案例：

鐘某原為上海市閘北區(qū)共和新路XXX弄XXX號XXX室房屋（以下簡稱“系爭房屋”）產(chǎn)權(quán)人。2013年9月26日，鐘某（出賣方、甲方）、凌某（買售方、乙方）與上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所（以下簡稱“某公司”）（居間方、丙方）簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，載明：丙方為甲方與乙方買賣系爭房屋事宜提供居間服務(wù)；系爭房屋售價款為人民幣（以下幣種均為人民幣）550，000元，乙方向丙方支付意向金185，000元，作為與甲方進行洽談之用。如甲方在《房屋買賣合同》上簽字，則該意向金轉(zhuǎn)為定金，以擔(dān)?！斗课葙I賣合同》的履行，落款處有鐘某及凌某的簽字及某公司的公章。同日，鐘某（甲方）與凌某（乙方）又簽署《房屋買賣合同》一份，載明：鐘某將系爭房屋出售給凌某，房價款550，000元，簽署本合同后三十日內(nèi)簽署示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并支付首期房款185，000元，于交易過戶之日支付剩余房款365，000元，甲、乙雙方應(yīng)與2013年10月25日前向房地產(chǎn)交易中心申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。另合同對于買賣雙方稅費的承擔(dān)，違約責(zé)任等做出約定。

2013年10月16日，鐘某（甲方）與案外人王某某（乙方）簽訂《房地產(chǎn)買賣定金協(xié)議》，載明：鐘某將系爭房屋出售給案外人王某某，房價款700，000元，乙方于簽署合同之日支付定金10，000元，雙方于10月21日前簽署正式房地產(chǎn)買賣合同，乙方支付首付款240，000元，雙方交接房屋；雙方應(yīng)于2013年11月21日前辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)并支付430，000元，尾款20，000元待交房時支付。同日，鐘某與案外人王某某簽署正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（合同編號：XXXXXXX）。

2013年10月16日，凌某向鐘某出具收條，載明：今收到鐘某10，000元。

2013年10月21日，上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司風(fēng)險管理部出具《收據(jù)》一張，載明：我公司已于2013年10月21日收到公積金借款人鐘某的公積金貸款代償款182，667.65元，代償款已全部清償。特立此據(jù)。

2013年11月5日，案外人王某某向鐘某中國銀行卡轉(zhuǎn)賬支付380，000元。隨后，鐘某向陳瞻中國銀行卡轉(zhuǎn)賬支付380，000元。同日，凌某向陳瞻出具收條，載明：今收到陳瞻轉(zhuǎn)來共和新路XXX弄XXX號XXX室房款計380，000元，特寫本條，以茲證明。

2012年9月4日，案外人孫某起訴至原審法院要求鐘某支付購買系爭房屋的房屋尾款50，000元，該案的案號為（2012）閘民三（民）初字第*****號。雙方于當(dāng)日在法院主持下達成鐘某于2012年12月31日給付孫某50，000元的調(diào)解協(xié)議。但至調(diào)解協(xié)議約定的履行期限內(nèi)，鐘某未能及時履行，孫某于2013年3月1日向原審法院申請執(zhí)行，原審法院于2013年3月13日出具執(zhí)行裁定書并于2013年3月14日對系爭房屋進行了司法查封。2013年9月29日，鐘某將上述案件的執(zhí)行款項56，000元交至原審法院。對于該款項，鐘某確認系凌某代為給付。

2014年5月5日，鐘某曾將某公司訴至原審法院，要求某公司返還借款224，667元。該案的案號為（2014）閘民二（商）初字第735號，之后鐘某撤回該案的起訴。嗣后，鐘某起訴至原審法院，請求判令：1、某公司返還鐘某款項231，000元；2、本案的訴訟費用由某公司承擔(dān)。原審審理中，鐘某變更第一項訴訟請求為要求某公司返還鐘某171，667元；陳瞻、凌某對上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任

一審法院認為：

審法院認為，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。鐘某與凌某就系爭房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房屋買賣合同》雖從形式上看與一般的房屋買賣合同及居間協(xié)議并無不同。但事實上，一方面，上述兩份協(xié)議對于房價的約定偏低于市場價格；另一方面，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣出房屋賺取差價，侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金，承購自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋等行為，凌某作為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的工作人員，確違反相關(guān)規(guī)定，承購舜世公司提供經(jīng)紀服務(wù)的系爭房屋，且法院查明的情況，凌某并無購買系爭房屋的資格及經(jīng)濟能力，結(jié)合凌某為鐘某償還借款、法院執(zhí)行款，而居間協(xié)議約定意向金的金額與凌某代鐘某償還的金額一致，之后鐘某通過其他中介公司將系爭房屋出售，凌某知曉但并未提出異議等情節(jié)，法院有理由相信，鐘某與凌某簽署的上述兩份協(xié)議更具有一種擔(dān)保的性質(zhì)，雙方并無真實的買賣意思表示。至于鐘某給付凌某之款項，鐘某主張其給付的金額為450，000元，審理中凌某確認的金額為390，000元，且鐘某未能提交其他60，000元的相關(guān)憑證，故不予認可。審理中，鐘某、凌某確認凌某代鐘某歸還或支付款項261，000元，對于差額部分，凌某辯稱系賺取差價抑或其投資回報并無相關(guān)事實和法律依據(jù)，不予采信，故凌某應(yīng)向鐘某返還多收取的款項。對于鐘某要求舜世公司承擔(dān)返還上述款項的義務(wù)，但鐘某未能提交相應(yīng)證據(jù)證明上述款項系舜世公司收取抑或舜世公司代為歸還鐘某所欠債務(wù)，且未能提交舜世公司對凌某上述收款行為明知等證據(jù)，故鐘某要求舜世公司承擔(dān)還款義務(wù)并無相關(guān)事實和法律依據(jù)，不予支持。

二審法院認為：

上訴人凌某在上訴中明確表示其與鐘某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《房屋買賣合同》并無取得系爭房屋物權(quán)的意思，其的目的在于轉(zhuǎn)賣，進而賺取差價，由此可以認定凌某并無真實購買系爭房屋的意思表示，故原審判決對此所作的認定并無不當(dāng)，本院予以認同。同理，從凌某的上述表示，結(jié)合鐘某與案外人簽訂的系爭房屋的買賣合同約定的價格為70萬元并已經(jīng)實際成交的情況，也可以推定系爭房屋的市場價應(yīng)為70萬元。故原審判決認定凌某與鐘某簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《房屋買賣合同》中所約定的55萬元房價低于市場價格，并無不當(dāng)，上訴人凌某對此所提的上訴理由，本院不予采納。此外，凌某認為本案爭議的差額129，000元系投資回報，其有權(quán)取得，但對此其并未提供相應(yīng)書面依據(jù)。上訴人凌某作為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的工作人員，在上訴中自認“購買”系爭房屋的目的在于轉(zhuǎn)賣、賺取差價，凌某的該行為已經(jīng)違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》中規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得“低價收進高價賣出房屋賺取差價”的相關(guān)規(guī)定，故上訴人凌某的該點上訴意見，本院不予采納。

律師分析：

從以上案例不難看出，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，利用出售人對市場信息缺乏認識，自己對市場信息的熟悉，從而打起了投資賺差價的投機念頭，在不對稱的信息中謀取暴利。但殊不知，這種不以取得物權(quán)為目的，而是轉(zhuǎn)賣賺差價的行為，很可能被認定不是真實的意思表示，從而被認定為無效。根據(jù)我國《民法總則》第一百四十三條：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。”的規(guī)定，意思表示不真實的民事法律行為系無效行為。

律師認為，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。凌某的行為是典型的炒房行為，對當(dāng)時的房價上漲起到了推波助瀾的作用，該行為嚴重擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序。本案中的凌某，自己作為中介機構(gòu)的從業(yè)人員“低價收進高價賣出房屋賺取差價”，不僅違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的規(guī)定，也嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對于其這種以投資賺取差價為目的，不以取得物權(quán)為目的的行為，不應(yīng)在受到法律保護。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。