小區(qū)物業(yè)公司擬將部分地面車位出租出售，業(yè)主委員會張貼公告表示不同意。雙方協(xié)商無果，后涉訴。那么不能辦理產(chǎn)證的小區(qū)地面停車位，到底屬于建設單位（開發(fā)商）所有，還是小區(qū)業(yè)主共有呢？物業(yè)是否有權對不能辦理產(chǎn)證的小區(qū)地面停車位進行出租出售呢？我們來看最高院早在2017年的司法案例，該案例可以說具有非常直接的指導意義。

 

經(jīng)典案例——(2017)最高法民申2817號

 

2015年4月，開發(fā)商豪運公司向一審法院提起訴訟，請求：依法確認重慶市九龍坡區(qū)帝景豪苑小區(qū)建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的地上停車泊位393個（每個停車泊位價值3萬元，共計1179萬元）的權屬歸豪運公司所有。

 

一審法院認為，本案所涉及停車位是地面停車位，并無建筑物，不能辦理產(chǎn)權登記，其本質上屬于土地使用權。地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權的形式之一。開發(fā)商將開發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設范圍內的土地使用權歸屬全體業(yè)主。因此地面停車位的權益應當歸屬于全體業(yè)主共同享有。開發(fā)商按照規(guī)劃建設的地面停車位屬于開發(fā)商建設的附屬設施。該附屬設施歸屬于全體業(yè)主，其性質與其他公共附屬設施性質并無不同。規(guī)劃從行政要求的角度確定了開發(fā)商的建設義務，開發(fā)商有義務按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設施，但并非依據(jù)規(guī)劃建設的附屬設施都歸開發(fā)商。因此，本案地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設的物業(yè)附屬設施，屬于業(yè)主共有的土地使用權的范疇，其權益歸屬于全體業(yè)主。

 

開發(fā)商能夠以自己的名義處分停車位，應當以其享有車位所有權為前提。本案中，雖然帝景豪苑小區(qū)的地面停車位確系建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位，但地面停車位并未計入建筑面積，也未納入容積率計算；已建成的地面停車位不屬于能夠辦理產(chǎn)權登記手續(xù)和能夠通過登記成為特定業(yè)主所有權的客體范疇，當然也不屬于開發(fā)商可以取得產(chǎn)權登記的物業(yè)。因此，應當認定開發(fā)商就本案涉及的地面停車位無權進行處分。

 

本案地面停車位不能辦理產(chǎn)權登記，不能成為專有權屬客體的地面停車位的本質為轉移歸業(yè)主共有的土地使用權范疇，開發(fā)商以約定方式，在銷售商品房后仍保留該部分土地使用權，并無法律依據(jù)。故豪運公司訴稱憑借合同條款的約定就能判定地面停車位權屬的理由不能成立，一審法院不予支持。

 

二審查明，在雙方當事人提交的2009年6月的帝景豪苑小區(qū)總平面圖中，帝景豪苑總體綜合技術經(jīng)濟指標表載明：該項目規(guī)劃總用地面積76337平方米，總建筑面積193732.25平方米，其中：計容積率地上建筑面積184964.72平方米、不計容積率地下建筑面積184964.72平方米。住宅建筑面積174678.01平方米，公建面積19054.24平方米，公建面積中含地下建筑面積8767.53平方米。

 

二審法院認為，一個建筑物所占建筑面積能否辦理產(chǎn)權登記與是否納入容積率的計算有關。容積率=總計容建筑面積/總用地面積，總計容建筑面積=地上總建筑面積-地上不計容建筑面積+特殊多倍計容面積。根據(jù)2007年的《建設工程規(guī)劃設計方案審查意見書》，雖然規(guī)劃部門規(guī)劃允許修建地上停車位393個，但根據(jù)意見書載明的內容，393個地上停車位所占面積并未計入建筑面積。2009年6月的帝景豪苑小區(qū)總平面圖中，帝景豪苑總體綜合技術經(jīng)濟指標表也未將地上停車位所占面積納入計容積率地上建筑面積。在案件的審理中，豪運公司也未提交證據(jù)證明，在工程竣工驗收時，通過規(guī)劃變更將本案爭議車位所占面積納入了計容建筑面積。綜上，前述地上停車位所占面積不屬于計容積率的地上建筑面積，不能辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，故該部分停車位應屬于《中華人民共和國物權法》第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”。根據(jù)該條的規(guī)定，本案爭議的停車泊位不屬于豪運公司所有。

 

二審駁回豪運公司的上訴，維持原判。 

后豪運公司不服二審判決，向最高院提起再審。最高院認為，案涉車位不能辦理產(chǎn)權登記，因此其不能成為享有專有權的專有部分。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區(qū)建設完成之后，隨小區(qū)內房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內的土地使用權也隨之轉移，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。由于案涉車位不能辦理產(chǎn)權登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當。而開發(fā)商建設的小區(qū)經(jīng)驗收合格，是開發(fā)商的基本義務，且綠化是否超過規(guī)劃面積對認定停車位是否占用業(yè)主共有場地沒有必然聯(lián)系。故豪運公司關于原判決認定案涉車位系占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位，缺乏事實依據(jù)的申請再審事由不能成立。最終裁定，駁回豪運公司的再審申請。

 

律師分析

1、業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，在行政主管部門備案，代表所有業(yè)主的利益。在法律性質上，業(yè)主委員會屬于民間其他組織，不具備獨立法人資格。但對涉及業(yè)主共同利益的事項，業(yè)主委員會有權代表全體業(yè)主進行處理。在司法實踐中，業(yè)主委員會有權成為獨立的訴訟主體。

2、小區(qū)建設完成之后，隨小區(qū)內房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內的土地使用權也隨同轉移至小區(qū)業(yè)主，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。不能辦理產(chǎn)權登記成為特定業(yè)主所有權的客體的地上車位，不能成為享有專有權的專有部分，該部分占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

3、就最新的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》而言，一個物業(yè)管理區(qū)域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。建設單位、業(yè)主均可向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在接到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內組建籌備組?；I備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內公告。籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業(yè)主大會會議。

本文作者：李哲，上海驥路律師事務所合伙人

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