一起房產(chǎn)交易過程中，雙方明文約定，“（賣方）承諾從購房日至今，未發(fā)生命案，未設靈堂……”，合同簽訂后，房東將該房屋出租，不料租客的朋友在屋內(nèi)自殺。買家知曉不肯履約，認定賣方違約，賣方辯稱，“至今”指簽約時，其并無違約，就此鬧到法院。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院成功調(diào)解了這起房屋買賣合同糾紛案，原告買方與被告賣方簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》解除；被告返還原告購房定金20萬元。

簽合同后將房屋出租，發(fā)生命案

據(jù)承辦法官介紹，2019年7月底，原、被告簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定總價392萬元，雙方還簽署了一份《補充協(xié)議》，其中特別約定，出賣方保證從購房之日起該房屋未發(fā)生過命案，未設靈堂，如有上述情況或故意隱瞞上述情況視為違約，違約金為總價10%。合同簽訂時，被告簽署聲明書及成交信息確認書，承諾房屋處于騰空狀態(tài)。

合同簽訂后，考慮到原告需要辦理貸款時間較長，房東就將該房屋出租給案外人，租金1500元，租期半年。之后該租客又將其中一個房間轉(zhuǎn)租，2019年10月的一天，承租上述房間的租客發(fā)現(xiàn)其同住的朋友在屋內(nèi)吊亡，法醫(yī)認定是自殺?！八米詫⒎课莩鲎?，導致該房屋內(nèi)發(fā)生命案?！痹尜彿空咂鹪V要求解除合同，被告返還定金20萬元并支付違約金39.2萬元。

承辦人表示，本案的爭議焦點為被告將涉案房屋在合同簽訂后出租導致發(fā)生命案，是否屬于原告可以解除合同并追究被告違約責任的事由。庭審中，被告辯稱其在補充協(xié)議中明確承諾從被告購房至今未發(fā)生命案，所承諾的期間僅針對被告取得房屋至簽署房屋買賣合同之時，而且其之后出租房屋是經(jīng)過原告同意的，涉案房屋在房屋買賣合同簽訂后發(fā)生的命案，因此不構(gòu)成違約。

法院：被告構(gòu)成對合同義務的違反

盡管本案最終經(jīng)調(diào)解結(jié)案，但承辦法官指出，本案中被告將涉案房屋在買賣合同簽訂后出租，之后發(fā)生命案，構(gòu)成對合同義務的違反。

首先，從合同解釋的角度，認定被告違約符合雙方訂立合同的真實目的。根據(jù)合同法規(guī)定，對合同條款的理解應按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定條款的真實意思。這一規(guī)定確定了合同解釋的方法包括文意解釋、目的解釋、體系解釋、誠信解釋等。買賣雙方將命案禁忌條款寫入書面的房屋買賣合同在實踐中并不常見，而本案中，之所以原告要求被告將該條款手寫載入合同意味著：對原告而言，房屋是否關(guān)聯(lián)命案是關(guān)系其房屋買賣合同目的實現(xiàn)的重大事項；而對被告而言，其愿意將條款寫入合同意味著被告應知曉原告的禁忌事項并愿意接受該事項的約束。雖然被告手寫的承諾內(nèi)容為“從購房日至今，未發(fā)生命案”，但根據(jù)房屋的現(xiàn)實情況，被告在聲明書及成交信息確認書中均聲明和確認房屋騰空這一事實意味著，原告對于房屋交付之前不會因為租賃等事宜而發(fā)生禁忌事項有合理的期待，被告亦負有防止發(fā)生禁忌事項的謹慎注意義務，因此，縱觀全部合同條款，禁忌義務的約束期間至房屋交付前更加符合雙方簽訂合同的整體目的、真實目的。

其次，認定被告違約符合權(quán)利與義務相一致的原則。根據(jù)合同法規(guī)定，標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔。對于房屋買賣合同而言，除有特殊約定外，在房屋交付之前，房屋的收益及風險應由出賣人享有與負擔。本案中，被告在房屋買賣合同簽訂后并未將涉案房屋交付原告，而是進行出租，房屋再行出租的租金收益由被告享有，相應的，房屋出租的風險自然應由被告負擔。至于被告提出的其經(jīng)過原告同意而出租，其對此并未提供證據(jù)，而且實際上，在房屋過戶之前，被告作為房屋的所有權(quán)人，享有對房屋進行占有、使用、收益、處分的絕對權(quán)利，而原告作為購房人，僅是依據(jù)合同與被告發(fā)生債權(quán)債務關(guān)系，對房屋并無處置權(quán)，換言之，對于被告是否對外租賃房屋，原告并無實質(zhì)意義上的決定權(quán)，至于其是否同意，更是無從談起。

最后，原、被告之間禁忌條款的約定符合公序良俗，認定被告違約并未違反公平原則。房屋買賣屬于生活中重大事項的交易，購房者購買發(fā)生過命案的房屋產(chǎn)生心理不適的感受是人之常情，對該種情形特別介意的購房者將其作為禁忌事項寫入合同條款不僅不違反法律，反而為一般民眾所理解和接受。本案中，原告屬于對于命案事宜特別禁忌的人群，因此特意將此事項寫入合同，目的也是為了提醒與告知被告，原告存在上述禁忌，原告對于房屋再行出租發(fā)生命案并無過錯。被告將房屋出賣后利用交付前的空置期進行出租，其行為不僅違反了房屋騰空的聲明，并不誠信，而且被告應當預見到出租期間可能會產(chǎn)生各種意想不到的風險，結(jié)果租賃期發(fā)生命案，其具有明顯的過失，因此，認定被告違約并未違反公平原則。

法官連線：

被告并非惡意違約，違約金約定過高

本案中，被告的行為構(gòu)成違約，原告有權(quán)解除房屋買賣合同并要求被告承擔違約責任。

關(guān)于違約責任，承辦人表示，被告雖然具有過失，但是實際上禁忌事項的發(fā)生亦非其所愿，甚至其在事件發(fā)生后表示可以將房價適當下調(diào)，被告的行為與其他故意不履行合同的違約行為存在本質(zhì)的區(qū)別，考慮到涉案房屋的市場行情因素，原告主張總價10%的違約金過高，“像本案的情況如果判決的話，考慮到合同簽訂至解除之時，房價波動不大，而且因為發(fā)生命案對房屋價值肯定有所影響，綜合考量原告的實際損失、合同的履行情況、被告的過錯程度等因素，酌情調(diào)整違約金為5萬元比較合適?！?/span>

轉(zhuǎn)載自： 江蘇高院

來源：蘇州市虎丘區(qū)人民法院