“一房二賣”是指出賣人在已簽訂買(mǎi)賣合同的前提下，以同一房屋為標(biāo)的物再次與他人簽訂買(mǎi)賣合同，將商品房重復(fù)出售給買(mǎi)受人的行為。在房屋買(mǎi)賣過(guò)程中，往往包括簽訂買(mǎi)賣合同的債權(quán)行為和房屋產(chǎn)權(quán)登記的物權(quán)行為，上述兩個(gè)行為之間出現(xiàn)時(shí)間差時(shí)，就會(huì)發(fā)生“一房二賣”現(xiàn)象。近年來(lái)，房?jī)r(jià)迅速增長(zhǎng)，出賣方出售房屋后，辦理過(guò)戶手續(xù)前，房屋價(jià)格發(fā)生大幅增長(zhǎng)，為獲取更多利益，出賣人違反誠(chéng)實(shí)信用原則將房屋進(jìn)行二次出售或多次出售且拒不辦理過(guò)戶手續(xù)。下面，小賢今天通過(guò)一則案例，為大家解讀“一房二賣”的相關(guān)法律問(wèn)題。

案  例

房屋A歸劉某所有，劉某將出賣該房屋。

2015年12月14日，劉某與唐某簽訂《房地產(chǎn)居間合同》，約定劉某將房屋A出賣給唐某，房屋總價(jià)為122萬(wàn)。2016年7月20日，劉某就同一套房屋又與張某簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同》，約定房屋總價(jià)為155萬(wàn)。上述兩個(gè)合同簽訂后，劉某均未按約定辦理房屋網(wǎng)簽和過(guò)戶手續(xù)。

后，唐某與張某分別將劉某起訴至法院，均要求確認(rèn)合同有效并要求劉某將房屋過(guò)戶至自己名下。法院最終判決確認(rèn)上述兩份買(mǎi)賣合同均有效，劉某將房屋A過(guò)戶給唐某，同時(shí)，劉某在返還購(gòu)房款的基礎(chǔ)上另行賠償張某30萬(wàn)。

法官如何判定？

一、買(mǎi)賣合同均有效只要不存在合同無(wú)效、可撤銷、可變更等法定情形，經(jīng)雙方當(dāng)事人平等協(xié)商而自愿簽訂的合同均為有效合同，因此，“一房二賣”中所涉房屋買(mǎi)賣合同均有效。

二、買(mǎi)賣合同均有效的情況下，誰(shuí)優(yōu)先享有物權(quán)？

1.若買(mǎi)賣合同均未履行，適用簽訂在先原則。房屋買(mǎi)賣合同的買(mǎi)受人對(duì)房屋的過(guò)戶均享有期待權(quán)，簽訂合同在先的買(mǎi)受人有權(quán)取得標(biāo)的物所有權(quán)，簽訂合同在后的買(mǎi)受人不能據(jù)此取得所有權(quán)，但可要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

2.買(mǎi)受人均未取得房屋所有權(quán)，適用占有優(yōu)先原則。若買(mǎi)受人均未取得房屋所有權(quán)，但其中一個(gè)買(mǎi)受人已實(shí)際占有房屋，另一方買(mǎi)受人未占有房屋，那么，占有房屋的買(mǎi)受人有權(quán)要求取得完整物權(quán)，即有權(quán)取得房屋所有權(quán)。但此處所述的“占有”僅指合法占有且該占有必須發(fā)生在糾紛產(chǎn)生之前。

3.一方當(dāng)事人已履行合同，適用履行在先原則。房屋買(mǎi)賣合同的所有買(mǎi)受人均未取得房屋所有權(quán)或占有房屋時(shí)，若其中一份買(mǎi)賣合同已經(jīng)履行，另一份買(mǎi)賣合同尚未履行，則已履行合同的買(mǎi)受人有權(quán)優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。

4.一方買(mǎi)受人已取得房屋所有權(quán)，適用物權(quán)有限原則。“一房二賣”中，其中一個(gè)買(mǎi)受人已辦理過(guò)戶登記手續(xù)，另一個(gè)買(mǎi)受人未辦理登記手續(xù)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)和物權(quán)優(yōu)先債權(quán)原則，已取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人應(yīng)該優(yōu)先受到法律保護(hù)。

5.綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際履行情況。房屋買(mǎi)賣合同的買(mǎi)受人均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，也未合法占有房屋，簽訂合同時(shí)間與履行時(shí)間也存在交叉，那么應(yīng)該綜合考慮合同成立先后順序、買(mǎi)受人實(shí)際付款數(shù)額及是否辦理網(wǎng)簽等因素，公平合理地予以判定。

買(mǎi)家如何防范？

一、及時(shí)辦理網(wǎng)簽手續(xù)

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋后，要及時(shí)辦理“網(wǎng)簽”手續(xù)，這樣出賣人不能再將房屋過(guò)戶給第三人，可以有效阻止出賣人“一房二賣”。但“網(wǎng)簽”手續(xù)并非房屋買(mǎi)賣合同生效條件，也不能作為房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶依據(jù)，更不能對(duì)抗房屋的合法占有人。

二、加重賣家違約成本

簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)，買(mǎi)受人在合同條款中約定違約責(zé)任及賠償責(zé)任，以加重出賣人的違約成本。常用條款如下：

（1）定金條款，即要求買(mǎi)受人支付一定比例的定金，如買(mǎi)受人不履行買(mǎi)賣合同約定，買(mǎi)受人無(wú)權(quán)要求返還定金；如出賣人違約不履行買(mǎi)賣合同約定，應(yīng)向買(mǎi)受人雙倍返還定金。

（2）懲罰性賠償條款，即無(wú)法取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人可以要求出賣人承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

（3）損失賠償條款，即出賣人出現(xiàn)“一房二賣”違約情形時(shí)，應(yīng)賠償買(mǎi)受人房屋溢價(jià)部分的價(jià)款。

三、及時(shí)申請(qǐng)預(yù)告登記

當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣合同時(shí)，可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分房屋的，不發(fā)生物權(quán)效力。買(mǎi)受人通過(guò)申請(qǐng)預(yù)告登記的方式，不僅可以限制出賣人的出賣行為，也可以保障“一房二賣”中對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有優(yōu)先權(quán)。

法律如何規(guī)定？

《物權(quán)法》第九條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”

《物權(quán)法》第十五條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

另外，2020年5月28日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條第一款和第二百一十五條第一款對(duì)此問(wèn)題也作出了同樣規(guī)定。

轉(zhuǎn)載自奉法尚賢