2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款余額進(jìn)行了不同程度的調(diào)整和個(gè)人住房貸款余額上限設(shè)置了鮮明的“兩條紅線”。 為了堅(jiān)持“房住不炒”的政策，1月21日晚，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等八部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》來(lái)從多個(gè)方面為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。1月25日，上海樓市調(diào)控組合“法拍房納入限購(gòu)”也正式宣布。一波房產(chǎn)政策出臺(tái)后，樓市降溫明顯。隨著諸多政策的出臺(tái)，在給樓市降溫的過(guò)程中，也使得房屋買賣過(guò)程中糾紛頻繁出現(xiàn)。

案例：

2015年7月18日，原、被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定原告購(gòu)買被告所有的上海市楊浦區(qū)控江路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)，房屋總價(jià)為人民幣412萬(wàn)元(以下所涉幣種均為人民幣)。合同簽訂后，原告按約付清了首期房款270萬(wàn)元，2015年10月29日，銀行審核通過(guò)原告的貸款申請(qǐng)。根據(jù)合同約定，雙方具備了辦理產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)的條件，但被告卻以各種理由拒絕辦理。為保護(hù)原告權(quán)益，故請(qǐng)求法院判令：1、被告繼續(xù)履行合同，立即辦理過(guò)戶手續(xù)，將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶給原告；2、被告將系爭(zhēng)房屋騰退并交付給原告。

被告夏某、李某辯稱，合同約定最遲不晚于2015年10月20日辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)，在辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)當(dāng)日，若原告仍未通過(guò)銀行的貸款審核，則應(yīng)當(dāng)自行籌措第二期房款140萬(wàn)元交付給被告，逾期超過(guò)二十日仍未付款的，被告方有權(quán)解除合同。合同簽訂后，原告未在合同約定的期限內(nèi)向銀行辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)，至2015年10月20日，原告也未能按約向被告支付第二期房款并到交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，原告逾期支付房款20日后，被告已經(jīng)在2015年11月10日向原告送達(dá)了解約函，要求解除合同。被告售房是為了置換，原告違約已經(jīng)造成被告巨大經(jīng)濟(jì)損失，被告也已經(jīng)另案起訴要求解除雙方合同、原告支付違約金。綜上，不同意原告訴訟請(qǐng)求。

法院認(rèn)為，原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》以及《附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，故合法有效，雙方均應(yīng)恪守、按約履行。被告現(xiàn)辯稱原告未能在2015年10月20日進(jìn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)、支付第二期房款，故構(gòu)成違約、構(gòu)成合同解除條件，所以不同意繼續(xù)履行合同。對(duì)此，本院認(rèn)為，綜合雙方合同約定文義，合同第六條約定雙方于2015年10月20日共同進(jìn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，如出售方不配合，則購(gòu)買方可以向其主張違約責(zé)任。合同第11約定，訂立的補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。而雙方關(guān)于付款系在合同附件三中的付款協(xié)議中體現(xiàn)，故應(yīng)以附件三約定為準(zhǔn)。根據(jù)附件三，原告方第二期房?jī)r(jià)款以銀行貸款方式支付，且在所約定工作完成之后7個(gè)工作日內(nèi)，雙方共同至交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及抵押登記手續(xù)，之后銀行放款以銀行規(guī)定或貸款合同約定為準(zhǔn)，故2015年10月20日并非原告支付第二期房款的最后期限。根據(jù)查明的事實(shí)，原告方的貸款申請(qǐng)?jiān)?015年10月29日已審批通過(guò)，2015年10月30日注明有貸款事宜的《上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》發(fā)放，中介公司通知雙方2015年11月4日即可進(jìn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，此仍在貸款審核之后7個(gè)工作日范圍內(nèi)，故原告方并未違約。雙方合同仍應(yīng)繼續(xù)履行，原告訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。

法院判決：

：一、被告夏某、李某繼續(xù)履行與原告葛某、孫某、葛某某就上海市楊浦區(qū)控江路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》以及《附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；

二、被告夏某、李某應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)與原告葛某、孫某、葛某某共同辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至原告葛某、孫某、葛某某名下的手續(xù)；

三、原告葛某、孫某、葛某某應(yīng)于取得上述房屋產(chǎn)權(quán)之日起三十日內(nèi)支付被告夏某、李某房款人民幣1,400,000元；

四、被告夏某、李某應(yīng)于收到原告葛某、孫某、葛某某支付房款人民幣1,400,000元之日起七日內(nèi)遷出、騰清，并將上述房屋交付給原告葛某、孫某、葛某某；

五、原告葛某、孫某、葛某某應(yīng)于被告夏某、李某遷出上述房屋之日支付被告夏某、李某房款人民幣20,000元。

律師分析：

從以上案例可以看出，如果是因?yàn)橘J款政策收緊導(dǎo)致貸款審批的時(shí)間，超過(guò)了合同約定的過(guò)戶時(shí)間，一般來(lái)說(shuō)，在辦理完畢貸款審批手續(xù)后，方可辦理過(guò)戶手續(xù)（合同另有約定的除外）。賣家如果以貸款審批慢，超出了合同約定的過(guò)戶時(shí)間為由拒絕履行合同的，很有可能構(gòu)成違約。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。