案例：

2014年，上海某實(shí)業(yè)投資有限公司（以下簡稱某公司）取得申亞小區(qū)的預(yù)售許可證。2015年3月23日，上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民政府與燃?xì)夤竞炗喩陙喰^(qū)的市政燃?xì)馀涮坠こ毯贤?，施工期限?/span>90天，由于土地征收未完成，屬地村民為管道建設(shè)用地和該小區(qū)配套道路建設(shè)等要求辦理鎮(zhèn)保，阻撓施工，該工程不能如期進(jìn)行。2015年3月27日，某公司向上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民政府發(fā)送函件，載明：地塊紅線外至今沒有燃?xì)馔夤芙涌诩白詠硭夤芙涌?，小區(qū)紅線外配套理應(yīng)由鎮(zhèn)政府落實(shí)解決，否則將影響某公司按期交房。2015年8月，某公司完成了系爭房屋所在小區(qū)范圍內(nèi)的工程量施工。
2015年8月15日，張某、李某與某公司簽訂商品房預(yù)售合同（以下簡稱系爭預(yù)售合同），約定：張某、李某向某公司購買坐落于上海市奉賢區(qū)《申亞某庭》的某處房屋（以下簡稱系爭房屋），暫定購房款總價(jià)為1,616,228元；某公司于2015年12月31日前交付房屋，除不可抗力外；如違約未按期交房，某公司支付已付購房款每日0.02%的違約金。合同補(bǔ)充條款一中，關(guān)于合同十一條修改、補(bǔ)充如下：甲方（某公司）定于2015年12月31日前將該房屋交付給乙方（張某、李某），除不可抗力及其他甲方難以預(yù)計(jì)的客觀情況外，客觀情況包括但不限于非因甲方原因?qū)е碌囊韵虑闆r：供水、供電、煤氣、排水、通訊、網(wǎng)絡(luò)、道路等公共配套設(shè)施的延誤、規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的工程推延、政府政策變化等。還約定，如遇不可抗力，本合同對(duì)于交房、大產(chǎn)證取得及小產(chǎn)證申領(lǐng)約定的時(shí)間相應(yīng)順延；本合同所指不可抗力的范圍包括自然災(zāi)害、動(dòng)亂、惡劣天氣、政府行為、因市政配套的批準(zhǔn)與安裝、重大工程技術(shù)難題以及其他無法預(yù)見、無法避免或控制、無法克服的事件和情況等。發(fā)生上述情況不屬于甲方逾期交付房屋，但甲方應(yīng)及時(shí)通知乙方，通報(bào)該些客觀情況。嗣后，張某、李某陸續(xù)支付了購房款。
2015年12月30日，某公司與當(dāng)?shù)卣?、燃?xì)夤镜摹稌?huì)議紀(jì)要》中記載：燃?xì)夤驹ㄓ?jì)劃元旦過后4日開始準(zhǔn)備進(jìn)場施工，從小區(qū)西側(cè)開始排管。2016年2月16日《會(huì)議紀(jì)要》中記載的議題是：解決住宅項(xiàng)目紅線外土地未征，村民阻止紅線外道路、管道施工事宜。

2016年2月16日，上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)人民政府召開協(xié)調(diào)會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)，工程得以順利進(jìn)行。2016年4月20日，燃?xì)夤艿劳夤芄こ炭⒐を?yàn)收。2016年5月9日，燃?xì)夤境鼍吆细褡C明。2016年6月2日，某公司取得上海市建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。當(dāng)月，某公司向張某、李某發(fā)出入住通知書，確認(rèn)：實(shí)測購房款總價(jià)為1,604,177.84元，應(yīng)退款12,050.16元；要求張某、李某于2016年7月1日辦理入住手續(xù)。2016年7月1日，某公司取得上海市新建住宅交付使用許可證，張某、李某與某公司于當(dāng)日辦理了交房手續(xù)。

2017年2月，張某、李某向一審法院起訴請(qǐng)求：某公司支付張某、李某逾期交房違約金58,185元。
一審審理中，某公司堅(jiān)持認(rèn)為不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，考慮具體情況同意自愿補(bǔ)償張某、李某11,757元。
二審審理中，某公司陳述：一、其提供給購房者的合同文本中確實(shí)存在兩種交房期限，一種是2015年9月，另一種是2015年12月。二、2015年3月27日，某公司已得知居民阻止燃?xì)馀涮资┕さ那闆r，故向政府部門發(fā)函催促，但其當(dāng)時(shí)并不確定會(huì)造成竣工延誤，因?yàn)檫€有可能后續(xù)追趕進(jìn)度。

審判:

上海市奉賢區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同補(bǔ)充條款不屬于法律規(guī)定的格式條款無效的情形，根據(jù)責(zé)任限制條款約定，市政配套工程遲延，交房時(shí)間可予以順延，某公司無需承擔(dān)違約責(zé)任。某公司自愿對(duì)張某、李某損失進(jìn)行補(bǔ)償，予以準(zhǔn)許。
    

一審法院判決：

一、駁回張某、李某的訴訟請(qǐng)求；

二、某公司于判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償張某、李某人民幣11,757元。

一審判決后，張某、李某不服，提起上訴稱，某公司隱瞞延誤風(fēng)險(xiǎn)，本案中不應(yīng)適用責(zé)任限制條款，請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，改判某公司按合同約定標(biāo)準(zhǔn)的55%支付違約金。
被上訴人某公司辯稱，其雖然知曉燃?xì)馀涮坠こ掏?，但并不確定會(huì)最終導(dǎo)致延誤，不存在惡意隱瞞風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)合同補(bǔ)充條款約定，本案情況屬于其免責(zé)范圍。請(qǐng)求二審法院維持原判。
上海市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，在某公司單方隱瞞已知的現(xiàn)實(shí)延誤風(fēng)險(xiǎn)，并且有能力重新規(guī)劃交房期限的前提下，購房者有理由相信某公司已經(jīng)對(duì)交房期限的現(xiàn)實(shí)可行性做出了承諾。誠實(shí)信用原則下的購房者信賴?yán)鎯r(jià)值高于格式條款提供者某公司的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)限定利益。交房期限條款與系爭責(zé)任限制條款之間的互補(bǔ)邏輯關(guān)系應(yīng)解釋為：系爭責(zé)任限制條款的適用范圍限于簽約后發(fā)生的約定風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，不能適用于簽約時(shí)被隱瞞的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。
    

二審判決：

一、撤銷上海市奉賢區(qū)人民法院（2017）滬0120民初4598號(hào)民事判決；

二、某公司于判決生效之日起十日內(nèi)向張某、李某支付逾期交房違約金人民幣32,292.15元。

 

法條索引：《民法典》

第四百九十六條　格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

第四百九十七條　有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。

第四百九十八條　對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

點(diǎn)評(píng)：

本案糾紛由某公司逾期交房引發(fā)，而逾期原因在于燃?xì)馀涮坠こ痰难诱`。預(yù)售合同補(bǔ)充條款約定，市政配套工程延誤不屬于某公司承擔(dān)責(zé)任的范圍，該條款由某公司單方擬定，重復(fù)使用，屬于責(zé)任限制型格式條款。根據(jù)上述法律規(guī)定，雖然某公司未對(duì)該條款盡到提示義務(wù)，但張某、李某在法定的一年除斥期間內(nèi)并未申請(qǐng)撤銷該條款，故該條款仍屬有效。
    

本案二審的主要法律爭議在于：一、某公司是否在簽約時(shí)對(duì)配套工程延誤風(fēng)險(xiǎn)負(fù)有告知義務(wù)？二、某公司的風(fēng)險(xiǎn)隱瞞行為是否導(dǎo)致排除系爭責(zé)任限制條款適用？

    

關(guān)于第二個(gè)問題，系爭責(zé)任限制條款中并未明文記載免責(zé)事項(xiàng)的產(chǎn)生時(shí)間限制。張某、李某主張，在某公司隱瞞風(fēng)險(xiǎn)的情況下，免責(zé)事項(xiàng)僅能適用于簽約后新發(fā)生的情形，不應(yīng)適用于本案，是對(duì)合同條款的限制解釋；某公司主張風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的產(chǎn)生時(shí)間不應(yīng)對(duì)免責(zé)范圍構(gòu)成影響，是基于合同文義的基本理解。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。