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民法典學(xué)習(xí)筆記（物權(quán)編——第一分編：通則） 

今天，讓我們繼續(xù)學(xué)習(xí)

所有權(quán)分編的內(nèi)容吧！

＃所有權(quán)分編＃

1、征收補(bǔ)償

第243條第二款規(guī)定：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。與《物權(quán)法》第42條相比，增加了“農(nóng)村村民住宅、其他”。

本條修改是為了與2019年新修訂的《土地管理法》保持一致。《土地管理法》第48條第二款規(guī)定：“征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用”，兩個(gè)條文在表述上是完全一致的。雖然《土地管理法》之前法律未明確規(guī)定“農(nóng)村村民住宅”屬于征收補(bǔ)償范圍，但實(shí)際征收過(guò)程中也是列入屬于征收補(bǔ)償范圍的，所以《土地管理法》和民法典做如此修改，起到的是一個(gè)強(qiáng)調(diào)的作用，以特別強(qiáng)調(diào)對(duì)農(nóng)村村民住宅的保障。

2、無(wú)居民海島

第248條規(guī)定：無(wú)居民海島屬于國(guó)家所有，國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使無(wú)居民海島所有權(quán)。

本條屬于新增加的內(nèi)容，但《中華人民共和國(guó)海島保護(hù)法》中有同樣的規(guī)定，該法第四條規(guī)定：“無(wú)居民海島屬于國(guó)家所有，國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使無(wú)居民海島所有權(quán)”。該法自2010年3月1日起施行，《物權(quán)法》在此之前已經(jīng)出臺(tái)，故《民法典》將本條作為新增內(nèi)容寫入。但民法典第246條已經(jīng)規(guī)定：“法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有。國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)。”本條后半句與該條第二款完全重復(fù)，有點(diǎn)累贅。

3、集體經(jīng)濟(jì)組織成員知情權(quán)

第264條規(guī)定：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。集體成員有權(quán)查閱、復(fù)制相關(guān)資料。

本條后段系新增加的內(nèi)容。在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組未履行集體財(cái)產(chǎn)公布義務(wù)的情況下，賦予集體經(jīng)濟(jì)組織成員以查閱、復(fù)制權(quán)。如果集體經(jīng)濟(jì)組織成員的查閱、復(fù)制權(quán)受到侵害，即集體經(jīng)濟(jì)組織拒絕集體成員查閱、復(fù)制，集體成員當(dāng)然可以尋求司法救濟(jì)。由此，本條也創(chuàng)設(shè)了一個(gè)新案由、一種新的案件類型，目測(cè)將有一大波集體經(jīng)濟(jì)組織成員知情權(quán)的案件襲來(lái)。

從法條來(lái)說(shuō)，此類案件還有三個(gè)疑難。一是，何為“集體成員”？即如何確定此類案件的原告資格。依戶籍確定，還是依社員證確定（很多集體經(jīng)濟(jì)組織有社員證）？有些集體經(jīng)濟(jì)組織是以家庭為單位的，那么是戶主有資格做原告，還是家庭成員中每個(gè)人都有資格做原告？二是，相關(guān)資料中的“相關(guān)”具體包括哪些內(nèi)容？三是，訴訟是否需要有前置程序，即集體成員申請(qǐng)查閱、復(fù)制相關(guān)資料遭拒后，才能尋求司法救濟(jì)？上述問(wèn)題有待于司法實(shí)踐的摸索和完善，同時(shí)不排除最高法院出臺(tái)相關(guān)司法解釋的可能。

4、居民委員會(huì)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)義務(wù)

第277條第二款規(guī)定：地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。本條與《物權(quán)法》第75條相比，增加了“居民委員會(huì)”。

現(xiàn)有的行政法規(guī)和部門規(guī)章僅規(guī)定縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立負(fù)有指導(dǎo)義務(wù)。如國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第6條規(guī)定，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。本條將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的指導(dǎo)責(zé)任進(jìn)一步下放至居民委員會(huì)，不僅在基層社會(huì)治理上具有重要意義，對(duì)司法實(shí)踐也有重要影響。法院在審理涉及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)多聽取居民委員會(huì)的意見，這樣更有利于查清事實(shí)、分清是非。

5、業(yè)主共同決定事項(xiàng)

第278條改動(dòng)非常大。首先，擴(kuò)大了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍。一是對(duì)“管理規(guī)約”進(jìn)行重新界定。《物權(quán)法》第76條將業(yè)主共同決定事項(xiàng)中的管理規(guī)約限定為“建筑物及其附屬設(shè)施”的管理規(guī)約，略顯含混不清。比如，關(guān)于小區(qū)綠化的管理規(guī)約是否屬于需要業(yè)主共同決定的管理規(guī)約？（也就是說(shuō)，小區(qū)綠化是否屬于“附屬設(shè)施”？）。現(xiàn)有條文將“建筑物及其附屬設(shè)施”刪去，使得“管理規(guī)約”的內(nèi)涵更加明確，即涉及整個(gè)小區(qū)所有公共事務(wù)的管理規(guī)約，都屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)。二是增加第八項(xiàng)“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”。《物權(quán)法》第76條第一款第（七）項(xiàng)“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”本是一個(gè)開放性條款，“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”本就屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，單從這點(diǎn)來(lái)看，本項(xiàng)似乎無(wú)增加的必要。但是，這兩者的表決方式是不一樣的（下面將講到）。故本處修改除了強(qiáng)調(diào)“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”重要性以外，主要還是為了將涉及該部分事項(xiàng)的表決規(guī)則與其它事項(xiàng)加以區(qū)別（具體見下文）。

其次，在表決規(guī)則上作了根本性的修改。無(wú)論何種事項(xiàng)，均需專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。在此基礎(chǔ)上，再考慮同意率的問(wèn)題，對(duì)于“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”的，需要經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；對(duì)于其它事項(xiàng)，需要經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

總之，除了復(fù)雜的計(jì)算規(guī)則需要厘清之外，本條修改還有三個(gè)要點(diǎn)需要掌握：一是設(shè)置了表決參與率，這是表決有效的前提。二是以參與表決的票數(shù)為基數(shù)計(jì)算同意票數(shù)。三是將物業(yè)維修基金的使用和籌集區(qū)分開，對(duì)于使用維修基金需要“雙過(guò)半”，籌集維修基金則需要“雙四分之三”。

6、維修基金使用

維修基金問(wèn)題是本次民法典修改的重要內(nèi)容之一。除前述第278條將維修基金的籌集、使用區(qū)分開，并設(shè)置不同的表決規(guī)則以外，第281條明確列舉了可以使用維修基金的共有部分范圍，刪除“水箱”、增加了“屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施”。根據(jù)“建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋”第3條第一款，共有部分包括“建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明燈附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分”。本條增加列舉屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施，使得可以使用維修基金的共有部分更加明確化，值得肯定。但把“水箱”刪除筆者難以理解，是因?yàn)樗洳皇枪灿胁糠郑€是水箱被“等”所涵攝，不需要列舉？筆者觀點(diǎn)，水箱屬于共有部分，可以使用維修基金。

第281條擴(kuò)大了維修基金的使用目的，增加“更新和改造”，這有利于解決老舊小區(qū)面臨的實(shí)際難題。

第281條增加了業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)緊急情況下動(dòng)用維修基金的決定權(quán)。需要注意的是，此種情況下維修基金只能用于“維修”，而不能用于更新和改造。當(dāng)然，換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，“更新和改造”是不可能“緊急”的，只有“維修”才可能“緊急”，所以將此種情況下使用維修基金限于“維修”，是“緊急情況”的應(yīng)有之意。但何為緊急情況？沒(méi)有說(shuō)明，筆者認(rèn)為，緊急情況應(yīng)當(dāng)是指共有部分存在重大安全隱患，如果不立即維修將嚴(yán)重威脅小區(qū)居民和相關(guān)群眾的生命、人身和財(cái)產(chǎn)安全，當(dāng)然具體情形需要在司法實(shí)踐中予以類型化。

7、共有部分收益歸屬

第282條規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

本條系新增內(nèi)容。但利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，法理上屬法定孳息，法定孳息一般以歸屬于原物的所有權(quán)人、持有人或者原物的合法占有人為原則。司法實(shí)踐中，法院已經(jīng)處理過(guò)多起物業(yè)公司、開發(fā)商侵占業(yè)主共有部分收益，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)起訴物業(yè)公司、開發(fā)商要求返還的案件，筆者也承辦過(guò)相關(guān)案件。故本條其實(shí)是對(duì)法理和司法實(shí)踐的一種確認(rèn)，同時(shí)對(duì)實(shí)踐中屢見不鮮的物業(yè)公司、開發(fā)商侵占業(yè)主共有部分收益，具有重要的宣告意義。司法實(shí)踐中的難題在于何為“合理成本”？這個(gè)問(wèn)題既需要物業(yè)公司、開發(fā)商等侵占人舉證，同時(shí)需要法院在個(gè)案中根據(jù)實(shí)際情況予以斟酌，同時(shí)不排除在個(gè)案中委托司法審計(jì)鑒定。

8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的治理義務(wù)（治理權(quán)）

第285條系新增條文，其中第一款物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，可以通過(guò)《合同編》新增的“物業(yè)服務(wù)合同”予以調(diào)整。

值得關(guān)注的是本條第二款“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作”以及第286條后段“對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合”。前者規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)（其他管理人）配合政府部門參與小區(qū)治理的義務(wù)，后者規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)（其他管理人）的小區(qū)治理權(quán)（即業(yè)主的積極配合義務(wù)）。筆者揣測(cè)，這是對(duì)“新冠”疫情防控工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。在疫情防控工作中，物業(yè)管理公司在居委會(huì)的指導(dǎo)下，在外來(lái)人員車輛登記管理、測(cè)體溫、居民居家隔離管控等方面發(fā)揮了重要作用，同時(shí)各地也發(fā)生了個(gè)別公民不配合物業(yè)管理公司管理的過(guò)激事件，并承擔(dān)了相應(yīng)的行政處罰和刑事責(zé)任。

本處小標(biāo)題“物業(yè)服務(wù)企業(yè)的治理權(quán)”是筆者自行概括的，不一定正確。筆者認(rèn)為，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)的治理權(quán)”是疫情防控催生出的一個(gè)新事物，同時(shí)也契合了十九屆四中全會(huì)提出的“推進(jìn)社會(huì)治理體系和治理能力現(xiàn)代化”的要求，是一個(gè)比較新的課題，值得做進(jìn)一步的探究。

9、相鄰關(guān)系損害賠償責(zé)任

第296條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。與《物權(quán)法》第92條相比，刪除了“造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償”。

此處修改，是否意味著造成損害的情況下不需要賠償？“有損害就有賠償”是一項(xiàng)基本的法理，相鄰關(guān)系造成損害，當(dāng)然也應(yīng)有所賠償。筆者揣測(cè)，本處刪除，可能是為了區(qū)別相鄰關(guān)系和侵權(quán)責(zé)任，認(rèn)為在對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害的情況下，應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)責(zé)任法進(jìn)行調(diào)整。但即使如此，保留“造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償”也不會(huì)造成歧義，刪除反而會(huì)引發(fā)誤解。

房紹坤教授認(rèn)為，在相鄰關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)可能造成的損害表現(xiàn)為兩種情形：一是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在最低限度內(nèi)利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)所造成的損害。對(duì)于此種損害，屬于容忍義務(wù)范圍內(nèi)所受的損害，因此不構(gòu)成侵權(quán)損害，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。但是不承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任不等于讓相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人自身須承受該損害。按照處理相鄰關(guān)系的公平合理原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)對(duì)該種損害給予補(bǔ)償。二是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人超過(guò)最低限度利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)而造成的損害，此種損害應(yīng)認(rèn)為超過(guò)相鄰關(guān)系最低限度的要求而構(gòu)成侵權(quán)，利用人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。

筆者贊同房紹坤教授的該意見。據(jù)此，本句如果修改為“造成損害的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)侵權(quán)責(zé)任篇的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)責(zé)任；不構(gòu)成侵權(quán)的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)補(bǔ)償”，可能更加妥帖。

10、共有物管理處分

物權(quán)法第96條、97條規(guī)定了共有物的管理、處分和重大修繕，規(guī)定在無(wú)約定的情況下，各共有人都有對(duì)共有物進(jìn)行管理的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)共有物的處分、重大修繕則應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。民法典第300條、第301條基本承繼了上述規(guī)定，但增加了“變更共有物性質(zhì)或者用途”適用與重大修繕同樣的規(guī)則。

上述條文筆者在學(xué)習(xí)和適用《物權(quán)法》時(shí)感到極為困惑，現(xiàn)在仍然有此困惑。首先，第300條的“管理”是否包含了第301條的“處分”“作重大修繕”“變更性質(zhì)或者用途”？這四個(gè)詞在指向上是否存在交叉和重疊關(guān)系？單從語(yǔ)義上來(lái)說(shuō)不能排除這種理解。“作重大修繕”在語(yǔ)義上屬于“管理”的范疇；司法實(shí)務(wù)中常見共有人之一將共有房屋出租，這屬于“管理”還是“處分”？好像也有爭(zhēng)議。由此造成法條適用的混亂。在房屋租賃合同糾紛中，部分共有人未經(jīng)其他共有人同意將房屋出租的行為，在效力認(rèn)定上產(chǎn)生爭(zhēng)議，即是適例。其次，第300條最后一句“各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)”，是否指共有人得依自己的意思單獨(dú)進(jìn)行管理？還是說(shuō)本條僅是一個(gè)宣示性的規(guī)定，并沒(méi)有為“管理”這種行為設(shè)定具體的規(guī)則，對(duì)共有物管理的具體規(guī)則僅需對(duì)301條進(jìn)行反向解釋即可得出？

按最高人民法院《<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>條文理解與適用》對(duì)物權(quán)法第96條的解釋，對(duì)共有物的管理分為共有物保存、共有物改良和共有物利用。（1）共有物保存是指以防止共有物的滅失、毀損或者其權(quán)利喪失、限制等為目的，而維持其現(xiàn)狀的行為，包括事實(shí)行為（對(duì)共有物保管）和法律行為（中斷訴訟時(shí)效的行為）。對(duì)共有物的簡(jiǎn)易修繕，解釋上認(rèn)為與保存行為相同。由于對(duì)共有物的保存行為對(duì)于全體共有人都有好處，不會(huì)損害其他共有人的利益，所以多數(shù)國(guó)家規(guī)定，對(duì)共有物的保存和簡(jiǎn)單修繕可以單獨(dú)進(jìn)行，不需要先經(jīng)過(guò)其他共有人同意。（2）共有物的改良，是指不變更共有物的性質(zhì)而增加其效用或者價(jià)值的行為，如對(duì)共有的房屋進(jìn)行重大修繕，此時(shí)需要適用物權(quán)法第97條的規(guī)則。（3）共有物的利用，是指以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物的性質(zhì)，而決定其使用、收益方法的行為，如將共有房屋出租。（4）共有物的處分，包括法律上的處分，如出賣或贈(zèng)與，也包括事實(shí)上的處分，如將共有物消費(fèi)或者毀棄。

基于上述寓意，筆者認(rèn)為，在理解共有物管理規(guī)則的時(shí)候，有兩個(gè)可供借鑒的思路：（一）將第300條理解為是一般性的宣示條款，并未為共有物的管理提供解決規(guī)則，也即“各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)”是一個(gè)泛指，并非指各共有人得依自己的意思單獨(dú)進(jìn)行管理。將第301條做正、反兩個(gè)方面的解釋，即處分、重大修繕、變更性質(zhì)或者用途時(shí)，需要經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意；對(duì)共有物的其它管理行為，則各共有人得依自己的意思單獨(dú)進(jìn)行。按這種思路，將共有物出租因不屬于處分、重大修繕、變更性質(zhì)或用途，各共有人得依自己的意思單獨(dú)進(jìn)行。

（二）將第300條后句“各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)”解釋為各共有人得依自己的意思單獨(dú)進(jìn)行管理，此時(shí)需要對(duì)此處的“管理”做限縮解釋，即僅指共有物的保存和簡(jiǎn)單修繕。對(duì)于這種情況，各共有人依自己的單獨(dú)意思就可以決定，不需要取得其它共有人的同意。而對(duì)共有物處分（出賣、贈(zèng)與、消費(fèi)、毀棄）、改良（重大修繕）、以及變更性質(zhì)或者用途，則統(tǒng)一適用第301條的規(guī)定。但按照這種理解，對(duì)共有物的利用（出租）既未落在第300條也未落在第301條，似乎存在漏洞。前述最高人民法院《<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>條文理解與適用》傾向于認(rèn)為，“共有物的利用屬于重要的管理行為，各共有人不得單獨(dú)為之”，并認(rèn)為“關(guān)于這一內(nèi)容，建議司法解釋對(duì)此作出規(guī)定”。

11、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使

第305條沿襲《物權(quán)法》第101條，規(guī)定了按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，同時(shí)新增306條，規(guī)定了按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使方式。

2016年3月1日起施行的“物權(quán)法司法解釋（一）”用了6個(gè)條文（第9條至第14條）對(duì)《物權(quán)法》第101條做了解釋，詳細(xì)規(guī)定了按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使問(wèn)題。第306條第二款（兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）與“物權(quán)法司法解釋（一）”第14條（兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)且協(xié)商不成時(shí)，請(qǐng)求按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)予支持）基本一致，只不過(guò)由于性質(zhì)的不同（前者為法條、后者為司法解釋），故在表述方式上存在差異。

第306條第一款前段規(guī)定了按份共有人的及時(shí)通知義務(wù)。何為“及時(shí)”？在哪個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前通知到其他按份共有人方可認(rèn)為是“及時(shí)”？筆者設(shè)想了很多場(chǎng)景，似乎很難概括和界定。（1）在出賣人與買受人達(dá)成正式買賣協(xié)議之前通知才算及時(shí)？但似乎只要出賣人做好了向買受人承擔(dān)違約責(zé)任的準(zhǔn)備，在與買受人達(dá)成正式買賣協(xié)議之后再通知也不算遲。（2）在將共有份額實(shí)際轉(zhuǎn)讓（登記/交付）給買受人后才通知就不“及時(shí)”？但實(shí)際上，對(duì)于房屋等不動(dòng)產(chǎn)，如果缺乏其他共有人的同意，是無(wú)法完成變更登記的；對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，單獨(dú)的份額也無(wú)法實(shí)際交付。所以客觀上該種情況其實(shí)是不存在的。

所以，似乎這里的“及時(shí)”通知并不具有法律上的意義，也即“及時(shí)”并不存在一個(gè)時(shí)間上的節(jié)點(diǎn)，超過(guò)這個(gè)節(jié)點(diǎn)的通知就因?yàn)椤安患皶r(shí)”而不生效力。相反，“及時(shí)通知”的利益是歸屬于轉(zhuǎn)讓人的，及轉(zhuǎn)讓人通知地越及時(shí)、越早，“其他按份共有人是否購(gòu)買”這種不確定的狀態(tài)就能越早結(jié)束，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間的買賣法律關(guān)系就能越早穩(wěn)定和履行。

第306條第一款后段規(guī)定“其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，至于何為“合理期間”，“物權(quán)法司法解釋

（一）”第11條有明確規(guī)定，該條規(guī)定與民法典并不沖突，最高院在對(duì)司法解釋進(jìn)行清理時(shí)，本條應(yīng)該可以得到保留。

12、遺失物認(rèn)領(lǐng)

第318條規(guī)定：遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個(gè)月一年內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。

傳統(tǒng)民法上，遺失物在公告期滿無(wú)人認(rèn)領(lǐng)之后變成“無(wú)主物”，進(jìn)而適用“先占”規(guī)則，由最先占有該物者取得所有權(quán)，但我國(guó)法律不承認(rèn)“先占”制度，規(guī)定公告期滿后遺失物歸國(guó)家所有。這種做法在學(xué)界有所批評(píng)。本次修改將六個(gè)月延長(zhǎng)為一年，應(yīng)該有緩和這種批評(píng)的考慮，但這種修改應(yīng)該是純技術(shù)性的調(diào)整，調(diào)整為一年或是兩年，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性區(qū)別。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)是否可以做個(gè)大數(shù)據(jù)分析，統(tǒng)計(jì)下公安等有關(guān)部門發(fā)出招領(lǐng)公告后，六個(gè)月內(nèi)來(lái)認(rèn)領(lǐng)的占多少？一年內(nèi)來(lái)認(rèn)領(lǐng)的占多少？一年以來(lái)認(rèn)領(lǐng)的有多少？從而為修改提供更為客觀的依據(jù)。

13、添附

第322條規(guī)定了添附制度。添附是事實(shí)行為所導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)，是物權(quán)法上一項(xiàng)非常重要的制度。但我國(guó)立法未系統(tǒng)規(guī)定過(guò)添附制度，僅在部分法律、司法解釋中有相關(guān)規(guī)定，如“最高人民法院房屋租賃合同司法解釋”關(guān)于合同解除、無(wú)效后裝飾裝修的處理。民法典首次明確、系統(tǒng)規(guī)定添附制度。

但本條只是提出了確定添附物的一般原則，并沒(méi)有確定添附物歸屬的具體規(guī)則。根據(jù)法條，在既無(wú)約定又無(wú)法律規(guī)定的情況下，“按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定”，實(shí)在過(guò)于籠統(tǒng)。學(xué)理上一般認(rèn)為：在新產(chǎn)生物上可以區(qū)分主物和從物時(shí)，由主物的所有權(quán)人取得從物的所有權(quán)；如動(dòng)產(chǎn)添附于不動(dòng)產(chǎn)，則以不動(dòng)產(chǎn)為主物，由不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人取得附和其上的所有權(quán)；如果混合物可以在原來(lái)的物主之間分割的，則按比例分割；加工應(yīng)當(dāng)首先確定原物主的優(yōu)先取得權(quán)利，但如果加工付出超出原物的價(jià)值，則加工之物也可以由加工人取得。但學(xué)理畢竟不能作為判案的依據(jù)，最高院應(yīng)該會(huì)對(duì)此出臺(tái)相應(yīng)司法解釋。

轉(zhuǎn)載自：上海松江法院