根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《商品房買賣合同解釋》），在商品房銷售中，房地產開發企業的五種欺詐行為將導致“一倍上限的賠償責任”，這實際上是消費者權益保護法中對經營者欺詐行為實行“雙倍返還”原則的變相適用。

這五種欺詐行為包括：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

《商品房買賣合同解釋》第八條、第九條對上述五種行為規定了基本相同的法律責任，就是解除或撤銷合同，同時返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

在司法實踐中，是否適用懲罰性賠償，應綜合考慮買受人的過錯、出賣人的惡意程度等情形 予以判定。

附：相關案例

東寧縣某某房地產開發有限責任公司與侯某某

房屋拆遷安置補償合同糾紛上訴案

黑龍江省牡丹江市中級人民法院

民事判決書

(2017)黑10民終104號

上訴人（原審被告）：東寧縣某某房地產開發有限責任公司。

法定代表人：朱某某。

委托訴訟代理人：廖代龍，黑龍江九洲律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：侯某某。

委托訴訟代理人：王磊，北京天如律師事務所律師。

上訴人東寧縣某某房地產開發有限責任公司（以下簡稱某某房地產公司）因與被上訴人侯某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服東寧市人民法院（2016）黑1024民初709號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年1月10日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人某某房地產公司的委托訴訟代理人廖代龍、被上訴人侯某某、委托訴訟代理人王磊到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

某某房地產公司上訴請求：依法改判。理由是：1.解除回遷協議理由不符合法律規定。事實上，上訴人能夠履行協議，無惡意違約。2013年7月，被上訴人141平方米平房，評估價287124元及搬遷補償費10986元，置換上訴人開發的三樓房合計面積230.14平方米約定價值81.6萬元。現上訴人已交付其中一套住宅價值27萬元。另兩套樓房，其中2號樓422可以現房交付，442號可以調換面積更大位置更好的樓房。由于房屋市場縮水，現實價值每平方僅為2000元左右，甚至更低。一審法院按3580元每平方價格判令上訴人承擔房屋價值顯失公平。2.應按房屋市場價返還房屋價值，可以用被上訴人動遷評估價18萬元，或現實價格30萬元左右返還更合理。3.判令上訴人承擔被上訴人損失543522元無法律依據。被上訴人損失的依據何在。即使上訴人違約，一審法官按什么標準判違約賠償責任，也應讓上訴人看清。4.搬遷補償費10986元，被上訴人已經置換房屋了，再判令上訴人承擔沒有依據。

侯某某辯稱，上訴人與被上訴人2013年7月簽訂了房屋拆遷協議書，是雙方的真實意思表示，應該遵照執行，根據一審查明的事實及雙方提供的證據已經證明上訴人將本應該回遷給被上訴人的422室，回遷給張某某，并于2014年9月23日和案外人劉某某簽訂買賣合同，將422房屋預告登記在劉某某名下。2013年6月11日上訴人與案外人齊某某簽訂協議書將本應回遷給被上訴人的442室回遷給了齊某某，現由其居住使用。上訴人嚴重違反了約定，所以被上訴人依法享有解除權。《最高院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律解釋》第七、八條，明確規定該情況應該承擔的責任，一審判決正確,應該予以維持。賠償標準應該有法定遵守法定，沒有法定依照約定，在合同中明確了單價，應該按照合同的約定進行賠償。上訴人的上訴請求中，房屋評估過高不符合事實，也沒有相應的證據證實，不應該予以支持。關于安置費的問題是雙方獨立約定的，不在回遷面積內。上訴人沒有支付該費用，應該予以支付。綜上，一審判決認定事實清楚，應予以維持，請求駁回上訴。

侯某某向一審法院起訴請求：一、要求解除原、被告于2013年7月簽訂的關于回遷給原告東寧市某某鎮某某湖兩戶房屋的產權調換協議書；二、被告向原告支付上述兩套回遷房屋的房款合計543522元及利息8143.77元（自2015年11月1日起按照中國人民銀行同期貸款利率計算至2016年3月4日，2016年3月4日之后的利息按照上述標準計算至實際給付之日止）；三、要求被告賠償原告543522元；四、要求被告支付搬遷補償費用10986元及利息1696.94元（自2013年7月12日按中國人民銀行同期貸款利率計算至2016年3月4日，2016年3月4日之后的利息按照中國人民銀行同期貸款利率計算至實際給付之日止）；五、訴訟費由被告承擔。

一審法院認定事實：被告開發建設東寧市某某鎮某某湖A1區，原告的房屋位于拆遷范圍內。2013年7月，原、被告簽訂房屋拆遷產權調換協議書，協議約定，被告拆遷原告所有的位于東寧縣某某鎮（建筑面積141平方米）的房屋，以產權調換的方式對原告進行補償，回遷給原告東寧市某某鎮某某湖一戶（面積為75.911平方米、單價為每平方米3580元，總金額為271761元）、一戶（面積為75.911平方米、單價為每平方米3580元，總金額為271761元）、一戶（面積為78.318平方米、單價為每平方米3480元，總金額為272547元）的三套住宅，回遷時間為2015年10月31日，搬遷補償費合計為10986元。協議簽訂后，原告按照約定于2013年7月11日前搬出了拆遷房屋，將拆遷房屋交付給被告。現東寧市某某鎮某某湖A1區已經建成，被告將某某湖區房屋交付給原告。另查明，2011年9月7日，被告與張某某簽訂房屋拆遷產權調換協議書，被告拆遷張某某所有的房屋，回遷給張某某位于東寧市某某鎮房屋（市場價格為每平方米3580元）；2014年9月23日，被告與案外人劉某某簽訂房屋買賣合同，將位于某某湖房屋預告登記在劉某某名下。2013年6月11日，被告與案外人齊某某簽訂房屋拆遷產權調換協議書，協議約定被告拆遷齊某某的房屋，將位于某某湖的房屋回遷給齊某某，現該房屋已經交付給齊某某，由其實際占有、使用。一審法院認為，本案系房屋拆遷安置補償合同糾紛。原、被告簽訂的拆遷安置補償合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律的強制性規定，合法有效。雙方均應按協議的內容履行各自的義務。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條規定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，拆遷人可以請求解除合同、返還購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案中，被告約定回遷給原告的某某湖房屋，被告另行回遷給了張某某、齊某某，且某某湖又于2014年9月23日預告登記在案外人劉某某名下，被告的上述行為導致雙方的合同目的無法實現，原告可以請求解除合同、返還購房款及利息、賠償損失，并可以請求被告承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。故對原告主張要求解除與被告之間于2013年7月簽訂的關于回遷給原告東寧市某某鎮某某湖房屋的產權調換協議書的訴訟請求，本院予以支持。關于原告主張返還購房款及利息問題。依據原、被告簽訂的房屋拆遷產權調換協議，某某湖兩室價格合計為543522元，原告主張要求被告返還房款543522元的訴訟請求，本院予以支持，因原、被告之間系房屋拆遷安置補償合同糾紛，并不是實際的房屋買賣合同關系，原告并沒有向被告交付購房款，故對原告主張的已付購房款的利息8143.77元，本院不予支持；原告主張被告承擔543522元的賠償責任的訴訟請求符合法律規定，本院予以支持。原告主張的搬遷補償費合計為10986元，被告抗辯稱該筆費用包含在回遷面積中，但是未提交相應的證據予以支持，對原告要求被告給付搬遷補償費10986元的訴訟請求，本院予以支持。原告主張的搬遷補償費的利息，無合同約定，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條、《黑龍江省城市房屋拆遷管理條例》第二條、第十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：一、解除原告侯某某與被告東寧縣某某房地產開發有限責任公司之間于2013年7月簽訂的關于回遷給原告侯某某東寧市某某鎮某某湖兩室房屋的產權調換協議書；二、被告東寧縣某某房地產開發有限責任公司于本判決生效之日起三十日內向原告侯某某返還上述房屋價款543522元；三、被告東寧縣某某房地產開發有限責任公司于本判決生效之日起三十日內賠償原告侯某某損失543522元；四、被告東寧縣某某房地產開發有限責任公司于本判決生效之日起三十日內向原告侯某某支付搬遷補償費10986元；五、駁回原告侯某某的其他訴訟請求。案件受理費14766元，由被告東寧縣某某房地產開發有限責任公司承擔。

二審審理過程中，雙方當事人沒有提供新證據。

根據法庭調查、當事人當庭辯論、陳述，并結合一審卷宗材料，本案案件事實與一審認定事實一致。

本院認為，關于爭議房屋的拆遷安置補償協議是否應予解除以及賠償標準問題。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條規定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人可以請求解除合同、返還購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案中，上訴人約定回遷給被上訴人的某某湖房屋，由上訴人另行回遷給了張某某、齊某某，且xxx室又于2014年9月23日預告登記在案外人劉某某名下。被上訴人可以請求解除合同，并可以請求上訴人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。在雙方當事人2013年7月簽訂的房屋拆遷產權調換協議書中，已對涉案房屋的價格進行了約定，即xxx室面積為75.911平方米、單價為每平方米3580元，總金額為271761元；x號樓xxx室面積為75.911平方米、單價為每平方米3580元，總金額為271761元。被上訴人據此主張上訴人承擔543522元賠償責任的訴訟請求符合法律規定。因此，上訴人該項主張不成立，本院不予支持。關于10986元搬遷補償費問題。上訴人稱該筆費用包含在回遷面積中，但是未提交相應的證據予以支持。對上訴人此項主張，本院亦不予支持。

綜上所述，某某房地產公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費14682元，由某某房地產公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　孫慶喜

審判員　　李先平

審判員　　錢大龍

二〇一七年二月六日

書記員　　劉　鴻

本文作者：馬良君，上海驥路律所創始合伙人、律師

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