(jīng)釋明仍堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同，明確拒絕向丙方公司主張解除合同相應(yīng)的違約責(zé)任，故本案暫無法處理，乙方公司可另案主張。丙方公司要求返還押金，因其欠付的費(fèi)用遠(yuǎn)超押金金額，故法院對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。

一審判決：

一、解除上海丙方企業(yè)管理有限公司與上海乙方置業(yè)投資顧問有限公司之間編號(hào)為HZZL201811001的《房屋租賃合同》；

二、上海乙方置業(yè)投資顧問有限公司應(yīng)按現(xiàn)狀收回位于上海市嘉定區(qū)XX路XX號(hào)（單號(hào)）房屋整棟；

三、對(duì)上海丙方企業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。

二審認(rèn)為：

丙方公司作為違約方有無合同解除權(quán)是本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)。鑒于“違約方不存在惡意違約的情形”、“違約方繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平”、“守約方拒絕解除合同，違反誠實(shí)信用原則”是違約方可要求解除合同的前提條件，本院逐一分析如下：一、丙方公司承租涉案商鋪主要用于經(jīng)營白領(lǐng)公寓及配套商業(yè)服務(wù)，2020年年初爆發(fā)的新冠疫情導(dǎo)致包括餐飲、住宿業(yè)在內(nèi)的商戶停止或縮減營業(yè)的狀態(tài)是不爭(zhēng)的事實(shí)，雖商業(yè)運(yùn)營本身也存在一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但新冠肺炎疫情被認(rèn)定為突發(fā)公共衛(wèi)生事件后，政府及有關(guān)部門采取了相應(yīng)疫情防控措施，疫情期間及在之后的一段不確定的時(shí)間內(nèi)客流減少對(duì)承租方營業(yè)收益造成的影響不可能完全避免。丙方公司實(shí)際支付租金至2020年2月底，之后丙方公司以無法正常開業(yè)運(yùn)營并支付后續(xù)租金為由要求解除雙方之間的《房屋租賃合同》，雖構(gòu)成違約，但其主觀上并不存在惡意的情形。即使如乙方公司所述丙方公司存在于2020年8月25日仍向一樓的部分次承租人索要2020年4月至9月期間的租金并指示支付至其全資子公司賬戶內(nèi)的情況，亦無法證實(shí)丙方公司對(duì)要求解除合同存在主觀惡意。二、雙方之間簽訂的是租期為20年的商鋪?zhàn)赓U合同，本院認(rèn)為，在長期性合同中，因時(shí)間越長、期限越久，可能發(fā)生的影響合同繼續(xù)履行的不確定因素發(fā)生的概率越大，雖丙方公司所負(fù)對(duì)待給付義務(wù)為金錢債務(wù)，但就如一審法院認(rèn)定的，丙方公司因客觀情況、履約能力的變化導(dǎo)致無法履行合同，如另一方拒絕解除合同，合同的履行勢(shì)必陷入僵局，在此情況下堅(jiān)持不同意終結(jié)合同關(guān)系并要求丙方公司繼續(xù)承租涉案房屋并按照約定支付巨額租金顯然有失公平。三、雖乙方公司作為出租方本身并無任何違約行為，但其在丙方公司未支付租金長達(dá)將近2年且丙方公司愿意承擔(dān)違約責(zé)任的情況下仍堅(jiān)持不同意解除合同，違反了誠實(shí)信用原則。按照誠實(shí)信用原則，交易雙方都要善意行使權(quán)力，在合同履行不能時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許違約方請(qǐng)求解除合同。故一審法院在多次向乙方公司進(jìn)行釋明但乙方公司仍不同意解除合同的情況下判決解除合同并認(rèn)定乙方公司對(duì)合同解除后違約責(zé)任可另行主張并無不當(dāng)。根據(jù)已查明之事實(shí)，合同被判令解除后，涉案商鋪并不存在無法整體交付的情形。乙方公司提到有關(guān)涉案租賃關(guān)系中存在案外人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的情況，以其還可以向擔(dān)保人主張權(quán)利為由認(rèn)為合同履行未必進(jìn)入僵局。鑒于主合同是否符合解除條件與債權(quán)人可基于從合同的擔(dān)保關(guān)系實(shí)現(xiàn)債權(quán)并沒有必然聯(lián)系，故乙方公司以此作為拒絕解除涉案《商鋪?zhàn)赓U合同》的理由亦缺乏依據(jù)。

需要指出的是，丙方公司作為違約方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任不因解除合同而減少，乙方公司所述有關(guān)其為履行涉案合同付出的各種成本或?qū)е碌膿p失可在其另行向丙方公司主張承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)一并提出。

由此可見，受新冠疫情及市場(chǎng)狀況的變化等多種因素影響，其承租涉案商鋪的合同目的可能落空，在這種情況下，如果承租人符合以下三個(gè)條件，租賃合同也可能會(huì)解除：

一是違約方不存在惡意違約的情形；

二是違約方繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平；

三是守約方拒絕解除合同，違反誠實(shí)信用原則。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。