內(nèi)容提要

典當(dāng)糾紛中，典當(dāng)合同中關(guān)于可預(yù)先在當(dāng)金中扣除所有綜合費用的約定影響了當(dāng)戶使用當(dāng)金的期限利益，計收月綜合費用時，應(yīng)按照實際發(fā)放的當(dāng)金余額計算。當(dāng)期超過一個月時，典當(dāng)行有權(quán)在發(fā)放當(dāng)金時收取第一個月的綜合費用，該項金額可以計入當(dāng)金本金，而不當(dāng)扣除的后續(xù)當(dāng)期內(nèi)的月綜合費用則不能計入當(dāng)金本金。典當(dāng)本金可運用公式推算：設(shè)應(yīng)收取的月綜合費為X，（X+實際發(fā)放的當(dāng)金）*月綜合費率=X，典當(dāng)本金=X+實際發(fā)放的當(dāng)金。

關(guān)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍，當(dāng)?shù)盅汉贤s定及登記的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額超過了主合同約定的典當(dāng)借款本金金額時，抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍應(yīng)根據(jù)抵押合同及登記的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額認(rèn)定。

案情

原告：某典當(dāng)有限公司（以下簡稱典當(dāng)公司）

被告：某建設(shè)開發(fā)總公司（以下簡稱建設(shè)公司）

被告：某資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱資管公司）

2017年7月3日，典當(dāng)公司與建設(shè)公司簽訂《股權(quán)質(zhì)押典當(dāng)合同》，約定建設(shè)公司將其在某置業(yè)公司的7,000萬元股權(quán)質(zhì)押給典當(dāng)公司，向典當(dāng)公司借款1.5億元。合同約定月綜合費率為1.5%。同日，典當(dāng)公司與建設(shè)公司、資管公司簽訂《房地產(chǎn)抵押擔(dān)保合同》，約定抵押人資管公司同意按協(xié)議約定將其擁有的協(xié)議列明房地產(chǎn)抵押給典當(dāng)公司，以為債務(wù)人建設(shè)公司基于《股權(quán)質(zhì)押典當(dāng)合同》等合同項下的債務(wù)進行擔(dān)保，擔(dān)保債權(quán)數(shù)額為2億元。抵押擔(dān)保合同列明抵押房產(chǎn)合計135套。同日，典當(dāng)公司與資管公司簽訂《不可撤銷的連帶責(zé)任保證合同》，約定資管公司就《股權(quán)質(zhì)押典當(dāng)合同》等項下債務(wù)向典當(dāng)公司提供連帶責(zé)任保證。其后，各方辦理了相應(yīng)擔(dān)保登記手續(xù)。每套房產(chǎn)在登記時各自列明了相應(yīng)的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額。

典當(dāng)公司按約扣除三個月當(dāng)期綜合費后，實際發(fā)放當(dāng)金143,250,000元，并于2017年7月14日向建設(shè)公司出具三張5,000萬元的當(dāng)票，合計1.5億元。后經(jīng)多次續(xù)當(dāng)，2018年5月14日續(xù)當(dāng)?shù)狡冢ㄔO(shè)公司未按約歸還典當(dāng)借款本金，典當(dāng)公司遂提起訴訟，訴請建設(shè)公司返還典當(dāng)借款本金1.5億元，支付違約金等相應(yīng)款項，并要求建設(shè)公司和資管公司按約承擔(dān)股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保、不動產(chǎn)抵押擔(dān)保及保證責(zé)任。

審判

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案爭議焦點為：一、典當(dāng)本金金額認(rèn)定。二、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保是否以《房地產(chǎn)抵押擔(dān)保合同》中約定的2億元擔(dān)保債權(quán)數(shù)額為限，且是否需要分項認(rèn)定每套房產(chǎn)的抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額。

關(guān)于爭議焦點一，典當(dāng)行收取的是月綜合費，應(yīng)按月收取。涉案典當(dāng)合同關(guān)于預(yù)先扣除所有綜合費用的約定影響了當(dāng)戶使用當(dāng)金的期限利益，故不發(fā)生法律效力。第一個月的月綜合費可以計入本金，不當(dāng)扣除的月綜合費不能計入本金額度。典當(dāng)本金根據(jù)公式計算：設(shè)應(yīng)收取的月綜合費為X，月綜合費率為1.5%，根據(jù)（X+143,250,000元）*1.5%=X的方程式，可得月綜合費X=2,181,472.08元。本案典當(dāng)本金應(yīng)為X+143,250,000=145,431,472.08元。

因?qū)Ξ?dāng)金進行了調(diào)整，則相應(yīng)合同履行金額亦需做相應(yīng)調(diào)整：1.第一個月的月綜合費應(yīng)收取2,181,472.08元。2. 當(dāng)期內(nèi)第二個月和第三個月的月綜合費合計4,362,944.16元，該金額非建設(shè)公司到期未付所致，故建設(shè)公司不必承擔(dān)該部分月綜合費違約金或資金占用成本。3. 續(xù)當(dāng)期間的月綜合費，因在本案中無爭議，故不予調(diào)整。4. 本金違約金應(yīng)以典當(dāng)本金145,431,472.08元為基數(shù)計算。

關(guān)于爭議焦點二，各方當(dāng)事人均無為一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保的意思表示，故涉案抵押性質(zhì)為一般抵押。本案當(dāng)事人在《房地產(chǎn)抵押擔(dān)保合同》中自行約定“擔(dān)保債權(quán)數(shù)額”為2億元，在各方明知主合同本金約定為1.5億元的前提下，難以根據(jù)抵押擔(dān)保登記實踐，直接將2億元理解為僅指主合同本金。主合同債權(quán)除本金，還約定有綜合費、違約金等多種性質(zhì)的款項，故上述“擔(dān)保債權(quán)數(shù)額”約定應(yīng)根據(jù)通常理解，作主合同約定的1.5億元本金和不超過5,000萬元的主合同其他各項債權(quán)共計2億元的解釋。

因135套房產(chǎn)系分別辦理抵押登記，且各他項權(quán)證上載明了每套房產(chǎn)各自擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，故不能視為總體一攬子抵押。各套房屋各自登記的擔(dān)保債權(quán)金額累加為2億元超出了典當(dāng)借款合同約定的1.5億元本金的金額，故每套房屋登記的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額相應(yīng)地包含本金及其他各項債權(quán)。綜上，原告享有的抵押權(quán)應(yīng)認(rèn)定為每套房產(chǎn)各自登記擔(dān)保的債權(quán)金額。

據(jù)此，法院判決：建設(shè)公司歸還典當(dāng)公司典當(dāng)本金145,431,472.08元并支付相應(yīng)典當(dāng)綜合費、違約金、律師費等，建設(shè)公司按約承擔(dān)股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保，資管公司按約承擔(dān)不動產(chǎn)抵押擔(dān)保及保證責(zé)任。判決后，雙方均未上訴，案件已經(jīng)生效。

評析

近年來典當(dāng)行業(yè)發(fā)展迅速，因其手續(xù)靈活簡便、融資效率較高等優(yōu)勢，滿足了市場主體的短期融資需求。但與此同時，典當(dāng)行業(yè)存在立法供給不足，監(jiān)管機構(gòu)職能缺位等問題，導(dǎo)致司法機關(guān)在處理典當(dāng)糾紛中面臨規(guī)范依據(jù)不足、法律適用不統(tǒng)一的裁判困境。同時，典當(dāng)糾紛中也往往涉及抵押擔(dān)保相關(guān)法律問題。現(xiàn)本文結(jié)合案例就典當(dāng)綜合費預(yù)扣情形下典當(dāng)本金的計算方法、抵押合同約定及抵押登記的債權(quán)數(shù)額大于主合同債權(quán)本金時不動產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍兩個問題作簡要分析，以資當(dāng)下審判實踐借鑒。

一、 典當(dāng)綜合費預(yù)扣情形下典當(dāng)本金之認(rèn)定

（一）綜合費的法律屬性

典當(dāng)業(yè)由于其規(guī)模小、投入大、客戶面窄、資金閑置率較高，決定了貸款管理成本相對于銀行較高，須要一個較高的費率來保證合理的利潤率以維持其行業(yè)的生存和發(fā)展。因此，典當(dāng)行往往在利息之外還收取一筆費率遠(yuǎn)高于普通金融借款利率的綜合費用。根據(jù)《典當(dāng)管理辦法》第三十八條規(guī)定：“典當(dāng)綜合費用包括各種服務(wù)及管理費用”。由此可見，綜合費是指典當(dāng)行為當(dāng)戶保管當(dāng)物所支出的合理成本，其法律屬性可從以下三方面理解：

綜合費用是典當(dāng)行業(yè)特有的概念。國家經(jīng)貿(mào)委于《典當(dāng)行管理辦法》首次創(chuàng)設(shè)了綜合費用的概念，其后商務(wù)部與公安部聯(lián)合頒布的《典當(dāng)管理辦法》承繼了此概念。綜合費用是基于法律規(guī)定直接產(chǎn)生的一項費用，其作為典當(dāng)行業(yè)特有的概念，應(yīng)置于典當(dāng)法律關(guān)系中進行考量，結(jié)合當(dāng)物屬性、典當(dāng)行業(yè)從事借貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險以及利益平衡等因素進行綜合分析、評價。

綜合費用區(qū)別于利息。利息是產(chǎn)生于本金的用益權(quán)益，屬于法定孳息；而綜合費用作為典當(dāng)行經(jīng)營典當(dāng)業(yè)務(wù)時所付出的服務(wù)、管理、勞務(wù)的對價，與本金的占有、使用以及收益等權(quán)益無關(guān)，因此其與典當(dāng)當(dāng)金利息系不同的概念，應(yīng)采用不同的計算規(guī)則。

綜合費用區(qū)別于直接費用。綜合費是以比率的形式確定，故其不是對當(dāng)物進行保管、保險等支出的的直接費用，而是屬于服務(wù)、管理的間接費用，故不應(yīng)適用保險費據(jù)實結(jié)算的支付規(guī)則。

（二）預(yù)先扣除綜合費的法律效力

關(guān)于典當(dāng)行是否有權(quán)預(yù)扣綜合費用，目前尚未有法律法規(guī)進行規(guī)制。《典當(dāng)管理辦法》僅規(guī)定典當(dāng)當(dāng)金利息不得預(yù)扣，而沒有明確綜合費用是否可以預(yù)扣。司法實踐中，對此問題主要有兩種觀點：第一種觀點認(rèn)為預(yù)扣典當(dāng)綜合費用作為典當(dāng)行業(yè)的一項商業(yè)慣例，其并不違反民事法律的基本原則和制度，屬于當(dāng)事人意思自治的范疇，應(yīng)認(rèn)定為有效。第二種觀點則認(rèn)為預(yù)扣綜合費用違法，該做法與保護急需借款的弱勢方，禁止借款預(yù)扣利息和禁止變相高利貸的立法精神不符。此外，在合同僅約定典當(dāng)綜合費用而未約定當(dāng)金利息的情況下，若查明典當(dāng)行系刻意規(guī)避《典當(dāng)管理辦法》而作此約定，則對預(yù)扣綜合費用的行為不應(yīng)予以認(rèn)可，應(yīng)將典當(dāng)行實際交付金額認(rèn)定為本金，并據(jù)此計算相應(yīng)的費用及違約金。

筆者認(rèn)為，典當(dāng)案件審理過程中，一方面，法院應(yīng)遵循衡平保護典當(dāng)行與當(dāng)戶合法權(quán)益的司法理念和價值取向，通過對典當(dāng)合同條款的公平性進行審查，對導(dǎo)致典當(dāng)行與當(dāng)戶權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡的條款妥善處理，以實現(xiàn)有效保護當(dāng)戶合法權(quán)益，平衡雙方利益的目的。另一方面，司法審判也應(yīng)尊重商事交易慣例。交易慣例是商主體從事商行為所普遍遵循的行為規(guī)范，起到了對商法的補充作用，在交易中扮演著極為重要的角色，也是商法淵源的重要組成部分。典當(dāng)綜合費用的一次性預(yù)先扣除，侵害了當(dāng)戶使用當(dāng)金的期限利益，造成典當(dāng)行與當(dāng)戶權(quán)利義務(wù)失衡，故不應(yīng)予支持。但典當(dāng)綜合費用作為典當(dāng)行業(yè)的一項慣例，也有其特殊性，其收取標(biāo)準(zhǔn)及司法規(guī)制原則應(yīng)有別于利息或其他費用。司法對綜合費用的預(yù)先扣除不能完全否認(rèn)其效力，而應(yīng)在不影響當(dāng)金使用期限利益的情況下予以準(zhǔn)許。本案中，雖然《股權(quán)質(zhì)押典當(dāng)合同》約定了典當(dāng)公司有權(quán)預(yù)先扣除當(dāng)期內(nèi)的所有綜合費用，但是根據(jù)《典當(dāng)管理辦法》的規(guī)定及合同約定，典當(dāng)行收取的是月綜合費，應(yīng)按月收取。涉案典當(dāng)合同關(guān)于預(yù)先扣除所有綜合費用的約定影響了當(dāng)戶使用當(dāng)金的期限利益，故不發(fā)生法律效力，典當(dāng)公司僅有權(quán)收取第一個月的綜合費用。

（三）預(yù)先不當(dāng)扣除綜合費用情形下典當(dāng)本金及相應(yīng)履行金額的計算方法

根據(jù)前述綜合費用預(yù)扣的規(guī)則，典當(dāng)行若預(yù)先不當(dāng)扣除綜合費用，則會導(dǎo)致典當(dāng)本金需重新計算。本案中，第一期當(dāng)期為三個月，典當(dāng)公司有權(quán)預(yù)先收取第一個月的綜合費用，但其在發(fā)放當(dāng)金時一次性扣除了三個月的綜合費用，其中對后兩個月的費用系不當(dāng)扣除，故第一個月的綜合費用可以計入本金額度，而不當(dāng)扣除的后兩個月綜合費用則不能計入。典當(dāng)本金金額應(yīng)為實際發(fā)放的當(dāng)金加上可以收取的第一個月綜合費用。第一個月的月綜合費金額因以典當(dāng)本金為基數(shù)進行計算，故當(dāng)?shù)洚?dāng)本金金額發(fā)生變化時，其也相應(yīng)隨之變化，如此即陷入本金金額和月綜合費金額計算相互依賴，無法直接確定的循環(huán)。對此，有觀點認(rèn)為，第一個月按合同約定的典當(dāng)本金計算月綜合費，第二、三個月按約定的典當(dāng)本金減去不當(dāng)扣除的后兩個月綜合費用后的金額計算月綜合費用。此外，司法實踐中還存在酌情確定當(dāng)金本金金額的做法。但此類方法在計算精確度上有所欠缺，且會存在高估月綜合費用的情況，影響當(dāng)戶使用當(dāng)金的期限利益。為保證司法審判的精確性和嚴(yán)謹(jǐn)性，本案通過列方程式的方法準(zhǔn)確計算綜合費用不當(dāng)預(yù)扣情形下典當(dāng)本金和月綜合費的數(shù)額：設(shè)應(yīng)收取的月綜合費為X，根據(jù)方程（X+實際發(fā)放的典當(dāng)本金）*合同約定月綜合費率=X，計算出應(yīng)收取的月綜合費用，該應(yīng)收取的月綜合費加上實際發(fā)放的當(dāng)金，即為應(yīng)確定的典當(dāng)本金金額。這一方法較好地解決了典當(dāng)行對綜合費用不當(dāng)扣除后典當(dāng)本金的計算問題，有效保障企業(yè)融資成本不至過高，對維護企業(yè)合法權(quán)利具有積極的現(xiàn)實意義。

由于對當(dāng)金進行了調(diào)整，則相應(yīng)合同履行金額亦需做相應(yīng)調(diào)整：本案中，實際發(fā)放的典當(dāng)本金為143,250,000元，合同約定月綜合費率為1.5%，代入上述公式計算后可得實際應(yīng)收取的典當(dāng)月綜合費用為2,181,472.08元，加上實際發(fā)放的典當(dāng)本金143,250,000元后，本案典當(dāng)本金金額應(yīng)認(rèn)定為145,431,472.08元，該金額亦是后兩個月綜合費用計算的基數(shù)。根據(jù)合同約定的綜合費率，建設(shè)公司應(yīng)向典當(dāng)公司支付當(dāng)期內(nèi)第二、三個月的月綜合費分別均為2,181,472.08元，合計4,362,944.16元。本案當(dāng)金發(fā)放時，第一期當(dāng)期內(nèi)后兩個月綜合費用原已由典當(dāng)公司預(yù)先扣除，但因系不當(dāng)扣除，需從本金額度中予以剔除，故后兩個月綜合費用不能視為建設(shè)公司到期未付，不應(yīng)對此收取違約金或資金占用成本，但是支付該部分月綜合費用作為建設(shè)公司基于法院判決而需履行的價款支付義務(wù)，若建設(shè)公司未按判決指定的期間履行，仍應(yīng)根據(jù)《民事訴訟法》加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二、 抵押合同約定及抵押登記的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額大于主合同債權(quán)本金時不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍之認(rèn)定

（一）以登記簿無法記載擔(dān)保范圍所致之爭議

關(guān)于擔(dān)保范圍，《物權(quán)法》整合了《擔(dān)保法》相關(guān)條文，于第173條規(guī)定“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。”我國不動產(chǎn)抵押設(shè)立采登記生效主義，抵押擔(dān)保范圍作為抵押權(quán)的主要效力內(nèi)容本應(yīng)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載，以起到公示特定抵押財產(chǎn)之上權(quán)利負(fù)擔(dān)的效力。然而，住建部頒布的《房屋權(quán)屬證書、登記證明填寫說明》（住建房[2008]36號），以及國家實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，國土資源部發(fā)布的《關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)[2015]第25號）附隨的《不動產(chǎn)登記簿使用和填寫說明》中均僅規(guī)定了“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額”的填寫方式，擔(dān)保范圍無從記載。在具體的登記實踐中，登記部門不允許當(dāng)事人在登記簿上記載其他事項，如江蘇省南京市使用的《房屋他項權(quán)證》，銀行在辦理抵押權(quán)登記時，不動產(chǎn)登記機關(guān)即要求銀行必須向登記機關(guān)明確一個固定的抵押擔(dān)保“權(quán)利價值”，并且規(guī)定不動產(chǎn)登記簿或他項權(quán)證上的“權(quán)利價值（元）”欄目只能填寫固定數(shù)字，不得加載相關(guān)文字表述。《房屋他項權(quán)證》中“附記”的記載內(nèi)容有明確規(guī)定，即記載最高額抵押事項，涉地役權(quán)登記時需役地房屋地址，而注意事項則明確規(guī)定，除房屋登記機構(gòu)外，其他單位或者個人不得在該證書上標(biāo)記事項或加蓋印章。

由此他項權(quán)證記載的債權(quán)數(shù)額往往存在與抵押合同中約定的擔(dān)保范圍不一致的情形，導(dǎo)致司法實踐對于抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍產(chǎn)生爭議。

為保障擔(dān)保權(quán)利的有效實現(xiàn)，擔(dān)保權(quán)人有時會在抵押合同中約定超出主合同債權(quán)本金的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額，并以此進行抵押登記。又因利息、違約金等附隨債權(quán)的金額在抵押合同簽訂時尚未確定，由此可能出現(xiàn)抵押合同約定并進行登記的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額不能夠涵蓋所有的附隨債權(quán)的情況。在此情形下，抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍應(yīng)如何認(rèn)定，根據(jù)他項權(quán)證登記的債權(quán)數(shù)額，還是抵押合同約定的擔(dān)保范圍進行確定？當(dāng)擔(dān)保債權(quán)數(shù)額超過主合同債權(quán)本金時，合同約定的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額應(yīng)作何解釋，是將之視為最高額抵押擔(dān)保的抵押限額，亦或是將之視為僅指主合同本金？這需要對不動產(chǎn)他項權(quán)證登記與合同約定的擔(dān)保范圍進行分析論證。

（二）不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍界定的權(quán)證登記與合同約定之司法歧見

當(dāng)?shù)盅旱怯浰棛?quán)利證書載明的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額與抵押合同約定的擔(dān)保范圍不一致時，不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍以他項權(quán)利證書載明的債權(quán)金額為準(zhǔn)，還是按照抵押合同的約定進行確定，在司法實踐中存在分歧。

一種觀點認(rèn)為，不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍依抵押合同的約定， 并不限于登記簿記載的主債權(quán)數(shù)額。其理由主要有：其一，尊重當(dāng)事人的意思自治。抵押登記僅產(chǎn)生設(shè)立抵押權(quán)的效力，他項權(quán)證載明的債權(quán)數(shù)額僅指擔(dān)保的本金數(shù)額，而擔(dān)保范圍的確定應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，應(yīng)以抵押合同約定的范圍為準(zhǔn)。其二，登記簿無法記載擔(dān)保范圍。他項權(quán)證上僅有債權(quán)數(shù)額的欄目，不能構(gòu)成對當(dāng)事人抵押合同所約定的保證范圍的協(xié)議改變。其三，此情形不適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保法解釋》）第61條。在設(shè)立抵押及辦理登記時，附隨債權(quán)尚未確定，但當(dāng)事人對抵押物的抵押擔(dān)保范圍有預(yù)期和認(rèn)知，并在抵押合同中已作約定，所以登記機關(guān)登記記載的是被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額，而非抵押擔(dān)保范圍。

另一種觀點認(rèn)為，不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍限于不動產(chǎn)登記簿記載的債權(quán)數(shù)額，不能擴及至抵押合同已作約定但登記簿未作記載的擔(dān)保范圍。其理由主要有：其一，《擔(dān)保法解釋》第61條明確規(guī)定，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。該規(guī)定可直接作為裁判依據(jù)。其二，鑒于權(quán)證登記的公示效力，當(dāng)出現(xiàn)抵押合同與抵押權(quán)登記簿、他項權(quán)證上記載的抵押權(quán)的擔(dān)保范圍不一致的情形，應(yīng)當(dāng)以登記記載的內(nèi)容確定具體數(shù)額。

（三）不動產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍應(yīng)根據(jù)抵押合同約定及抵押登記綜合判斷

我國不動產(chǎn)抵押權(quán)采登記設(shè)立主義，抵押合同系抵押權(quán)設(shè)立的基礎(chǔ)關(guān)系由當(dāng)事人合意達成，而不動產(chǎn)抵押登記系抵押權(quán)設(shè)立的生效要件，具有公示公信之效力。

本案中，典當(dāng)公司認(rèn)為《房地產(chǎn)抵押擔(dān)保合同》明確了抵押范圍為所有借款、利息、逾期罰息和其他債務(wù)，可以說明簽訂《房地產(chǎn)抵押擔(dān)保合同》三方主體的意思表示是以全部房產(chǎn)為本金1.5億元的典當(dāng)業(yè)務(wù)提供擔(dān)保，主張以合同約定的擔(dān)保范圍作為抵押權(quán)的優(yōu)先受償范圍。筆者認(rèn)為，前述第一種觀點，即抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍應(yīng)根據(jù)抵押合同中約定的擔(dān)保范圍來認(rèn)定，是基于抵押合同約定的債權(quán)數(shù)額與主合同債權(quán)本金一致的前提作出的。涉案《房地產(chǎn)抵押擔(dān)保合同》雖然明確約定了擔(dān)保范圍，但同時還約定擔(dān)保債權(quán)數(shù)額為2億元，該金額超過了主合同約定的典當(dāng)借款本金1.5億元，在涉案主合同債權(quán)除本金外還有綜合費、違約金等多項附隨債權(quán)的情形下，2億元擔(dān)保債權(quán)數(shù)額應(yīng)視為對所擔(dān)保的主合同債權(quán)數(shù)額的限定，根據(jù)對涉案抵押合同條款的文義解釋，涉案抵押房產(chǎn)擔(dān)保范圍應(yīng)理解為主合同約定的1.5億元本金和不超過5，000萬元的主合同其他各項債權(quán)共計2億元。又，典當(dāng)公司是為保障債權(quán)安全而于抵押合同中約定超過主合同本金的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額，這一金額應(yīng)系其基于借款本金及主合同相關(guān)情況而對相應(yīng)附隨債權(quán)所作的預(yù)估，涉案附隨債權(quán)在5000萬元額度內(nèi)受償其已有一定預(yù)期，故本案對抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍的認(rèn)定符合典當(dāng)公司簽訂涉案抵押合同時之意思表示。另，他項權(quán)證中亦是針對2億元的債權(quán)數(shù)額予以登記。因此，本案抵押權(quán)優(yōu)先受償范圍認(rèn)定為以2億元的債權(quán)數(shù)額為限符合涉案抵押合同條文的一般理解亦與抵押登記的公示情況相一致。

關(guān)于抵押房產(chǎn)是否應(yīng)分項列明的問題，由于抵押合同中對于涉案抵押的每一套房產(chǎn)所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額未予明確規(guī)定，僅籠統(tǒng)規(guī)定擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。涉案135套抵押房產(chǎn)系分別辦理抵押登記，各自登記的擔(dān)保債權(quán)金額累加合計為涉案抵押合同約定的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額。鑒于抵押登記的公示公信效力，涉案房屋的抵押權(quán)應(yīng)根據(jù)每套房屋的抵押登記情況分項確定，且每套房屋登記的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額相應(yīng)地包括本金及其他各項債權(quán)。

文章來源：上海金融法院