“一房二賣”是指出賣人在已簽訂買賣合同的前提下，以同一房屋為標(biāo)的物再次與他人簽訂買賣合同，將商品房重復(fù)出售給買受人的行為。在房屋買賣過程中，往往包括簽訂買賣合同的債權(quán)行為和房屋產(chǎn)權(quán)登記的物權(quán)行為，上述兩個行為之間出現(xiàn)時間差時，就會發(fā)生“一房二賣”現(xiàn)象。近年來，房價迅速增長，出賣方出售房屋后，辦理過戶手續(xù)前，房屋價格發(fā)生大幅增長，為獲取更多利益，出賣人違反誠實信用原則將房屋進(jìn)行二次出售或多次出售且拒不辦理過戶手續(xù)。下面，小賢今天通過一則案例，為大家解讀“一房二賣”的相關(guān)法律問題。

案  例

房屋A歸劉某所有，劉某將出賣該房屋。

2015年12月14日，劉某與唐某簽訂《房地產(chǎn)居間合同》，約定劉某將房屋A出賣給唐某，房屋總價為122萬。2016年7月20日，劉某就同一套房屋又與張某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定房屋總價為155萬。上述兩個合同簽訂后，劉某均未按約定辦理房屋網(wǎng)簽和過戶手續(xù)。

后，唐某與張某分別將劉某起訴至法院，均要求確認(rèn)合同有效并要求劉某將房屋過戶至自己名下。法院最終判決確認(rèn)上述兩份買賣合同均有效，劉某將房屋A過戶給唐某，同時，劉某在返還購房款的基礎(chǔ)上另行賠償張某30萬。

法官如何判定？

一、買賣合同均有效只要不存在合同無效、可撤銷、可變更等法定情形，經(jīng)雙方當(dāng)事人平等協(xié)商而自愿簽訂的合同均為有效合同，因此，“一房二賣”中所涉房屋買賣合同均有效。

二、買賣合同均有效的情況下，誰優(yōu)先享有物權(quán)？

1.若買賣合同均未履行，適用簽訂在先原則。房屋買賣合同的買受人對房屋的過戶均享有期待權(quán)，簽訂合同在先的買受人有權(quán)取得標(biāo)的物所有權(quán)，簽訂合同在后的買受人不能據(jù)此取得所有權(quán)，但可要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

2.買受人均未取得房屋所有權(quán)，適用占有優(yōu)先原則。若買受人均未取得房屋所有權(quán)，但其中一個買受人已實際占有房屋，另一方買受人未占有房屋，那么，占有房屋的買受人有權(quán)要求取得完整物權(quán)，即有權(quán)取得房屋所有權(quán)。但此處所述的“占有”僅指合法占有且該占有必須發(fā)生在糾紛產(chǎn)生之前。

3.一方當(dāng)事人已履行合同，適用履行在先原則。房屋買賣合同的所有買受人均未取得房屋所有權(quán)或占有房屋時，若其中一份買賣合同已經(jīng)履行，另一份買賣合同尚未履行，則已履行合同的買受人有權(quán)優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。

4.一方買受人已取得房屋所有權(quán)，適用物權(quán)有限原則。“一房二賣”中，其中一個買受人已辦理過戶登記手續(xù)，另一個買受人未辦理登記手續(xù)，根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為準(zhǔn)和物權(quán)優(yōu)先債權(quán)原則，已取得房屋所有權(quán)的買受人應(yīng)該優(yōu)先受到法律保護(hù)。

5.綜合考慮各買受人實際履行情況。房屋買賣合同的買受人均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，也未合法占有房屋，簽訂合同時間與履行時間也存在交叉，那么應(yīng)該綜合考慮合同成立先后順序、買受人實際付款數(shù)額及是否辦理網(wǎng)簽等因素，公平合理地予以判定。

買家如何防范？

一、及時辦理網(wǎng)簽手續(xù)

買受人購買房屋后，要及時辦理“網(wǎng)簽”手續(xù)，這樣出賣人不能再將房屋過戶給第三人，可以有效阻止出賣人“一房二賣”。但“網(wǎng)簽”手續(xù)并非房屋買賣合同生效條件，也不能作為房屋產(chǎn)權(quán)過戶依據(jù)，更不能對抗房屋的合法占有人。

二、加重賣家違約成本

簽訂房屋買賣合同時，買受人在合同條款中約定違約責(zé)任及賠償責(zé)任，以加重出賣人的違約成本。常用條款如下：

（1）定金條款，即要求買受人支付一定比例的定金，如買受人不履行買賣合同約定，買受人無權(quán)要求返還定金；如出賣人違約不履行買賣合同約定，應(yīng)向買受人雙倍返還定金。

（2）懲罰性賠償條款，即無法取得房屋所有權(quán)的買受人可以要求出賣人承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

（3）損失賠償條款，即出賣人出現(xiàn)“一房二賣”違約情形時，應(yīng)賠償買受人房屋溢價部分的價款。

三、及時申請預(yù)告登記

當(dāng)事人簽訂買賣合同時，可向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分房屋的，不發(fā)生物權(quán)效力。買受人通過申請預(yù)告登記的方式，不僅可以限制出賣人的出賣行為，也可以保障“一房二賣”中對房屋產(chǎn)權(quán)享有優(yōu)先權(quán)。

法律如何規(guī)定？

《物權(quán)法》第九條第1款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”

《物權(quán)法》第十五條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

另外，2020年5月28日通過的《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款和第二百一十五條第一款對此問題也作出了同樣規(guī)定。

轉(zhuǎn)載自奉法尚賢