釋義：

共有產(chǎn)權(quán)住房，即政府與購房者共同承擔(dān)住房建設(shè)資金，分配時在合同中明確共有雙方的資金數(shù)額及將來退出過程中所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)；退出時由政府回購，購房者只能獲得自己資產(chǎn)數(shù)額部分的變現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)保障住房的封閉運(yùn)行。

上海市已經(jīng)于2016年2月29日市政府第109次常務(wù)會議上正式通過了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》，2016年5月1日起施行。

申請條件：

同時符合下列條件的本市城鎮(zhèn)戶籍家庭或者個人，可以申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房：

（一）具有本市城鎮(zhèn)常住戶口達(dá)到規(guī)定年限，且戶口在提出申請所在地達(dá)到規(guī)定年限；

（二）住房面積低于規(guī)定限額；

（三）可支配收入和財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定限額；

（四）在提出申請前的規(guī)定年限內(nèi)，未發(fā)生過因住房轉(zhuǎn)讓而造成住房困難的行為；

（五）市人民政府規(guī)定的其他條件。

前款所稱的家庭由具有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系且共同生活的成員組成；個人是指具有完全民事行為能力且年齡符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的單身人士。

非本市戶籍家庭同時符合居住證持證和積分、住房、婚姻、繳納社會保險、繳納個人所得稅、收入和財(cái)產(chǎn)等條件的，可以申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房。

申請程序：

本市城鎮(zhèn)戶籍家庭或者個人申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，應(yīng)當(dāng)向戶口所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處提出申請；非本市戶籍家庭申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，應(yīng)當(dāng)向工作單位注冊地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處提出申請。申請人應(yīng)當(dāng)如實(shí)填報(bào)申請文書，提交相關(guān)證明材料，并簽署同意接受相關(guān)狀況核查以及核查結(jié)果予以公示的書面文件。

任何單位和個人不得為申請人出具虛假證明材料。

家庭申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，應(yīng)當(dāng)推舉一名具有完全民事行為能力的成員作為申請人代表。

政策優(yōu)惠：

購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，購房人可以按照規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行資金等購房貸款，并可以按照國家規(guī)定，享受稅收優(yōu)惠政策。

購房人確定：

家庭購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，申請家庭可以書面協(xié)商確定購房人，作為其產(chǎn)權(quán)份額的共同共有人，其余申請人為同住人；申請人之間無法達(dá)成一致意見的，全體申請人為購房人。

 

使用限制：

共有產(chǎn)權(quán)保障住房的購房人和同住人應(yīng)當(dāng)按照房屋管理有關(guān)規(guī)定和供后房屋使用管理協(xié)議的約定使用房屋，并且在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得有下列行為：

（一）擅自轉(zhuǎn)讓、贈與共有產(chǎn)權(quán)保障住房；

（二）擅自出租、出借共有產(chǎn)權(quán)保障住房；

（三）設(shè)定除共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)；

（四）違反其他法律、法規(guī)、規(guī)章的情形。

 

政府回購：

取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)騰退共有產(chǎn)權(quán)保障住房：

（一）購房人或者同住人購買商品住房，不再符合住房困難條件的；

（二）購房人和同住人的戶口全部遷離本市或者全部出國定居的；

（三）非本市戶籍購房人和同住人的居住證全部被注銷，但因戶口遷入本市導(dǎo)致的除外；

（四）購房人和同住人均死亡的；

（五）市人民政府規(guī)定的其他情形。

 

購買滿五年后怎么辦？

本市城鎮(zhèn)戶籍家庭或者個人騰退共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，由房屋所在地的區(qū)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)或者區(qū)人民政府指定的機(jī)構(gòu)予以回購。非本市戶籍家庭騰退共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，由分配供應(yīng)地的區(qū)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)或者區(qū)人民政府指定的機(jī)構(gòu)予以回購。

回購價款為原銷售價款加按照中國人民銀行同期存款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息。

取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年，因離婚析產(chǎn)、無法償還購房貸款等原因確需退出共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，全部購房人、同住人之間應(yīng)當(dāng)達(dá)成一致意見，并向相關(guān)區(qū)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)提出申請。經(jīng)審核同意后，按照第二款、第三款的規(guī)定予以回購。 

本市城鎮(zhèn)戶籍家庭或者個人購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后，共有產(chǎn)權(quán)保障住房可以上市轉(zhuǎn)讓或者由購房人、同住人購買政府產(chǎn)權(quán)份額，但購房人、同住人拒不履行區(qū)住房保障行政管理部門作出的有關(guān)房屋管理的行政決定或者有違約行為未改正的除外。上市轉(zhuǎn)讓或者購買政府產(chǎn)權(quán)份額后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊?/span>

本市城鎮(zhèn)戶籍家庭或者個人購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后，購房人、同住人購買商品住房且住房不再困難的，應(yīng)當(dāng)在辦理商品住房轉(zhuǎn)移登記前，先行上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房或者購買政府產(chǎn)權(quán)份額，但符合確有必要購買商品住房情形的除外。具體例外情形，由市住房保障行政管理部門規(guī)定。

非本市戶籍家庭購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后，其交易管理按照本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但購房人的戶口遷入本市的，按照第一款、第二款規(guī)定執(zhí)行。

 

上市轉(zhuǎn)讓和購買政府產(chǎn)權(quán)份額程序及價格：

上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，全部購房人、同住人應(yīng)當(dāng)達(dá)成一致意見，并向房屋所在地的區(qū)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)提出申請。區(qū)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)或者區(qū)人民政府指定的機(jī)構(gòu)在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；放棄優(yōu)先購買權(quán)的，方可向他人轉(zhuǎn)讓。共有產(chǎn)權(quán)保障住房被上市轉(zhuǎn)讓或者優(yōu)先購買的，購房人按照其產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價款的相應(yīng)部分。

購買政府產(chǎn)權(quán)份額的，全部購房人、同住人應(yīng)當(dāng)就購買意愿、購房人等事項(xiàng)達(dá)成一致意見，并向房屋所在地的區(qū)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)提出申請。

政府行使優(yōu)先購買權(quán)和購房人、同住人購買政府產(chǎn)權(quán)份額相關(guān)價格的確定辦法，由市住房保障行政管理部門會同相關(guān)行政管理部門，按照符合市場價格的原則另行規(guī)定。

申請人弄虛作假的法律責(zé)任：

違反本辦法第二十條第一款規(guī)定，申請人不如實(shí)填報(bào)申請文書，故意隱瞞或者虛報(bào)相關(guān)狀況，或者偽造相關(guān)證明材料申請共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，由分配供應(yīng)地的區(qū)住房保障行政管理部門按照下列規(guī)定予以處理，并禁止其5年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房：

（一）已取得申請資格的，應(yīng)當(dāng)取消其資格，可處1萬元以上5萬元以下罰款。

（二）已購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，責(zé)令其騰退住房，收取住房占用期間的市場租金，可處5萬元以上10萬元以下罰款；騰退住房后，由住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)退回購房款。

 

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違規(guī)代理的法律責(zé)任：

違反本辦法第四十三條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員違規(guī)代理共有產(chǎn)權(quán)保障住房出售、出租業(yè)務(wù)的，由區(qū)住房保障行政管理部門責(zé)令限期改正，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處1萬元罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，取消網(wǎng)上備案資格，處3萬元罰款。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。