房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，往往會(huì)有以下風(fēng)險(xiǎn)：

一、用工方面風(fēng)險(xiǎn)。

（一）未簽訂勞動(dòng)合同的風(fēng)險(xiǎn)。

按照我國(guó)《勞動(dòng)合同法》規(guī)定，單位與勞動(dòng)者建立勞動(dòng)關(guān)系的，必須簽訂書面勞動(dòng)合同，未簽訂書面勞動(dòng)合同的，勞動(dòng)者可以向單位主張雙倍工資，根據(jù)此規(guī)定，很多業(yè)務(wù)員在離職后，拿著工資進(jìn)卡憑證，工作牌等證據(jù)，到勞動(dòng)仲裁部門主張?jiān)撾p倍工資，因法律規(guī)定單位對(duì)此負(fù)有舉證責(zé)任，如果單位拿不出書面的勞動(dòng)合同，大多情況下須要額外支付雙倍工資，給公司帶來(lái)不必要的損失。

（二）未繳納社保的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)員因其工作屬性，經(jīng)常在外奔走，電瓶車是其主要交通工具，也是最危險(xiǎn)的交通工具，經(jīng)常會(huì)有交通事故發(fā)生。而根據(jù)我國(guó)《工傷保險(xiǎn)條例》的有關(guān)規(guī)定，只要在交通事故中業(yè)務(wù)員不承擔(dān)主要責(zé)任，便同時(shí)又可以認(rèn)定為工傷。被認(rèn)定為工傷后，如果公司未繳納社保（醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)），這部分少則幾萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)、近百萬(wàn)的賠償款，將由公司獨(dú)立承擔(dān)。

另外，如果未繳納社保，如果業(yè)務(wù)員到社保部門投訴，公司將面臨補(bǔ)繳及處罰。

（三）工作日加班、雙休日及法定節(jié)假日上班的雙倍工資、三倍工資支付的風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)《勞動(dòng)法》第四十四條規(guī)定有下列情形之一的，用人單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)支付高于勞動(dòng)者正常工作時(shí)間工資的工資報(bào)酬：(一)安排勞動(dòng)者延長(zhǎng)時(shí)間的，支付不低于工資的百分之一百五十的工資報(bào)酬;(二)休息日安排勞動(dòng)者工作又不能安排補(bǔ)休的，支付不低于工資的百分之二百的工資報(bào)酬;(三)法定休假日安排勞動(dòng)者工作的，支付不低于工資的百分之三百的工資報(bào)酬。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，因其工作的特殊性，經(jīng)常不會(huì)按照正常職工上班的作息時(shí)間，屬于不定時(shí)工作制。為避免職工主張上述工資報(bào)酬，建議公司人事到所在地人力資源與社會(huì)保障局申請(qǐng)不定時(shí)工作制備案審批，這樣就可以避免此類糾紛出現(xiàn)。

（四）業(yè)務(wù)員離職交接風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)員流動(dòng)性特別大，離職到同行的情況數(shù)不勝數(shù)。如果離職交接手續(xù)不完善，業(yè)務(wù)員說(shuō)走就走，不將人事關(guān)系、財(cái)務(wù)、尤其是業(yè)務(wù)交接清楚，不但會(huì)給公司管理帶來(lái)混亂，而且還有可能遭到房東或者客戶的投訴，甚至索賠。

二、業(yè)務(wù)方面風(fēng)險(xiǎn)。

（一）來(lái)自房東客戶方面的風(fēng)險(xiǎn)。

1、未盡到居間方基本職責(zé)，導(dǎo)致?lián)p失，被房東客戶索賠。

簽約時(shí)，未能對(duì)房屋的基本情況如實(shí)告知，比如：房屋存在司法查封、行政查封等限制交易的情形，房屋存在抵押情況，尤其是除銀行正常購(gòu)房貸款抵押外的抵押情況，權(quán)屬是否存在爭(zhēng)議，房屋是否已經(jīng)出租，出賣人是否依法通知承租人，承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。根據(jù)《合同法》第四百二十五條：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”的規(guī)定，作為居間方，如實(shí)報(bào)告是其基本義務(wù)，如果未盡到該義務(wù)，導(dǎo)致房東客戶損失的，很有可能會(huì)被索賠。

因此，對(duì)于特殊的交易，應(yīng)當(dāng)委托由法律專業(yè)人員（法務(wù)、律師）對(duì)合同條款及交易中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控。

2、房地產(chǎn)交易主體欠缺導(dǎo)致所簽訂的合同無(wú)法正常履行。

如果房屋產(chǎn)權(quán)人是多位或者是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，未經(jīng)其他共有人書面同意私自出售房屋，亦或者未經(jīng)所屬單位同意擅自將單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房進(jìn)行出售。此時(shí)，因《物權(quán)法》規(guī)定，處分不動(dòng)產(chǎn)需全部共同共有人和三分之二以上按份共有人同意，才會(huì)發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力，如果未經(jīng)過(guò)其他共有權(quán)人同意，很有可能難以辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，產(chǎn)生糾紛。如果造成一方損失的，很有可能會(huì)找居間方賠償。所以，對(duì)簽訂合同主體情況，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查，如果確實(shí)暫時(shí)無(wú)法到場(chǎng)簽字的，必須要有授權(quán)委托書或同意出售聲明，且事后方便時(shí)補(bǔ)簽字。

3、交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

交易過(guò)程中被查封、無(wú)法贖樓、無(wú)法辦理按揭貸款等風(fēng)險(xiǎn)：二手房交易過(guò)程中，往往會(huì)發(fā)生突發(fā)情況，比如合同簽訂后房屋被查封、貸款無(wú)法審批等，此時(shí)交易時(shí)中介公司應(yīng)盡到謹(jǐn)慎審查義務(wù)，如及時(shí)查檔，及時(shí)詢問(wèn)并打印賣方還貸清單、買方房產(chǎn)及信用狀況，以免承擔(dān)賠償責(zé)任。

手續(xù)不全：如多位產(chǎn)權(quán)人部分不能到場(chǎng)，或者是須要公證委托的，沒(méi)有公證委托書，或者辦理的公正委托書權(quán)限不足；繼承所得房屋未過(guò)戶的，未辦理繼承公證書或者沒(méi)有法院判決書、調(diào)解書；產(chǎn)權(quán)人系未成年人，未經(jīng)過(guò)法定監(jiān)護(hù)人書面同意的等，這些均會(huì)因手續(xù)方面的瑕疵影響到交易。出現(xiàn)這些情況，輕則退俑，重則可能還會(huì)賠償因此帶來(lái)的損失。

合同條款約定不明：如關(guān)于合同的主要內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明，導(dǎo)致難以約束買賣雙方或者難以操作，導(dǎo)致交易僵局。尤其是對(duì)于一些有特殊情況的房屋，對(duì)于條款的擬定尤為重要，能夠減少爭(zhēng)議產(chǎn)生，避免交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

違規(guī)操作：為了追求不正當(dāng)利益（避稅拿返點(diǎn)），縱容、指使交易雙方違反法律規(guī)定、行業(yè)道德規(guī)范操作交易過(guò)程，比如主導(dǎo)策劃交易雙方避稅。

監(jiān)管定金、房款：二手房買賣的整個(gè)過(guò)程需要很長(zhǎng)的時(shí)間，在這個(gè)過(guò)程中，房屋沒(méi)有完全過(guò)戶至買家名下之前，都有可能發(fā)生合同欺詐。為了保障交易安全，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司很有可能會(huì)進(jìn)行代收首期意向金、定金或者首付款以對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管。一旦監(jiān)管不力，這將造成交易雙方損失，并給經(jīng)紀(jì)公司帶來(lái)?yè)p失。

交易雙方有糾紛時(shí)的及時(shí)通知并保存證據(jù)：交易過(guò)程中，買賣雙方很有可能因?yàn)橹T多原因影響，不賣或者不買，此時(shí)作為居間方，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將買賣雙方的真實(shí)意愿和最終決定向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)達(dá)，防止因未及時(shí)告知導(dǎo)致三方的矛盾焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移到居間方，并向居間方索賠。同時(shí)，在此過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意搜集和保存交易雙方的相關(guān)證據(jù)防止日后發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)缺乏證據(jù)而想入被動(dòng)。

4、未規(guī)范管理，超收等被房東客戶向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理機(jī)構(gòu)投訴及處理。

因居間方一般不將房東客戶的聯(lián)系方式給對(duì)方，分開(kāi)進(jìn)行單獨(dú)溝通，在收傭時(shí)往往兩邊同時(shí)收取，這就有可能導(dǎo)致超收。在交易雙方得知真實(shí)情況后，往往會(huì)選擇到管理部門投訴。按照《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理暫行規(guī)定》的規(guī)定：“（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人超標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)的，責(zé)令其退還超收的費(fèi)用，并可處以超收費(fèi)用1至3倍的罰款，但最高不超過(guò)3萬(wàn)元”的處罰。

5、操作無(wú)產(chǎn)證房、采用陰陽(yáng)合同避稅。

對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋，即使傭金再高，也不得去居間，因?yàn)橐坏┌l(fā)生糾紛，賠償?shù)臄?shù)額，遠(yuǎn)在傭金之上。切勿指導(dǎo)雙方避稅，即使交易雙方有意向，公司也不得在其合同上蓋章。

6、假房東真詐騙。

近些年，常有聽(tīng)說(shuō)偽造產(chǎn)權(quán)證，以低價(jià)快速成交為誘餌，騙取客戶房款，對(duì)此，居間方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，拉取產(chǎn)調(diào)，核實(shí)產(chǎn)權(quán)情況，避免為假房東背黑鍋，承擔(dān)賠償責(zé)任。

7、房東客戶跳單。

對(duì)于跳單，實(shí)踐操作中，最主要的是避免雙方見(jiàn)面并留聯(lián)系方式，除此之外，還應(yīng)簽署帶看確認(rèn)書，以固定居間方的勞動(dòng)成果，并為后期訴訟留下證據(jù)。

（二）來(lái)自自己業(yè)務(wù)員的風(fēng)險(xiǎn)。

1、飛單。業(yè)務(wù)員為了尋求自己的高提成，往往會(huì)將客戶帶往其他公司進(jìn)行成交，這種情況尤其在業(yè)務(wù)員辭職到其他同行時(shí)會(huì)愈演愈烈。為此，公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房源、客源的管理，完善文檔材料以及對(duì)已經(jīng)簽約材料的管控，盡量避免發(fā)生飛單。如果確實(shí)無(wú)法避免的發(fā)生了飛單，在追責(zé)方面，由于對(duì)關(guān)鍵管制文件的管控，也會(huì)做到證據(jù)充分。

2、員工做私單、吃差價(jià)、挪用資金甚至卷款潛逃等。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中特別是租單，做私單現(xiàn)象可謂屢禁不絕，對(duì)于吃差價(jià)現(xiàn)象由于都是簽訂三方合同，買賣租賃價(jià)格比較透明，但是通過(guò)多收傭金的方式吃差價(jià)也并非個(gè)別，同時(shí)員工特別是經(jīng)理挪用資金甚至卷款潛逃的現(xiàn)象有時(shí)候能看到。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)員因其準(zhǔn)入門檻較低，業(yè)務(wù)員的素質(zhì)參差不齊，滬上除了一些大的中介公司對(duì)學(xué)歷有要求，大多數(shù)公司對(duì)學(xué)歷要求不高。這就導(dǎo)致了有大量違法犯罪成本很低的人員涌入行業(yè)。在資金監(jiān)管、代收房款中，業(yè)務(wù)員一旦有機(jī)會(huì)控制幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的房款時(shí)，心生貪戀，侵吞房款后消失。對(duì)此，在招聘人員過(guò)程中，一定要仔細(xì)甄別，如果發(fā)現(xiàn)有對(duì)外欠款多，網(wǎng)貸記錄嚴(yán)重的，及時(shí)勸退，并嚴(yán)格公司意向金轉(zhuǎn)定，收取定金等方面制度，避免業(yè)務(wù)員能直接控制錢款。

3、業(yè)務(wù)員為了成交，胡亂承諾。

比如：根據(jù)客戶的情況，貸款只能貸足五層，業(yè)務(wù)員卻承諾可以貸足七層；上家抵押或者查封無(wú)法解除，業(yè)務(wù)員卻承諾在多少天內(nèi)可以解除，讓交易雙方先簽訂買賣合同，最終無(wú)法解除。如果出現(xiàn)此種情況，房東客戶留有該承諾的證據(jù)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司必然會(huì)被追訴。

 

律師建議：

一、規(guī)范用工，區(qū)分不同用工模式，簽訂相應(yīng)合同。

為避免用工風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)逐步規(guī)范用工，簽訂書面勞動(dòng)合同，并繳納社保。對(duì)于固定上下班的人員和采用不定時(shí)工作制的員工，簽訂不同的勞動(dòng)合同，早日對(duì)業(yè)務(wù)員向人力資源與社會(huì)保障部門申請(qǐng)不定時(shí)工作制。

二、認(rèn)真仔細(xì)產(chǎn)權(quán)審核、簽約主體情況審核。

仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證或者不動(dòng)產(chǎn)登記證，確定房屋的性質(zhì)。如商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，要看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等。確認(rèn)房屋的狀態(tài)。是否存在房子抵押？是否有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài)？實(shí)地查驗(yàn)房屋目前狀態(tài)，確認(rèn)是否出租或者其他人占用情況。確定房屋登記的戶口及人數(shù)。核實(shí)產(chǎn)權(quán)人人數(shù)及出售意愿，是否到場(chǎng)簽約情況及不能到場(chǎng)的授權(quán)委托書，核實(shí)買家是否限購(gòu)、征信情況等

三、文檔需專業(yè)審核，并對(duì)人員進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。

（一）制定并展示標(biāo)準(zhǔn)化文本 。

將公司現(xiàn)在使用的所有格式文本交由律師審核，提出完善意見(jiàn)，對(duì)于業(yè)務(wù)過(guò)程中還需規(guī)范的地方，補(bǔ)充制定標(biāo)準(zhǔn)化文本。

展示標(biāo)準(zhǔn)化文本，主要是對(duì)客戶展示各類標(biāo)準(zhǔn)化文本。這是一種通過(guò)外部監(jiān)督的方式來(lái)防范對(duì)外承諾風(fēng)險(xiǎn)的措施。即中介公司將本公司所用的文本(包括合同、協(xié)議、證明等各類文本)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，裝訂成冊(cè)，在客戶面前展示，使客戶知道標(biāo)準(zhǔn)文本的樣式。這樣，在簽署相關(guān)文件時(shí)，客戶如果發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人給他們提供的文本不同于標(biāo)準(zhǔn)文本，他們就會(huì)拒簽，從而防止發(fā)生經(jīng)紀(jì)人亂開(kāi)承諾的風(fēng)險(xiǎn)事故。

（二）建立成交登記及規(guī)范檔案與印章管理 。

對(duì)于已經(jīng)達(dá)成的交易，所簽訂的所有材料均交由總部或者固定地點(diǎn)進(jìn)行保存，由公司對(duì)每一筆達(dá)成的交易進(jìn)行登記編號(hào)，并交由專人負(fù)責(zé)管理。

檔案，主要指各類對(duì)外文本，包括在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中涉及的其它文件、文本，也包含客戶交給中介公司的產(chǎn)權(quán)證、身份證、護(hù)照等私人重要證件。按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的保存年限不得少于5年。中介公司應(yīng)建立系統(tǒng)的檔案管理制度，對(duì)各類檔案的管理責(zé)任人、保管方式、保管期限等均應(yīng)做出明確、詳細(xì)的規(guī)定，避免檔案遺失或其它因檔案管理不當(dāng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于分店的收據(jù)等，應(yīng)事先蓋好印鑒并編號(hào)管理，最好不要將印章下放。

(三)對(duì)不同人員的權(quán)限進(jìn)行控制并分配管理

在開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的過(guò)程中，涉及到各類事務(wù)的處理，要最大程度地保證對(duì)這些事務(wù)進(jìn)行正確的處理，就必須根據(jù)每一項(xiàng)事務(wù)的涉及面、重要程度等進(jìn)行分類，然后將各類事務(wù)分配予相關(guān)的工作人員負(fù)責(zé)處理。包括不同級(jí)別的員工擁有不同的房源系統(tǒng)的查看權(quán)限，所有責(zé)任人的權(quán)限必須明確、清晰，盡量讓每一項(xiàng)事務(wù)皆有專人負(fù)責(zé)，以便激發(fā)工作人員的責(zé)任感，使他們既能保證處理質(zhì)量，又能保證工作效率。

(四)定期對(duì)業(yè)務(wù)員及管理人員進(jìn)行培訓(xùn)。

為了保證業(yè)務(wù)操作的規(guī)范，防范由業(yè)務(wù)操作不規(guī)范引起的風(fēng)險(xiǎn)，中介公司必須對(duì)各個(gè)分店的管理人員及業(yè)務(wù)員進(jìn)行培訓(xùn)。 對(duì)責(zé)任人的培訓(xùn)包括兩個(gè)方面：一方面是上崗前的系統(tǒng)培訓(xùn)，即對(duì)業(yè)務(wù)操作涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)、透徹的講解，使他們?nèi)嬲莆展疽?guī)定的操作要領(lǐng)及相應(yīng)的意義。另一方面是指上崗后的培訓(xùn)，包括定期或不定期的各類培訓(xùn)（包括業(yè)務(wù)培訓(xùn)、新的政策出臺(tái)培訓(xùn)、法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)等），這是保證士氣與操作規(guī)范的重要手段。尤其是在公司出臺(tái)了新的規(guī)定時(shí)，更是必須對(duì)責(zé)任人進(jìn)行培訓(xùn)，才能將新規(guī)定真正貫徹下去。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。