案例：陸某1與陸某2系父女關系，周某與陸某1系母子關系。1991年12月，周某丈夫陸某某為戶主申請建造了位于上海市嘉定區(qū)婁塘鎮(zhèn)涇河村邵宅XXX號房屋。2011年8月，陸某2與上海市嘉定工業(yè)區(qū)管理委員會簽訂《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置協(xié)議》，該協(xié)議上被安置戶為陸某2，被動遷房屋坐落于上海市嘉定區(qū)婁塘鎮(zhèn)涇河村邵宅XXX號，安置房屋為嘉定區(qū)綠洲薔薇苑小區(qū)內的3套房屋，涉案房屋為其中之一。2016年1月21日，陸某1、陸某2作為出賣方(甲方)、黃某某作為買受人(乙方)簽訂了《拆遷房買賣合同》一份，約定甲方將建筑面積為89.61平方米的涉案房屋以135萬元的總價轉讓給乙方，付款方式為：乙方支付定金3萬元，2016年1月28日支付房款27萬元，2016年2月28日支付房款20萬元，拿到鑰匙當天支付房款50萬元，余款于辦理過戶當日付清；并約定甲方逾期未交房，乙方有權解除合同，甲方除將已收房款全部退還乙方外，并應賠償乙方30萬元等條款。

上述合同簽訂后，黃某某于2016年1月21日、1月28日、2月29日分別支付陸某13萬元、27萬元、20萬元，共計支付房款50萬元。2017年4月，陸某1、陸某2領取了另外兩套安置房屋的鑰匙，但并未領取涉案房屋的鑰匙。2017年9月30日，陸某2、周某向上海嘉定工業(yè)區(qū)涇河村民委員會提交《申請書》，自愿將涉案房屋的產(chǎn)權人定為陸某2和周某，放棄人陸某1、肖琴芳亦進行了簽字。嗣后，陸某1、陸某2以周某不同意轉讓涉案房屋為由，拒絕繼續(xù)履行合同。黃某某曾訴至一審法院，要求陸某1、陸某2繼續(xù)履行合同，交付涉案房屋。一審法院于2018年8月16日作出了(2017)滬0114民初12035號民事判決書，駁回黃某某要求交付房屋的訴訟請求。黃某某不服該判決，上訴至上海市第二中級人民法院。該院經(jīng)審理后，于2018年11月20日作出了(2018)滬02民終9033號民事判決書，認定涉案房屋系戶主為陸某某的家庭所分配的動遷安置房。因該房屋擬定的權利人為陸某2及周某，且尚未辦理產(chǎn)權登記，而周某表示對買賣合同并不知情且不同意轉讓涉案房屋，故一審法院確認合同有效，但對黃某某要求陸某1、陸某2交付涉案房屋的訴訟請求不予支持，并無不當。黃某某對于合同不能履行所造成的損失，并未提出訴訟請求，對此其可以另行解決。故駁回上訴，維持原判。

一審法院判決：

一、解除黃某某與陸某1、陸某2于2016年1月21日簽訂的關于上海市嘉定區(qū)綠洲薔薇苑XXX號XXX單元XXX室房屋的《拆遷房買賣合同》；

二、陸某1、陸某2應于判決生效之日起十日內返還黃某某已付購房款500,000元；

三、陸某1、陸某2應于判決生效之日起十日內償付黃某某違約損失760,000元。

二審法院判決駁回了上訴人的上訴，維持一審判決。

裁判理由：

陸某1、陸某2與黃某某就涉案房屋所簽訂的買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，對雙方均有約束力。現(xiàn)陸某1、陸某2及黃某某對于買賣合同的解除及陸某1、陸某2向黃某某返還定金50萬元均無異議，本院予以確認，故本案的爭議焦點在于陸某1、陸某2在涉案房屋的買賣過程中是否構成根本違約以及一審法院酌定由陸某1、陸某2償付黃某某76萬元是否合理。首先，作為涉案房屋的出售方，陸某1、陸某2對涉案房屋的權屬情況理應比作為購買方的黃某某更為清楚。根據(jù)已經(jīng)查明的事實，涉案房屋為動遷安置所得，安置協(xié)議簽署于2011年，簽署安置協(xié)議時已明確取得三套安置房屋。黃某某與陸某1、陸某2簽訂房屋買賣合同的時間為2016年1月21日，期間，陸某1、陸某2家庭內部完全有充足的時間對安置房屋進行合理分配，而陸某2、周某直至2017年9月才向村民委員會提交申請書，自愿將涉案房屋的產(chǎn)權人定為陸某2和周某，也正因為周某不同意轉讓涉案房屋，致房屋買賣合同無法履行。鑒于涉案房屋買賣合同的合同相對人是陸某1、陸某2與黃某某，陸某1、陸某2作為出售方的根本義務在于保證房屋買賣交易的安全可靠，故一審法院認定涉案房屋的買賣合同無法繼續(xù)履行系因陸某1、陸某2根本違約導致并無不當，本院予以認同。其次，就陸某1、陸某2所應承擔的違約責任，黃某某主張的是損失賠償，而黃某某于2016年2月便已向陸某1、陸某2支付50萬元，客觀上會產(chǎn)生利息損失，一審法院再結合雙方當事人的過錯責任及房價上漲情況，酌定陸某1、陸某2承擔76萬元的違約損失合乎情理，本院不再調整。綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。

律師總結：

共有房屋買賣合同糾紛，是指部分共有人以全體共有人名義或以自己名義與買受人就共有房屋簽訂買賣合同后，合同當事人或其他共有人對合同效力及履行提出異議而引發(fā)的糾紛。共有房屋買賣既涉及共有人之間的內部關系，又涉及外部買賣雙方的合同關系。該類糾紛的處理應當注意平衡保護靜態(tài)的物權歸屬與動態(tài)的交易安全，維護誠實信用原則，避免違約方因違約行為而獲益。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

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