釋義：

預(yù)查封，是指對(duì)尚未在登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)。實(shí)踐中，最為典型的是對(duì)預(yù)售商品房的預(yù)查封。

 

預(yù)查封制度的法律基礎(chǔ)及可預(yù)查封的類型：

預(yù)查封制度第一次出現(xiàn)，是在最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》【法發(fā)[2004]5號(hào)】第十五條中，該條規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：

(一)作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋;

(二)被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋;

(三)被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。”

 

預(yù)查封法律效力：

預(yù)查封與正式查封有相同的地方，經(jīng)過(guò)登記后，任何單位和個(gè)人均不得處分不動(dòng)產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)等手續(xù)。和正式查封不同的是人民法院不能對(duì)預(yù)查封的房地產(chǎn)進(jìn)行處理。預(yù)查封期間，登記機(jī)關(guān)除了可以將預(yù)查封的房地產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下外，登記機(jī)關(guān)不得為任何其他登記行為。

查封機(jī)關(guān)可以處置被查封的不動(dòng)產(chǎn)，但預(yù)查封只能將不動(dòng)產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下（根據(jù)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十六規(guī)定：“國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開(kāi)始計(jì)算。”）

 

案例分析：

法院在執(zhí)行羅來(lái)義與張某、周某民間借貸一案中，案外人安徽某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司龍騰分公司于2018年3月19日對(duì)本院預(yù)查封被執(zhí)行人張某位于安徽省宿松縣五里鄉(xiāng)某路以北白洋河以東“秀水河畔”商品房3幢1單元某室提出書面異議。

案外人安徽某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司龍騰分公司（下簡(jiǎn)稱“龍騰分公司”）稱，本案所涉房屋系張某、周某于2015年9月25日向案外人龍騰分公司購(gòu)買，首付款未付，由張某、周某出具欠條，按揭款由張某、周某支付。但張某、周某僅支付貸款本息26996.46元至2016年6月21日，貸款銀行直接從龍騰分公司的存款賬戶中扣劃93047.33元以支付張某、周某二人貸款本息。至2017年12月25日，該筆貸款尚欠本息418612.19元。2017年12月4日，龍騰分公司向安徽省宿松縣人民法院提出商品房買賣合同之訴，請(qǐng)求解除與張某、周某之間的商品房買賣合同及與貸款銀行的保證合同，2017年12月25日安徽省宿松縣人民法院作出（2017）皖0826民初3198號(hào)民事判決書，判決解除安徽某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司龍騰分公司與張某、周某之間的商品房買賣合同，現(xiàn)該判決已生效，龍騰分公司已將貸款本息全額支付給貸款銀行，房屋所有權(quán)歸屬龍騰分公司，故請(qǐng)求解除安徽省宿松縣人民法院作出的（2017）皖0826執(zhí)419號(hào)之二執(zhí)行裁定書第一項(xiàng)及協(xié)助執(zhí)行通知書中對(duì)位于安徽省宿松縣五里鄉(xiāng)孚玉東路以北白洋河以東秀水河畔3幢1單元某室房屋的預(yù)查封。

法院最終裁定，中止對(duì)位于安徽省宿松縣五里鄉(xiāng)孚玉東路以北白洋河以東“秀水河畔”商品房3幢1單元某室房屋（建筑面積190.15㎡）的執(zhí)行，解除對(duì)該房屋的預(yù)查封。

律師分析：

預(yù)查封登記是指土地、房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)登記的情況下，人民法院作出查封裁定，土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。相當(dāng)于對(duì)被執(zhí)行將要取得的權(quán)利的一種提前“預(yù)告登記”，在該權(quán)利順利登機(jī)到被執(zhí)行人名下后，轉(zhuǎn)為正式查封。“因此，預(yù)查封并不能限制商品房預(yù)售合同不能履行時(shí)，基于正當(dāng)合法的理由予以解除，當(dāng)商品預(yù)售合同合法解除時(shí)，房屋不再是預(yù)查封對(duì)象”。

當(dāng)商品房買賣合同被法院依法判決解除后，被執(zhí)行人的預(yù)期權(quán)利將來(lái)不會(huì)再產(chǎn)生，預(yù)查封的基礎(chǔ)便已經(jīng)喪失，當(dāng)預(yù)查封沒(méi)有了對(duì)象，其已經(jīng)沒(méi)有存在的意義，法院應(yīng)當(dāng)予以解除。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。