一起房產(chǎn)交易過(guò)程中，雙方明文約定，“（賣方）承諾從購(gòu)房日至今，未發(fā)生命案，未設(shè)靈堂……”，合同簽訂后，房東將該房屋出租，不料租客的朋友在屋內(nèi)自殺。買家知曉不肯履約，認(rèn)定賣方違約，賣方辯稱，“至今”指簽約時(shí)，其并無(wú)違約，就此鬧到法院。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院成功調(diào)解了這起房屋買賣合同糾紛案，原告買方與被告賣方簽訂的《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》解除；被告返還原告購(gòu)房定金20萬(wàn)元。

簽合同后將房屋出租，發(fā)生命案

據(jù)承辦法官介紹，2019年7月底，原、被告簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定總價(jià)392萬(wàn)元，雙方還簽署了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，其中特別約定，出賣方保證從購(gòu)房之日起該房屋未發(fā)生過(guò)命案，未設(shè)靈堂，如有上述情況或故意隱瞞上述情況視為違約，違約金為總價(jià)10%。合同簽訂時(shí)，被告簽署聲明書及成交信息確認(rèn)書，承諾房屋處于騰空狀態(tài)。

合同簽訂后，考慮到原告需要辦理貸款時(shí)間較長(zhǎng)，房東就將該房屋出租給案外人，租金1500元，租期半年。之后該租客又將其中一個(gè)房間轉(zhuǎn)租，2019年10月的一天，承租上述房間的租客發(fā)現(xiàn)其同住的朋友在屋內(nèi)吊亡，法醫(yī)認(rèn)定是自殺。“他擅自將房屋出租，導(dǎo)致該房屋內(nèi)發(fā)生命案。”原告購(gòu)房者起訴要求解除合同，被告返還定金20萬(wàn)元并支付違約金39.2萬(wàn)元。

承辦人表示，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為被告將涉案房屋在合同簽訂后出租導(dǎo)致發(fā)生命案，是否屬于原告可以解除合同并追究被告違約責(zé)任的事由。庭審中，被告辯稱其在補(bǔ)充協(xié)議中明確承諾從被告購(gòu)房至今未發(fā)生命案，所承諾的期間僅針對(duì)被告取得房屋至簽署房屋買賣合同之時(shí)，而且其之后出租房屋是經(jīng)過(guò)原告同意的，涉案房屋在房屋買賣合同簽訂后發(fā)生的命案，因此不構(gòu)成違約。

法院：被告構(gòu)成對(duì)合同義務(wù)的違反

盡管本案最終經(jīng)調(diào)解結(jié)案，但承辦法官指出，本案中被告將涉案房屋在買賣合同簽訂后出租，之后發(fā)生命案，構(gòu)成對(duì)合同義務(wù)的違反。

首先，從合同解釋的角度，認(rèn)定被告違約符合雙方訂立合同的真實(shí)目的。根據(jù)合同法規(guī)定，對(duì)合同條款的理解應(yīng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定條款的真實(shí)意思。這一規(guī)定確定了合同解釋的方法包括文意解釋、目的解釋、體系解釋、誠(chéng)信解釋等。買賣雙方將命案禁忌條款寫入書面的房屋買賣合同在實(shí)踐中并不常見，而本案中，之所以原告要求被告將該條款手寫載入合同意味著：對(duì)原告而言，房屋是否關(guān)聯(lián)命案是關(guān)系其房屋買賣合同目的實(shí)現(xiàn)的重大事項(xiàng)；而對(duì)被告而言，其愿意將條款寫入合同意味著被告應(yīng)知曉原告的禁忌事項(xiàng)并愿意接受該事項(xiàng)的約束。雖然被告手寫的承諾內(nèi)容為“從購(gòu)房日至今，未發(fā)生命案”，但根據(jù)房屋的現(xiàn)實(shí)情況，被告在聲明書及成交信息確認(rèn)書中均聲明和確認(rèn)房屋騰空這一事實(shí)意味著，原告對(duì)于房屋交付之前不會(huì)因?yàn)樽赓U等事宜而發(fā)生禁忌事項(xiàng)有合理的期待，被告亦負(fù)有防止發(fā)生禁忌事項(xiàng)的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，因此，縱觀全部合同條款，禁忌義務(wù)的約束期間至房屋交付前更加符合雙方簽訂合同的整體目的、真實(shí)目的。

其次，認(rèn)定被告違約符合權(quán)利與義務(wù)相一致的原則。根據(jù)合同法規(guī)定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)。對(duì)于房屋買賣合同而言，除有特殊約定外，在房屋交付之前，房屋的收益及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由出賣人享有與負(fù)擔(dān)。本案中，被告在房屋買賣合同簽訂后并未將涉案房屋交付原告，而是進(jìn)行出租，房屋再行出租的租金收益由被告享有，相應(yīng)的，房屋出租的風(fēng)險(xiǎn)自然應(yīng)由被告負(fù)擔(dān)。至于被告提出的其經(jīng)過(guò)原告同意而出租，其對(duì)此并未提供證據(jù)，而且實(shí)際上，在房屋過(guò)戶之前，被告作為房屋的所有權(quán)人，享有對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用、收益、處分的絕對(duì)權(quán)利，而原告作為購(gòu)房人，僅是依據(jù)合同與被告發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，對(duì)房屋并無(wú)處置權(quán)，換言之，對(duì)于被告是否對(duì)外租賃房屋，原告并無(wú)實(shí)質(zhì)意義上的決定權(quán)，至于其是否同意，更是無(wú)從談起。

最后，原、被告之間禁忌條款的約定符合公序良俗，認(rèn)定被告違約并未違反公平原則。房屋買賣屬于生活中重大事項(xiàng)的交易，購(gòu)房者購(gòu)買發(fā)生過(guò)命案的房屋產(chǎn)生心理不適的感受是人之常情，對(duì)該種情形特別介意的購(gòu)房者將其作為禁忌事項(xiàng)寫入合同條款不僅不違反法律，反而為一般民眾所理解和接受。本案中，原告屬于對(duì)于命案事宜特別禁忌的人群，因此特意將此事項(xiàng)寫入合同，目的也是為了提醒與告知被告，原告存在上述禁忌，原告對(duì)于房屋再行出租發(fā)生命案并無(wú)過(guò)錯(cuò)。被告將房屋出賣后利用交付前的空置期進(jìn)行出租，其行為不僅違反了房屋騰空的聲明，并不誠(chéng)信，而且被告應(yīng)當(dāng)預(yù)見到出租期間可能會(huì)產(chǎn)生各種意想不到的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果租賃期發(fā)生命案，其具有明顯的過(guò)失，因此，認(rèn)定被告違約并未違反公平原則。

法官連線：

被告并非惡意違約，違約金約定過(guò)高

本案中，被告的行為構(gòu)成違約，原告有權(quán)解除房屋買賣合同并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于違約責(zé)任，承辦人表示，被告雖然具有過(guò)失，但是實(shí)際上禁忌事項(xiàng)的發(fā)生亦非其所愿，甚至其在事件發(fā)生后表示可以將房?jī)r(jià)適當(dāng)下調(diào)，被告的行為與其他故意不履行合同的違約行為存在本質(zhì)的區(qū)別，考慮到涉案房屋的市場(chǎng)行情因素，原告主張總價(jià)10%的違約金過(guò)高，“像本案的情況如果判決的話，考慮到合同簽訂至解除之時(shí)，房?jī)r(jià)波動(dòng)不大，而且因?yàn)榘l(fā)生命案對(duì)房屋價(jià)值肯定有所影響，綜合考量原告的實(shí)際損失、合同的履行情況、被告的過(guò)錯(cuò)程度等因素，酌情調(diào)整違約金為5萬(wàn)元比較合適。”

轉(zhuǎn)載自： 江蘇高院

來(lái)源：蘇州市虎丘區(qū)人民法院