房屋買賣合同中，基于合同相對性原則，賣方有向買方按期交付房屋的義務(wù)，若逾期交房導(dǎo)致違約的，應(yīng)根據(jù)無過錯原則向買方承擔違約責任，但若賣方的逾期交房系由第三人原因?qū)е碌模屹u方已經(jīng)向買方承擔的違約金損失，應(yīng)當由誰來承擔？

法律依據(jù)

《民法典》第五百九十三條 當事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當依法向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理。

參考案例

A公司與B公司相鄰關(guān)系糾紛一案，A公司系某小區(qū)開發(fā)商，B公司系小區(qū)某房屋的業(yè)主。2015年3月9日上午，由B公司隔壁的新業(yè)主在A公司銷售人員及物業(yè)人員陪同下前去查驗房屋，準備辦理入住手續(xù)；進門后發(fā)現(xiàn)主臥、客臥、廚房等天花板、吊頂大面積滲水，有的部位還在滴水，有的粉刷層已經(jīng)脫落，臥室木地板、廚房和走廊大理石地面均有積水現(xiàn)象，房屋裝修嚴重受損。經(jīng)查，新業(yè)主房屋的滲水是因B公司廚房的一只凈水器發(fā)生長時間漏水所致，由于被告沒有及時察覺，導(dǎo)致新業(yè)主房屋損失慘重。后因B公司推諉維修和賠償方案，A公司無奈起訴B公司要求承擔維修費11萬元，以及逾期向新業(yè)主交房的違約金33萬多。

一審法院認為，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。

被告作為房屋權(quán)利人，因房屋廚房凈水器滲水至新業(yè)主房屋造成房屋裝修損壞，應(yīng)當對新業(yè)主房屋由此發(fā)生的損失承擔賠償責任。原告要求被告根據(jù)雙方協(xié)商方案賠償房屋維修費110，000元的訴訟請求，于法有據(jù)，被告亦不持異議，本院予以準許。

根據(jù)原告與新業(yè)主簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》約定，原告因本次滲水需向業(yè)主承擔逾期交房的違約金，現(xiàn)原告要求被告賠償逾期交房違約金333，437元的訴訟請求，于法不悖，違約金金額也沒有超過原告與業(yè)主關(guān)于逾期交房違約金計算標準的約定，故法院對原告該項訴訟請求予以支持。

二審駁回B公司上訴，維持原判。

律師分析

1、本案系因第三人B公司相鄰關(guān)系產(chǎn)生的物權(quán)侵害，導(dǎo)致A公司產(chǎn)生對新業(yè)主的維修損失以及逾期交房違約金損失，第三人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任；A公司有權(quán)基于B公司的侵權(quán)責任，請求相應(yīng)的損害賠償；

2、司法實踐中也有一些例外情況，比如房屋買賣合同雙方惡意串通，變更房屋產(chǎn)權(quán)，賣方在明知房屋由第三人合法居住，買賣房屋可能會因居住及遷戶產(chǎn)生糾紛的情況下，仍擅自與買方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，約定交房、遷戶期限及違約責任，且買賣合同被依法確認無效的前提下，導(dǎo)致訴爭損失的過錯責任在于賣方本身的，法院也很難予以支持，詳見（2018）滬0106民初4952號判決書。

本文作者：李哲，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

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