尚在租賃期內(nèi)的房屋突然遭遇拆遷，承租方該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？近日，連云港市中級(jí)人民法院二審審結(jié)一起租賃合同案件。因房屋租賃合同中有明確約定，承租人獲得了部分補(bǔ)償。

基本案情

曾某（出租方、甲方）與房某（承租方、乙方）簽訂《房屋租賃協(xié)議書》，約定將曾某所有的倉庫500平米出租給房某使用，雙方除約定租期及租金等具體問題外，還特別約定“租賃因國(guó)家規(guī)劃終止時(shí)，除生產(chǎn)設(shè)備及附件歸乙方，對(duì)改造部分不能搬出或者損壞，以后凡是涉及拆遷賠償?shù)龋c乙方無關(guān)。”

合同簽訂后，房某承租涉案房屋并經(jīng)曾某同意后改造為冷庫并使用至今。后涉案房屋遭遇拆遷征收，房某向曾某主張制冷機(jī)、冷庫房、配電柜、冷卻水塔等項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及按面積計(jì)算搬家費(fèi)、過渡費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等費(fèi)用。雙方協(xié)商未果遂訴至法院。

裁判結(jié)果

一審法院認(rèn)為：根據(jù)合同中約定“租賃因國(guó)家規(guī)劃終止時(shí)，除生產(chǎn)設(shè)備及附件歸乙方，對(duì)改造部分不能搬出或者損壞，以后凡是涉及拆遷賠償?shù)龋c乙方無關(guān)。”因此對(duì)房某主張的制冷機(jī)、冷庫房、配電柜、冷卻水塔等項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求予以支持。對(duì)于房某主張按面積計(jì)算搬家費(fèi)、過渡費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失的訴訟請(qǐng)求，一審法院法院未予支持。

曾某不服一審判決上訴，二審法院維持了原判決。

法官說法

隨著城市化進(jìn)程以及舊城改造的不斷推進(jìn)，拆遷征收中出租人與承租人如何分配拆遷款產(chǎn)生的問題越來越多，應(yīng)當(dāng)引起重視。針對(duì)此種情況，法官提醒：

2011年的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施后，排除了房屋承租人在房屋征收時(shí)的主體地位，承租人不再屬于獨(dú)立于出租人之外的補(bǔ)償對(duì)象。如租賃合同中未明確寫明遭遇拆遷該如何處理，那么承租人可以主張哪些權(quán)利？

1、對(duì)于拆遷征收補(bǔ)償款中的搬家費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失和過渡費(fèi)等費(fèi)用，如承租人實(shí)際支出該部分費(fèi)用或?qū)嶋H造成該部分損失，承租人可以向出租人主張分配該部分款項(xiàng)。

2、對(duì)于裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)區(qū)別能否拆除，對(duì)于能拆除的，可以由承租人自行搬離。對(duì)于已經(jīng)與租賃物形成一體的，如果合同尚未到期，那么承租人有權(quán)向出租人主張?jiān)摬糠盅a(bǔ)償款項(xiàng)。如果合同到期后遭遇拆遷征收，原則上該部分物品已歸出租人所有，除非雙方有特別約定。

3、對(duì)于未到期的租金，承租人可向出租人主張退還該部分費(fèi)用。其余費(fèi)用，如雙方無特殊約定，應(yīng)歸出租人所有。

人民法院對(duì)于上述費(fèi)用如何分配，將結(jié)合當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償政策以及租賃履行情況酌情予以認(rèn)定。為了最大限度保護(hù)出租人與承租人的合法利益，法官建議，出租方與承租方應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同時(shí)對(duì)遭遇拆遷后如何分配拆遷款做明確的約定，以免日后發(fā)生矛盾。

轉(zhuǎn)載自：江蘇高院