導(dǎo)讀：在滬上房屋買賣交易中，為了少交稅費(fèi)，“做低房價(jià)”做法泛濫。然而，如果有一方一旦反悔，要求按照真實(shí)交易價(jià)格繳稅，對另一方來說將會(huì)比預(yù)算增加高額稅費(fèi)。本文通過親辦案例分析，透析由此可能會(huì)產(chǎn)生的的交易風(fēng)險(xiǎn)以及滬上法院對待此類糾紛的基本意見。

一、案情簡介

2016年10月，賣家孫某與買家張某在某中介的居間下，簽訂了《房屋買賣合同》及補(bǔ)償協(xié)議，約定房屋買賣合同價(jià)格為229萬，裝修補(bǔ)償款為61萬。合同簽訂后，賣家因房價(jià)上漲原因，一直拒不補(bǔ)簽網(wǎng)簽合同，經(jīng)多次書面催告后，雙方補(bǔ)簽了網(wǎng)簽合同。然而，在臨近辦理過戶手續(xù)時(shí)，張某多次書面催告孫某辦理過戶手續(xù)，對方始終不出面，反而要求變更合同內(nèi)容，這一無理要求被張某拒絕。在辦理過戶手續(xù)最后一天的下午，孫某發(fā)來書面函件通知張某，因房屋存在做低房價(jià)，有避稅嫌疑，孫某不愿意按照229萬交易，希望按照房屋真實(shí)交易價(jià)格290萬繳稅，并拒絕辦理該房屋過戶手續(xù)。張某無奈，將孫某告上法庭要求孫某繼續(xù)履行合同，并承擔(dān)違約責(zé)任。孫某向法院提起反訴請求確認(rèn)做低房價(jià)條款無效，按照290萬元交易，并要求張某承擔(dān)違約責(zé)任。

二、判決結(jié)果

因擔(dān)心承擔(dān)違約責(zé)任被告孫某同意按照合同繼續(xù)，但要求按照290萬交易。本案一審經(jīng)閔行法院認(rèn)定做低房價(jià)條款無效，判決雙方買賣合同繼續(xù)履行，原告張某承擔(dān)違約責(zé)任。被告上訴繼續(xù)追究原告違約責(zé)任。最終，2018年4月20日，上海市第一中級(jí)人民法院認(rèn)定被告在履行合同過程中也存在過錯(cuò)，駁回了上訴人孫某的全部上訴請求。

三、律師分析及風(fēng)險(xiǎn)提示

因本案一審原告被打成了“被告”，認(rèn)定原告有違約行為，二審原告更換了律師，二審原告張某找到邱律師，在拿到全部案卷材料后，經(jīng)過仔細(xì)分析。律師認(rèn)為：一、本案阻礙房屋交易正常進(jìn)行的原因在被告張某，并非在原告，被告構(gòu)成違約，一審判決關(guān)于誰違約這個(gè)問題，并沒有明確說明。所以導(dǎo)致被告上訴繼而繼續(xù)要求原告承擔(dān)高額違約金。結(jié)合全案證據(jù)，足以認(rèn)定被告孫某在履行合同過程中存在明顯過錯(cuò)，導(dǎo)致交易被迫中止。二、本案中，案涉房屋的裝修價(jià)值僅僅只有幾萬元，而補(bǔ)償協(xié)議書中卻約定裝修補(bǔ)償款高達(dá)61萬，顯然存在少交稅款之嫌。在對全案證據(jù)梳理完畢后，二審開庭中，律師圍繞爭議焦點(diǎn)，結(jié)合全案證據(jù)據(jù)理力爭。最終認(rèn)定上訴人孫某存在違約行為，法院駁回其上訴請求。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

（一）賣方一旦反悔，在到手價(jià)約定前提下，多出稅費(fèi)將全部由買家承擔(dān)。本次糾紛是做低房價(jià)造成買家損失的典型案例。雖然在法律層面達(dá)到了當(dāng)事人的預(yù)期效果，但由于房屋交易中約定的是到手價(jià)，稅費(fèi)將由原告張某承擔(dān)。關(guān)于做低房價(jià)的條款被認(rèn)定為無效后，在到手價(jià)約定還是真實(shí)有效的前提下，增加了10多萬稅費(fèi)。該稅費(fèi)也將由買家張某獨(dú)自承擔(dān)。

（二）簽訂兩份合同，在房價(jià)下行的情況下，買家如果不想購買，很容易造成只履行合同價(jià)，拒不履行合同價(jià)以外的款項(xiàng)，最終導(dǎo)致合同履行受阻局面。

（三）依法納稅是每個(gè)公民的基本義務(wù)，做低房價(jià)是一種逃稅行為，該行為違反我國稅收相關(guān)規(guī)定，一經(jīng)查出，定會(huì)遭受處罰。

（四）滬上早已經(jīng)實(shí)施了房屋評(píng)估價(jià)，一旦評(píng)估價(jià)無法通過，將會(huì)多出高額稅費(fèi)，買賣雙方將會(huì)對多出稅費(fèi)產(chǎn)生爭議，進(jìn)而發(fā)生糾紛。

四、滬上法院對“做低房價(jià)”的基本態(tài)度

（一）做低房價(jià)是否會(huì)導(dǎo)致雙方簽訂的合同無效？

通過陰陽合同避稅所簽訂的合同，其中有關(guān)避稅的條款會(huì)被認(rèn)定無效，法院會(huì)判令雙方按照房屋的真實(shí)交易價(jià)格進(jìn)行交易，并不會(huì)導(dǎo)致全部合同無效。

法律依據(jù)：《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行的強(qiáng)制性規(guī)定。

《合同法》第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

（二）做低條款被認(rèn)定無效后，關(guān)于到手價(jià)的約定是否繼續(xù)有效，多出稅費(fèi)如何操作。

做低房價(jià)條款有可能會(huì)被認(rèn)定為以合法形式掩蓋非法目的，而被認(rèn)定為無效，但是雙方有關(guān)稅費(fèi)承擔(dān)的到手價(jià)約定，不屬于上列《合同法》第五十二條之規(guī)定中的任何一項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。也就意味著，多出的稅費(fèi)將按照到手價(jià)約定由買家承擔(dān)。

關(guān)于目前法院此項(xiàng)操作，邱律師個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為，做低房價(jià)約定是雙方談判到手價(jià)的基礎(chǔ)，兩項(xiàng)構(gòu)成了完整的稅費(fèi)承擔(dān)約定條款。既然做低房價(jià)被認(rèn)定為無效，那么到手價(jià)約定的基礎(chǔ)也就不復(fù)存在，雙方應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定各自繳納各自稅費(fèi)。這樣操作更具合理性，也是符合法律規(guī)定。但目前包括高院及最高院關(guān)于此，沒有相關(guān)意見出臺(tái)，只能按照上述執(zhí)行。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

 

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。