定義：

輪候查封就是對(duì)其他人民法院已經(jīng)查封的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院依次按時(shí)間先后在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，或者在該其他人民法院進(jìn)行記載，排隊(duì)等候，查封依法解除后，在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)化為正式查封的制度。通俗的說法，也可以叫作排隊(duì)等候查封。

輪候查封與正式查封之間的關(guān)系：

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來說，只能有一個(gè)正式查封，但輪候查封可以有很多個(gè)。如果其他司法機(jī)關(guān)想要再對(duì)已經(jīng)正式查封的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封，那就只能進(jìn)行輪候查封，也就是排隊(duì)等候查封。在前的正式查封過期限失效或者查封所對(duì)應(yīng)的案件已經(jīng)處理完畢被解除后，若還剩下未處理的份額，排在下一位的輪候查封才會(huì)發(fā)生正式查封的法律效力。也就是說，輪候查封不會(huì)產(chǎn)生正式查封的效力，是一種類似于效力待定的行為。

案例：

A購(gòu)買了B某的一套位于上海市某小區(qū)的二手房，該房屋登記有以C為抵押權(quán)人的高額抵押。B因?yàn)槭荣€成性，債臺(tái)壘筑，最終只能低價(jià)出售房屋。后B的家人知道后，阻止B出售房屋，認(rèn)為價(jià)格賣的太低。但不繼續(xù)交易，其他債主都會(huì)找他償還債務(wù)。最終B依然選擇了違約，拒絕出售。A被逼無奈，只能通過訴訟途徑向法院起訴，要求B繼續(xù)履行合同，并申請(qǐng)法院查封了房屋。抵押權(quán)人C及其他債權(quán)人D、E、F在得知了這一消息后，紛紛向法院起訴并申請(qǐng)了保全。由于A最先申請(qǐng)查封，該查封是正式查封，其他債權(quán)人C、D、E、F均為輪候查封。

律師分析：

1、在有輪候查封的情況下，A可以要求繼續(xù)履行合同并要求過戶嗎？

根據(jù)前述分析，輪候查封屬于沒有生效的查封，并不會(huì)產(chǎn)生合同法規(guī)定的法律上（司法限制交易）不能履行的情形。A作為房屋購(gòu)買人，按照約定要求繼續(xù)履行合同，符合約定和法律規(guī)定，能夠得到支持。在買賣合同案件中，判決已經(jīng)處理了整個(gè)房屋，在后的輪候查封自然不會(huì)繼續(xù)生效。當(dāng)然，C作為房屋抵押權(quán)人，已經(jīng)經(jīng)過登記，A若想順利過戶，必須先將房屋抵押權(quán)人的債權(quán)償清（可以通過以未付房款清償，不足部分可通過代為清償），再注銷抵押后，方可順利過戶。對(duì)于其他輪候查封的案件，因標(biāo)的物已經(jīng)做出處理，自然不會(huì)發(fā)生法律效力。

2、若C、D、E、F中的全部或者部分在A之前，做了查封或者輪候查封的，A還可以要求繼續(xù)履行嗎？

答案是否定的，此時(shí)，只能將在前的債務(wù)全部?jī)斶€，并將司法查封解除后，才能要求繼續(xù)履行并過戶。

律師提醒：

從上述分析不難看出，在遇到出售人債務(wù)眾多的時(shí)候，作為買受人，一旦發(fā)現(xiàn)出售人有違約的表現(xiàn)時(shí)，或者知道其他債權(quán)人即將準(zhǔn)備起訴查封房屋時(shí)，一定要抓住時(shí)機(jī)，及時(shí)向法院起訴，爭(zhēng)取排在第一位，只有這樣，才能保障自己的合法權(quán)益。排列位置越往后，對(duì)自己越是不利。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。