案例：

2020年12月29日，原告與被告張某在上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的的居間下簽訂了關(guān)于上海市武夷路***弄***號***室房屋的《房地產(chǎn)買賣（含居間）合同》，并于簽訂該合同當日，原告與被告張某簽訂了網(wǎng)上示范版《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補償協(xié)議。該合同約定原告以總價人民幣1650萬元的價格購買被告上述房屋，合同同時也對付款方式、違約責任等等內(nèi)容進行了詳細的約定。簽訂該合同當日，因被告張某女兒未能到場簽字，被告張某與女兒已經(jīng)電話聯(lián)系過，并書寫書面承諾，確認已經(jīng)取得了張某女兒的委托，張某女兒會于2021年5月1日之前，在買賣合同補簽字。

上述合同簽訂以后，中介方多次找被告張某女兒在合同上補簽字，因房價上漲，被告張某女兒不愿意出售房屋，遲遲未能補簽。后原告得到中介方通知，中介方在找被告張某女兒補簽字時，被告張某女兒始終不愿意補簽。時至今日，被告張某女兒仍然未能在上述合同上補簽字。后經(jīng)溝通協(xié)商，原告原定于2021年1月28日支付的第二筆款項人民幣60萬元暫緩支付，待被告張某女兒確認愿意在上述合同上補簽字之后，再行支付。

2021年3月8日，原告發(fā)函催告被告，要求兩被告繼續(xù)履行合同，并將原定于張某女兒補簽字后再行打款的60萬元房款，提前支付至被告賬戶，但兩被告在收到《催告函》后，尋找各種理由，拒不履行合同。

原告遂向法院起訴要求解除合同，并按照被告張某自己的承諾，承擔總房價20%的違約金，即330萬元。此時，房價已經(jīng)上漲約350萬。

一審法院判決，雙方之間的買賣合同解除，被告張某支付原告違約金170萬元。

裁判理由:

一審法院認為，根據(jù)民法典的規(guī)定，行為人無權(quán)代理的，相對人知道或者應當知道行為人無權(quán)代理的，行為人和相對人按照各自的過錯承擔相應責任。被告作為物權(quán)代理人應當承擔主要責任。原告在簽約時，明知被告未持有其女兒的授權(quán)委托書，簡單的因為兩被告之間的身份關(guān)系，仍然與其簽約，自身也有過錯。故綜合過錯情況，合同履行程度，損失情況等，酌情判決170萬元違約金。

目前該案處于二審中

本次糾紛，因為原告在沒有看到委托書的情況下，便與被告簽約，導致房屋差價350萬元未能完全彌補。被告因為其女兒拒絕補簽字遭受170萬元的違約金。雙方在履行合同過程中，均受到損失。所以，在訂立買賣合同時，一定要核實是否有處分權(quán)，防止無權(quán)處分的情況發(fā)生。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

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