現(xiàn)實(shí)中，時(shí)常遇到一房二賣(mài)的行為。那么，此種情形下，當(dāng)事人該怎么維權(quán)呢？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。”

根據(jù)該條法律規(guī)定，在遭遇一房二賣(mài)情形時(shí)，先買(mǎi)受人可起訴法院，要求確認(rèn)房產(chǎn)商與后買(mǎi)受人惡意串通簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。根據(jù)“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，先買(mǎi)受人須舉證證明對(duì)方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為屬于惡意串通。

附：相關(guān)案例

張某某訴劉某某等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

青海省高級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

(2017)青民終21號(hào)

上訴人（原審被告）：張某某。

委托訴訟代理人:蘆某某，西寧市某某區(qū)中心法律服務(wù)所法律工作者。

被上訴人（原審原告）：劉某某。

委托訴訟代理人：鐘汝超，北京市中盈律師事務(wù)所西寧分所律師。

原審被告：青海某某集團(tuán)大洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

法定代表人：胡某某，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：張連軍、郭瑾，青海夏都律師事務(wù)所律師。

上訴人張某某因與被上訴人劉某某、原審被告青海某某集團(tuán)大洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某某公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服西寧市中級(jí)人民法院（2016）青01民初307號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年1月22日立案后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人張某某的委托訴訟代理人蘆某某，被上訴人劉某某的委托訴訟代理人鐘汝超，原審被告某某公司的委托訴訟代理人張連軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某某上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，駁回劉某某的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、一審認(rèn)定某某公司欠付劉某某等人工程款而將案涉商鋪出售給劉某某，并約定在商鋪交付給劉某某后一年內(nèi)將所有產(chǎn)權(quán)手續(xù)交付給劉某某。而案涉商鋪實(shí)際上是某某公司因拖欠其他實(shí)際施工人工程款而用該商鋪進(jìn)行了抵賬，并不是某某公司欠付劉某某工程款。即某某公司與劉某某并無(wú)工程欠款的事實(shí)。二、一審法院認(rèn)定張某某向某某公司法定代表人或其指定的第三人轉(zhuǎn)款的行為不能證實(shí)是某某公司與張某某之間的借款顯然錯(cuò)誤。因?yàn)槟衬彻镜姆ǘù砣送瑫r(shí)又是其他幾家公司的法定代表人，某某公司的法定代表人因公司資金周轉(zhuǎn)困難而向張某某借款均是用在公司的經(jīng)營(yíng)之上而不是用于其個(gè)人，即便是與某某公司沒(méi)有直接關(guān)系，但是某某公司愿意承擔(dān)其他公司的所有債務(wù)這與法也并不相悖，況且所有款項(xiàng)是經(jīng)雙方結(jié)算后才達(dá)成的《抵賬協(xié)議》。對(duì)此張某某在一審中除了出示《抵賬協(xié)議》外，還有銀行的轉(zhuǎn)帳憑證予以證實(shí)。三、一審法院以某某公司多次向劉某某承諾辦理房產(chǎn)證但總是以種種借口進(jìn)行推諉、拖延，而給張某某辦理房產(chǎn)證卻極為迅速，張某某在購(gòu)買(mǎi)該商鋪時(shí)始終未到實(shí)地查看與日常交易習(xí)慣不符為由認(rèn)為某某公司存在惡意，某某公司與張某某存在惡意串通，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。因案涉商鋪是以抵賬的方式抵給張某某的，而不是日常的商品房買(mǎi)賣(mài)，況且張某某是在房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)了解后也確實(shí)看到該商鋪在正常出租使用才與某某公司簽訂的《抵賬協(xié)議》。四、既然某某公司給劉某某多次承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，最后一次承諾的時(shí)間是2014年10月前，那么劉某某為什么在某某公司再次失約的情況下未向其主張權(quán)利而是放任其權(quán)利于不顧，讓張某某與某某公司來(lái)惡意串通侵害其權(quán)利，這顯然與情理不通。五、案涉商鋪都是因抵賬而產(chǎn)生的買(mǎi)賣(mài)行為，一審法院以劉某某先購(gòu)得、先占有為由認(rèn)定張某某與某某公司的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，缺乏法律依據(jù)同時(shí)也與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定相悖。

劉某某答辯稱(chēng)：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。一、劉某某購(gòu)買(mǎi)房屋的民事行為沒(méi)有任何瑕疵。2006年8月31日，劉某某與某某公司簽訂了《商鋪出售協(xié)議書(shū)》，購(gòu)買(mǎi)了位于西寧市城東區(qū)八一中路25號(hào)1號(hào)樓副25-3室商鋪。該協(xié)議簽訂之前，的確存在某某公司將該房屋抵債給施工人，由施工人尋找買(mǎi)主，找到買(mǎi)主后，買(mǎi)主與某某公司簽訂協(xié)議，然后在三方在場(chǎng)確認(rèn)的情況下，買(mǎi)主支付的購(gòu)房款由某某公司直接交給施工人用于抵債，某某公司向買(mǎi)房人出具購(gòu)房款收據(jù)，確認(rèn)已經(jīng)收到購(gòu)房款。以這樣的方式購(gòu)買(mǎi)房屋，除了同時(shí)了結(jié)某某公司與其債權(quán)人的債務(wù)之外，與一般的房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性的不同。協(xié)議簽訂后，劉某某全額支付了購(gòu)房款。某某公司于2007年初將房屋交付給劉某某，劉某某一直占有使用近十年。不論周邊商戶(hù)、住戶(hù)，還是與房屋有關(guān)的物業(yè)管理、工商管理、水電、郵電、招商租賃等等部門(mén)，均以劉某某擁有該房屋為常識(shí)。在此期間，劉某某多次要求某某公司辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證，可某某公司以種種理由拖延并多次出具承諾書(shū)，承諾限期辦理完畢，但至今未給劉某某辦理該房屋的相關(guān)權(quán)證。二、一審法院認(rèn)定張某某缺乏證據(jù)證實(shí)與某某公司之間的借款關(guān)系是正確的。張某某舉證其向若干案外自然人轉(zhuǎn)款的銀行憑證，該憑證并不能證明其給某某公司借款。1.這些自然人與某某公司沒(méi)有法律上的聯(lián)系，張某某稱(chēng)這些人是某某公司法定代表人胡某某的親友，向這些人付款就相當(dāng)于向某某公司付款，沒(méi)有證據(jù)予以證明。2.退一步講，款項(xiàng)即使是付給某某公司，也不能排除支付的是欠款、貨款等。三、一審判決認(rèn)定張某某與某某公司惡意串通是基于以下一個(gè)完整的邏輯鏈條：劉某某早在十年之前購(gòu)買(mǎi)并實(shí)際取得房屋--在此期間雙方一直為辦理房產(chǎn)證進(jìn)行交涉，某某公司一直承諾辦理但一直沒(méi)有兌現(xiàn)--某某公司迅速為張某某辦理房產(chǎn)證（這說(shuō)明某某公司具備為劉某某辦理的條件而故意不辦）--張某某與某某公司所謂的房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有一分錢(qián)的金錢(qián)往來(lái)，只有所謂的抵債協(xié)議--張某某作為買(mǎi)房人竟然沒(méi)有在房產(chǎn)證辦理完成之前看房，也沒(méi)有向房屋租戶(hù)提出自己是新的房主，租金的享有者，直到房產(chǎn)證辦理完畢后向法院起訴。綜上，一審法院認(rèn)定張某某與某某公司的房屋買(mǎi)賣(mài)存在惡意，所簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效正確。

2016年8月25日，劉某某以某某公司、張某某為被告向一審法院提起訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)某某公司與張某某之間以位于西寧市城東區(qū)八一中路25號(hào)1號(hào)樓副25-3室商鋪抵債的行為無(wú)效；2.確認(rèn)劉某某是位于西寧市城東區(qū)八一中路25號(hào)1號(hào)樓副25-3號(hào)商鋪的所有權(quán)人。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：因某某公司欠付劉某某等人工程款，2006年8月31日，某某公司與劉某某簽訂《商鋪出售協(xié)議書(shū)》，將八一路大洋華府小區(qū)臨街商鋪1號(hào)樓A軸11-19、軸11-18軸之間約266.73㎡出售給劉某某，價(jià)格為每平方米3600元，協(xié)議簽訂時(shí)劉某某給付某某公司定金2萬(wàn)元，某某公司交房時(shí)劉某某須將余款940228元一次性付清；某某公司交房后一年內(nèi)，將所有產(chǎn)權(quán)手續(xù)交付劉某某。2012年10月17日，某某公司向劉某某等人出具《承諾書(shū)》，承諾在2012年12月30日前解除涉案房屋抵押、辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)；2013年7月2日，某某公司又向劉某某等人出具《承諾計(jì)劃書(shū)》，承諾在2013年8月30日前辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；2014年7月2日，某某公司及江西昂大投資發(fā)展有限公司再次向劉某某等人出具《承諾書(shū)》，認(rèn)可未辦理房產(chǎn)證的原因在自身未歸還貸款，同時(shí)承諾，在2014年10月前辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。劉某某等人從購(gòu)買(mǎi)該房屋后至今一直以所有權(quán)人身份對(duì)外出租商鋪、取得收益。2015年11月26日，某某公司與張某某簽訂《抵帳協(xié)議書(shū)》，約定某某公司所欠債務(wù)由張某某償還共計(jì)27756426.26元，某某公司現(xiàn)無(wú)力償還所欠債務(wù)，經(jīng)協(xié)商將開(kāi)發(fā)的位于西寧市城東區(qū)八一中路25號(hào)臨街鋪面五套(大洋華府1號(hào)樓副25-1，副25-3，副25-5，副25-7)以每平方米25000元抵給張某某，抵償價(jià)26858000元。將上述房產(chǎn)抵給張某某后，某某公司仍欠張某某款項(xiàng)898426.26元，待張某某取得房產(chǎn)證后半年內(nèi)由某某公司支付給張某某，此筆余款付清后雙方再無(wú)債權(quán)債務(wù)。同日，雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。2015年12月15日，張某某取得上述商鋪的房屋所有權(quán)證。后張某某陸續(xù)以該商鋪?zhàn)鳛榈盅恨k理了貸款。

該院認(rèn)為，某某公司與劉某某于2006年8月31日簽訂的《商鋪出售協(xié)議書(shū)》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。合同簽訂后，某某公司已實(shí)際將涉案商鋪交付劉某某使用，雖在合同中約定交房一年后辦理房產(chǎn)手續(xù)，但經(jīng)劉某某多次催促，始終以商鋪未解除抵押為由拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。某某公司作為出賣(mài)人在明知涉案商鋪已出售給劉某某等人，并且故意拖延辦理房產(chǎn)手續(xù)的前提下，于2015年11月26日與張某某簽訂《抵帳協(xié)議書(shū)》及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，將已交付劉某某等人使用多年的涉案商鋪，通過(guò)以房抵債的方式抵償給張某某，并迅速于2015年12月為張某某辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，某某公司的行為明顯存在惡意。張某某出具的證明其向他人帳戶(hù)轉(zhuǎn)款的證據(jù)不能證實(shí)是某某公司與張某某之間的借款，該院不予采信。張某某作為買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)通過(guò)實(shí)地查看能夠知道涉案商鋪已出售他人，但在簽訂抵帳協(xié)議及辦理產(chǎn)權(quán)登記的過(guò)程中，始終未到涉案商鋪實(shí)地查看與日常交易習(xí)慣不符，能夠認(rèn)定某某公司與張某某存在惡意串通，該行為直接損害了劉某某等人作為案涉商鋪先行購(gòu)買(mǎi)人的合法權(quán)益，故認(rèn)定某某公司與張某某于2015年11月26日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。劉某某要求確認(rèn)某某公司與張某某之間以位于西寧市城東區(qū)八一中路25號(hào)1號(hào)樓副25一3室商鋪抵債行為無(wú)效的訴訟請(qǐng)求成立，予以支持。2006年8月31日，某某公司與劉某某簽訂《商鋪出售協(xié)議書(shū)》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。但因涉案商鋪現(xiàn)已登記在張某某名下，在張某某取得的房屋所有權(quán)證未被依法撤銷(xiāo)之情形下，劉某某要求確認(rèn)其為西寧市城東區(qū)八一中路25號(hào)1號(hào)樓副25-3號(hào)鋪面所有權(quán)人的訴訟請(qǐng)求不能成立，不予支持。遂依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第五十二條第一款（一）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十四條第一款規(guī)定，判決：一、某某公司與張某某于2015年11月26日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；二、某某公司與張某某之間以位于西寧市城東區(qū)八一中路25號(hào)1號(hào)樓副25-3室商鋪抵債的行為無(wú)效；三、駁回劉某某要求確認(rèn)其為西寧市城東區(qū)八一中路25號(hào)1號(hào)樓副25-3號(hào)鋪面所有權(quán)人的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)59181元，由張某某負(fù)擔(dān)29590元，某某公司負(fù)擔(dān)29591元。

各方當(dāng)事人對(duì)一審法院查明的事實(shí)均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。

根據(jù)當(dāng)事人的訴辯主張及已查明的事實(shí)對(duì)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)分析認(rèn)定如下：

一、劉某某與某某公司簽訂的《商鋪出售協(xié)議書(shū)》的效力問(wèn)題

本院認(rèn)為，某某公司與劉某某于2006年8月31日簽訂的《商鋪出售協(xié)議書(shū)》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同有效。

二、張某某與某某公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的效力問(wèn)題

本院認(rèn)為，2006年8月31日某某公司與劉某某簽訂《商鋪出售協(xié)議書(shū)》，將案涉商鋪出售給劉某某用于抵償其欠付施工人的工程款，劉某某已全額付清購(gòu)房款并自2007年使用案涉商鋪至今。雙方合同約定某某公司交房后一年內(nèi)將所有權(quán)手續(xù)交付劉某某，但某某公司始終以商鋪未解除抵押為由拖延辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，雖經(jīng)劉某某多次催促，某某公司亦出具《承諾書(shū)》，但至今未給劉某某辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。在此情況下，某某公司又與張某某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，將案涉商鋪抵賬給張某某顯然存在惡意。張某某作為案涉商鋪的買(mǎi)受人是否存在惡意的問(wèn)題。首先，張某某出具的證明其向他人賬戶(hù)轉(zhuǎn)款的證據(jù)，不能直接證明是某某公司與張某某之間的借款；其次，張某某稱(chēng)其為實(shí)現(xiàn)債權(quán)逼迫某某公司將案涉商鋪抵賬給自己，作為某某公司在受到逼迫時(shí)，理應(yīng)告知張某某該商鋪已經(jīng)出售的事實(shí)，而某某公司稱(chēng)其未將該事實(shí)告知張某某與常理不符；再次，張某某用于抵償?shù)膫鶆?wù)達(dá)26858000元，其作為買(mǎi)受人用案涉商鋪抵償其巨額債權(quán)，通過(guò)實(shí)地查看，向承租人、物業(yè)部門(mén)等了解情況，應(yīng)當(dāng)能夠知道案涉商鋪已出售他人，但其仍與某某公司簽訂《抵賬協(xié)議書(shū)》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)與日常交易習(xí)慣不符；最后，張某某一方面稱(chēng)其不知案涉商鋪已出售的事實(shí)，另一方面卻又于2016年7月26日將劉某某訴至法院，對(duì)此其不能自圓其說(shuō)。綜上，能夠認(rèn)定某某公司與張某某存在惡意串通，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，合同無(wú)效。某某公司與張某某的商鋪抵賬行為直接損害了劉某某等人作為案涉商鋪先行購(gòu)買(mǎi)使用人的合法權(quán)益，故某某公司與張某某于2015年11月26日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。《最高人民法院第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》關(guān)于一房數(shù)賣(mài)的合同履行問(wèn)題指出，審理一房數(shù)賣(mài)糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買(mǎi)受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買(mǎi)受人。對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的成立時(shí)間，應(yīng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)確定。舉重以明輕，在數(shù)份合同均有效的情況下，惡意辦理登記的買(mǎi)受人，其權(quán)利尚不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買(mǎi)受人，況且本案某某公司與張某某惡意串通所簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，其權(quán)利更不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有使用該房屋數(shù)年的劉某某，即某某公司與張某某之間的商鋪抵債行為無(wú)效，所簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。

綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)59181元，由張某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　索曉春

審判員　　商海英

審判員　　羅江麗

二〇一七年三月十六日

書(shū)記員　　范中瑄

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

聲明

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。