蘇州的一對(duì)小夫妻花82萬元購(gòu)買了某商場(chǎng)的一樓“商鋪”，但購(gòu)買后才得知自己買到的是“行政辦公用房”。銷售時(shí)大肆宣傳“旺鋪”，合同中卻是另外寫法……

近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院對(duì)這起商品房銷售合同糾紛案作出判決，被告承擔(dān)80%的責(zé)任，賠償房屋差價(jià)損失13萬余元。

“商鋪”“辦公房”差價(jià)達(dá)16萬余元

“我們當(dāng)初簽訂的《商品房買賣合同》，購(gòu)買某商場(chǎng)104房屋，面積25平方米，總價(jià)82萬元一次性付清。”吳某夫婦表示，開發(fā)商此前一直宣稱整個(gè)一樓未來都是商鋪，“到了2019年商場(chǎng)要業(yè)態(tài)調(diào)整，部分業(yè)主至檔案中心查詢相關(guān)建設(shè)檔案，這時(shí)才知道自己買到的是行政辦公用房。”

吳某夫婦認(rèn)為，被告沒有真實(shí)披露涉案房屋的性質(zhì)和用途，給其造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，于是將開發(fā)商訴至法院。

訴訟過程中，經(jīng)原告申請(qǐng)，法院委托鑒定機(jī)構(gòu)得出評(píng)估報(bào)告，案涉房屋銷售時(shí)的評(píng)估總價(jià)為656700元。原告遂要求被告賠償全部差價(jià)163300元。

銷售時(shí)屢稱“旺鋪”，開發(fā)商：不存在欺詐

庭審中，被告開發(fā)商辯稱雙方在合同中明確約定“商務(wù)金融用地”的土地用途，應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公用地以及經(jīng)營(yíng)性的辦公場(chǎng)所用地，其不存在違約或欺詐的行為。

經(jīng)查，案涉房屋規(guī)劃性質(zhì)為辦公，土地用途為商務(wù)金融用地。而涉案房屋在銷售時(shí)，被告向原告等業(yè)主發(fā)放的宣傳廣告等資料大都以“某商業(yè)廣場(chǎng)”的名義宣傳，其中一樓宣傳為“國(guó)際臻品——精品街區(qū)/世界500強(qiáng)大賣場(chǎng)/特色餐飲/金融/超市卸貨平臺(tái)”。

在宣傳資料中，多次使用了“雙軌旺鋪”、“綜合體旺鋪”、“金質(zhì)旺鋪”等詞語進(jìn)行宣傳。

法院：宣傳廣告對(duì)價(jià)格有重大影響構(gòu)成要約

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院的相關(guān)司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

本案中，根據(jù)關(guān)聯(lián)案件中部分業(yè)主提供的被告銷售房屋時(shí)的宣傳廣告資料、房屋交付時(shí)被告出具的非住宅商品房使用說明書、房屋交付后商場(chǎng)的樓層規(guī)劃指引，可以證明被告在銷售案涉房屋時(shí)，確實(shí)將其中一至四層房屋，包括案涉房屋未加區(qū)分、整體定位為“商鋪”進(jìn)行宣傳銷售，也曾經(jīng)表述該部分房屋可以用于出租、經(jīng)營(yíng)零售、餐飲等業(yè)態(tài)。

“上述對(duì)于房屋用途的說明和允諾，內(nèi)容具體明確，對(duì)房屋價(jià)款有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為商品房買賣合同的組成部分。”承辦法官指出，根據(jù)案涉項(xiàng)目的規(guī)劃資料及分割后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，案涉房屋規(guī)劃性質(zhì)為辦公，土地用途為商務(wù)金融用地，上述表述均與被告宣傳時(shí)所稱的“商鋪”相差甚遠(yuǎn)。

購(gòu)房人未盡審慎義務(wù)，承擔(dān)二成責(zé)任

最終，虎丘法院對(duì)這起商品房銷售合同糾紛案作出判決，被告承擔(dān)80%的責(zé)任，根據(jù)評(píng)估結(jié)果賠償原告房屋差價(jià)損失13萬余元。

承辦法官表示，本案中，開發(fā)商在出售涉案房屋之前已經(jīng)將包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證等材料予以公示，根據(jù)上述材料，案涉項(xiàng)目規(guī)劃用途并非全部是商業(yè)，存在辦公用房。

而原告作為購(gòu)房人，未履行審查義務(wù)，也存在過錯(cuò)，故宜承擔(dān)20%的責(zé)任。

【法官提醒】

 購(gòu)房者在簽訂買賣合同前，一定要對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的材料進(jìn)行關(guān)注，詳細(xì)詢問，搞清楚案涉房屋的具體性質(zhì)。

轉(zhuǎn)載自：江蘇高院

來源：揚(yáng)子晚報(bào)