案情簡(jiǎn)介：

中國(guó)XX資產(chǎn)管理股份有限公司重慶市分公司、李XX申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴

XX資產(chǎn)重慶分公司與XX錦繡房地產(chǎn)公司、XX投資集團(tuán)公司、XX長(zhǎng)業(yè)房地產(chǎn)公司、黃XX借款合同糾紛一案，一審法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055號(hào)民事判決，判決：1.XX錦繡房地產(chǎn)公司于判決生效之日起十日內(nèi)償還XX資產(chǎn)重慶分公司借款本金2億元及支付至清償之日止的利息（以2億元為本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%計(jì)算；自2013年6月1日起至實(shí)際清償之日止，按年利率24%計(jì)算）；2.黃XX、XX長(zhǎng)業(yè)房地產(chǎn)公司、XX投資集團(tuán)公司對(duì)XX錦繡房地產(chǎn)公司的前述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；3.XX資產(chǎn)重慶分公司有權(quán)在判決第一項(xiàng)所列債務(wù)金額范圍內(nèi)就編號(hào)為X京房他證海字第××號(hào)、170288號(hào)、170290號(hào)、158973號(hào)的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》和編號(hào)為京海他項(xiàng)（2012）第00062號(hào)、第00063號(hào)的《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》所載明的抵押物優(yōu)先受償。判決生效后，XX資產(chǎn)重慶分公司向一審法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。李XX以其系該房屋的實(shí)際所有人為由提出了書(shū)面異議，請(qǐng)求解除對(duì)案涉房屋的查封。一審法院于2017年7月17日作出（2017）渝執(zhí)異31號(hào)執(zhí)行裁定，裁定中止對(duì)被執(zhí)行人XX錦繡房地產(chǎn)公司位于北京市××高粱橋××街××院（頭堆村××花園××區(qū)）6號(hào)樓1單元502號(hào)房屋的執(zhí)行。

2013年2月26日，李XX與XX錦繡房地產(chǎn)公司簽訂了《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定XX錦繡房地產(chǎn)公司將該公司位于北京市××高粱橋××街××院（頭堆村××花園××區(qū)）6號(hào)樓1單元502號(hào)房屋出售給李XX，合同總價(jià)款205萬(wàn)元；付款方式為一次性付款，并約定李XX應(yīng)于2013年5月31日前支付。合同簽訂后，雙方辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，合同編號(hào)為XF402629。XX資產(chǎn)重慶分公司出具的《抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明》為該合同的附件。

2013年2月14日，李XX通過(guò)北京銀行官園支行支付案涉房款205萬(wàn)元。2013年2月26日，XX錦繡房地產(chǎn)公司向李若望出具了全款購(gòu)房發(fā)票。

2013年2月，XX錦繡房地產(chǎn)公司將該公司位于北京市××高粱橋××街××院（頭堆村××花園××區(qū)）6號(hào)樓1單元502號(hào)房屋交付給李XX使用。XX錦繡房地產(chǎn)公司位于北京市××高粱橋××街××院（頭堆村××花園××區(qū)）6號(hào)樓1單元502號(hào)房屋至今登記在XX錦繡房地產(chǎn)公司名下并為XX資產(chǎn)重慶分公司的借款設(shè)定了抵押。

法院裁判：

一審重慶市高級(jí)人民法院認(rèn)為李XX申請(qǐng)執(zhí)行異議理由成立，裁定中止了對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，二審最高人民法院亦對(duì)此予以確認(rèn)。

裁判理由：

1、 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”該條規(guī)定的無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)即屬于可以排除抵押權(quán)人執(zhí)行的情形。

2、 在本案中，李XX在一審法院查封案涉房屋之前已經(jīng)與XX錦繡房地產(chǎn)公司簽訂了《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》并辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。李XX舉示的購(gòu)房發(fā)票、情況說(shuō)明、銀行流水等證據(jù)可以證明其已經(jīng)按照約定向XX錦繡房地產(chǎn)公司支付了全部購(gòu)房款。此外，其舉示的物業(yè)費(fèi)發(fā)票、《北京市居民供熱采暖合同》、代收供暖費(fèi)發(fā)票、水、電、氣費(fèi)發(fā)票及繳費(fèi)憑據(jù)等證據(jù)，可以證明其在查封前已實(shí)際占有使用案涉房屋。

3、對(duì)于未辦理過(guò)戶登記的問(wèn)題，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”根據(jù)上述規(guī)定可知，我國(guó)遵循“抵押財(cái)產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓”的原則，抵押權(quán)人是否同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)是判斷未辦理過(guò)戶登記是否非因買受人自身原因的重要事實(shí)。在抵押權(quán)人未同意抵押人出售抵押房屋的情況下，如果買受人購(gòu)買存在抵押權(quán)的房屋，因抵押登記具有公示公信效力，故不能辦理過(guò)戶登記手續(xù)應(yīng)認(rèn)定為買受人自身的原因。但是，在抵押權(quán)人同意抵押人出售抵押房屋且向北京市海淀區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市海淀區(qū)房屋管理局公示的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人已基于抵押權(quán)人的行為而產(chǎn)生合理的信賴?yán)妫I受人在此種情況下對(duì)案涉房屋不能辦理過(guò)戶登記并非因其自身原因，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定在抵押人將案涉房屋對(duì)外出售后，抵押權(quán)人負(fù)有涂銷抵押登記的義務(wù)。抵押人是否將買受人支付的購(gòu)房款向抵押權(quán)人支付的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由抵押權(quán)人自行承擔(dān)，抵押權(quán)人可通過(guò)設(shè)定共管賬戶等方式避免抵押人違約的風(fēng)險(xiǎn)。雖然XX資產(chǎn)重慶分公司、XX錦繡房地產(chǎn)公司、XX銀行股份有限公司北京分行簽訂了《監(jiān)管協(xié)議》，并約定XX錦繡房地產(chǎn)公司在錦州銀行股份有限公司北京分行開(kāi)立的410100129034886賬號(hào)為監(jiān)管賬戶，對(duì)XX錦繡房地產(chǎn)公司項(xiàng)下“長(zhǎng)河灣”房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售回款進(jìn)行監(jiān)管。但是該賬號(hào)并未在北京市海淀區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市海淀區(qū)房屋管理局公示，也未在李XX與XX錦繡房地產(chǎn)公司簽訂的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》約定該賬號(hào)為付款賬號(hào)。李XX作為買受人，在購(gòu)買案涉房屋過(guò)程中已盡到了充分的注意義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定非因李XX自身原因未辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

律師分析及建議：

實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到通過(guò)銀行貸款購(gòu)買房屋或者抵押房屋用于其他借款，房屋出售人因資金問(wèn)題，不得已出售自有房屋，但同時(shí)無(wú)力歸還銀行貸款或者借款的情況。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”如果出售人將房款挪作他用，自己又無(wú)力償還銀行借款，銀行的債權(quán)無(wú)法得到保障，一般債權(quán)人不會(huì)同意將抵押物出售，此時(shí)，買賣合同會(huì)因抵押權(quán)無(wú)法滌除而出現(xiàn)履行障礙。若出售人最終確實(shí)無(wú)力償還，受讓人需代為清償方可注銷抵押，順利變更登記。

這種情況下，為了避免交易風(fēng)險(xiǎn)，一定要在房屋買賣合同中，設(shè)置“抵押權(quán)滌除條款”即明確約定注銷抵押權(quán)的時(shí)間，如果是需要用買受人的資金去歸還，要提前和銀行預(yù)約好還款時(shí)間，該筆資金最好能夠直接打入銀行還款賬戶，并將還款的具體步驟和關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)在合同中約定好。為避免出售人將房款挪作他用，切記不能將房款直接打入房屋出售人賬戶。

附：抵押權(quán)滌除條款

甲方應(yīng)于    年    月     日 前向貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，并將貸款銀行確定的還貸日期通知乙方；甲、乙雙方應(yīng)于確定的還貸日期共同前往貸款銀行辦理還款手續(xù)，乙方將還貸款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入貸款銀行指定的甲方還款賬戶；若乙方還貸款項(xiàng)不足歸還甲方銀行貸款的，甲方應(yīng)于還款當(dāng)日自行補(bǔ)足不足部分至還款賬戶。如甲方提前歸還銀行貸款，需要支付銀行違約金的，則該違約金由甲方自行承擔(dān)。甲方應(yīng)于辦妥還款手續(xù)后5個(gè)工作日內(nèi)辦理抵押登記注銷手續(xù)。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。