釋義：在商品經濟中，為了更為快捷、簡便，方便交易，人們常常會選擇使用帶有格式條款的合同進行交易。這種帶有格式條款的合同通常是指合同文本的條款沒有經過雙方預先協商，而預先寫進合同，可以進行重復使用。如網簽版《上海市房地產買賣合同》、保險合同等。

案例：

2013年4月22日，原、被告簽訂上海市商品房預售合同一份。該合同約定，原告向被告購買本區泗涇鎮《華潤置地XXX（擴大范圍）》XX號9層XXX室（以下簡稱系爭房屋），系爭房屋不包含全裝修總價為3，641，217元。該小區的房屋已全部結構封頂，銷售人員亦通過一定方式向原告展示了該小區的規劃布局，并在合同附件中作了相應的約定?，F被告拆除了上述原結構封頂的房屋，并變更了已有的小區平面布局，而且被告未按約交付該小區及房屋相應配置。

未交付的配置具體如下：1、合同附件三中的智能系統、地下停車場IC卡車輛管理系統；2、補充條款一第4條第2款中的基礎設施與配套建筑；3、新建住宅使用說明書第3條中的車位、第6條中的小區綠化；4、宣傳手冊和合同附件六中的屬于小區公共部位的“5000m2公園綠意”，以及宣傳手冊中承諾建設的4，200m2會所。

被告拆除房屋之后另行施工的行為給原告生活帶來極大不利影響。

該合同補充條款一第4條載明，雙方對本合同正文第九條補充如下：（2）本合同中的“小區”僅指系爭房屋所在的小區，小區內的基礎設施與公共配套建筑，包括但不限于電力設施、……，以政府及電力、煤氣、衛生等相關單位最終確定為準；該合同附件六中所示位置僅供參考，若有變動或未標明、未示意的設施及位置，除非合同另有相反約定，否則以實際建設為準，原告對其設置、增減、移位等無異議，被告不構成違約。（3）原告同意被告可在以下情形對小區平面布局進行變更，被告不構成違約，雙方應當繼續履行合同：D、在不影響小區總體功能及日照、綠化率等規劃指標情況下對小區平面布局進行局部調整。第12條載明，……廣告、樓書僅供參考，不構成合同的組成部分。第24條載明，原告聲明：在簽訂買賣合同前，被告特別就補充條款一第1至9條、第12至22條提請原告特別注意，并就上述內容對原告可能產生的影響予以說明，原告已充分注意到上述條款并理解予以認可。

原告認為：

合同補充條款一第4條（2）及（3）D中約定的內容屬于免除被告責任的格式條款，應屬于無效；被告變更規劃的行為亦不符上述約定內容；約定的變更小區平面布局的違約金明顯低于實際給原告造成的損失，以其主張的合同總價款的5%的比例支付違約金更公平。

被告認為：

上述內容并非格式條款，即便該條款被認定為格式條款，其亦已盡到以合理方式提示、說明義務，該條款應為有效。

法院裁判：

被告關于系爭房屋與規劃調整的房屋不在同一規劃許可證內，且其已辦理了相應的調整許可，故其未擅自變更小區平面布局的辯稱意見，本院不予采信。因為，預售合同附件六已經明確了小區的四至范圍，該范圍不是以其取得的每份建設工程規劃許可證中批準建造的房屋為界。被告關于即便變更了小區的平面布局，其亦無須承擔違約責任的辯稱意見，本院同樣不予采信。因為，被告辯稱中所引用的條款系其單方擬定的免除其責任的條款；而且，在合同訂立時，被告未采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識；加之，除了格式化的補充條款一第24條的聲明外，被告沒有證據證明其已對原告盡到了合理提示及說明義務。故上述免責條款應為無效，該條款的無效，并不影響其他條款的效力。此為其一。其二，即便認定上述爭議條款有效，因被告變更小區平面布局的行為，根據查明的事實及前述裁判理由，已經明顯的改變了原先的規劃指標，而且亦不屬于對小區平面布局的局部調整。至于被告欲以他案生效裁判文書等，證明其上述格式條款有效的意見，因他案與本案明顯缺乏關聯性，故本院對其該項意見，不予采信

律師提醒：

1、提供格式條款的一方應采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求對該條款予以說明。這便是法律要求提供格式條款的一方必須履行的提示義務。履行提示義務的方式可以是采用特殊字體、加粗或者是要求對方閱讀后在在這些條款處簽字確認等。

2、以下條款，即使提示了也會無效?！逗贤ā返谒氖畻l的規定：格式條款凡是具備合同絕對無效條件之一的，一律無效;凡是規定造成對方人身傷害而予以免責的，規定因故意或重大過失給對方造成財產損失而予以免責的條款的一律無效;凡是免除提供格式條款一方當事人主要義務，排除對方當事人主要權利的，一律無效。

3、如果對格式條款發生歧義理解，對此條款的解釋將不利于條款提供人。《合同法》規定，對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常的理解予以解釋。對格式條款有兩種以上的解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。

4、如果格式條款和約定條款有不一致的地方，雙方約定條款將優先適用。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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