【觀點(diǎn)交流】200多萬(wàn)買下網(wǎng)拍房，前業(yè)主拒搬怎么辦？

近年來(lái)，在限購(gòu)、房?jī)r(jià)上漲的背景下，起拍價(jià)格低、不限購(gòu)的司法拍賣房憑借公開透明、廣泛參與等優(yōu)勢(shì)，受到社會(huì)大眾的廣泛關(guān)注。不少網(wǎng)友躍躍欲試準(zhǔn)備入手購(gòu)買司法拍賣房，那么購(gòu)買司法拍賣房，房屋的前業(yè)主拒不搬離，應(yīng)該怎么辦？

案情簡(jiǎn)介

沈某欠錢未還，根據(jù)生效裁判文書，其名下房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)入網(wǎng)拍程序。小鐘通過(guò)淘寶網(wǎng)看到該房屋，商圈、樓層、面積、小區(qū)環(huán)境等都很滿意，決定參與競(jìng)拍，后也順利以205萬(wàn)元的最高價(jià)拍到了該套房屋。2019年4月，小鐘拿著相關(guān)《執(zhí)行裁定書》辦好了房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記。本以為可以拿著鑰匙喜遷新居了，可不知何時(shí)，房屋的前業(yè)主沈某竟擅自撕開法院封條、撬開門鎖居住在屋內(nèi)，還拒不搬離。房屋買了大半年卻搬不進(jìn)去的小鐘滿腹委屈，一紙?jiān)V狀將沈某告上了法院，以非法占有他人所有的房屋為由，要求沈某騰退房屋。

案件辦理

小鐘提起的是排除妨害民事訴訟，由法院民事審判庭審理。小鐘出示了網(wǎng)拍公告、網(wǎng)拍須知、執(zhí)行裁定書、不動(dòng)產(chǎn)登記簿以及沈某居住在屋內(nèi)的視頻記錄等證據(jù)。承辦法官向其釋明她這類情況屬于執(zhí)行程序中未解決的問(wèn)題，可根據(jù)執(zhí)行裁定書向執(zhí)行局申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求沈某搬離。小鐘堅(jiān)決不愿聯(lián)系執(zhí)行法官，法院遂裁定駁回起訴。小鐘不服，提起上訴，二審予以維持。

普法要點(diǎn)：

《物權(quán)法》第35條和37條明確，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。這樣一看，小鐘提起排除妨害訴訟似乎并無(wú)不妥，實(shí)則不然。在小鐘這種情況下，可以首先向法院申請(qǐng)騰空交付房屋。

分析建議：

 向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第30條明確，人民法院裁定拍賣成交后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將拍賣的財(cái)產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強(qiáng)制執(zhí)行。本案中，前業(yè)主沈某系前案的被執(zhí)行人，擅自撕開法院封條和撬開門鎖后，非法占用該房屋，屬于應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的情形。小鐘要求沈某騰退房屋的請(qǐng)求，可向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。當(dāng)然，也有一些情況法院無(wú)法支持強(qiáng)制騰退，如房屋存在合法租賃關(guān)系，但這些情況在拍賣公告中一般都會(huì)明確告知。所以在拍賣前一定要詳細(xì)了解房屋的具體情況哦！

參考案例：（2020）滬02民終751號(hào)

補(bǔ)充資訊：

2020年1月2日，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》，對(duì)司法拍賣房法院是否負(fù)責(zé)騰房的問(wèn)題，給出了明確的意見：

拍賣財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或他人無(wú)權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。

青小法提示：網(wǎng)拍時(shí)務(wù)必仔細(xì)閱讀競(jìng)買公告、須知、標(biāo)的物介紹詳情，交付時(shí)遇到阻礙也記得聯(lián)系執(zhí)行法官！

文章來(lái)源：上海青浦法院