商品房出賣(mài)人的保修責(zé)任，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋工程質(zhì)量問(wèn)題在一定期限內(nèi)承擔(dān)的免費(fèi)維修責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。”此法條規(guī)定了商品房出賣(mài)人的保修責(zé)任。

根據(jù)房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，在商品房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商須向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承擔(dān)保修責(zé)任。委托物業(yè)管理公司等單位維修的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)自己造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，所產(chǎn)生的修復(fù)費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)。驗(yàn)收后買(mǎi)受人自行添置、改動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備，由買(mǎi)受人自行承擔(dān)維修責(zé)任；因買(mǎi)受人使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)維修等造成的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)商不承擔(dān)維修責(zé)任。

附1：法律依據(jù)

中華人民共和國(guó)建筑法

第六十條　建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。

建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。

楊某訴東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛案

城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例

第二十八條　商品房銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第三十一條　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。

住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條　商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例

第三十九條　建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。

建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書(shū)。質(zhì)量保修書(shū)中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。

第四十條　在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為２年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

中華人民共和國(guó)合同法

第一百一十一條　質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

附2：相關(guān)案例

[裁判摘要]

一、人民法院依法獨(dú)立行使審判權(quán)，在審理案件中以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩。人民法院據(jù)以定案的事實(shí)根據(jù)，是指經(jīng)依法審理查明的客觀事實(shí)。建設(shè)行政主管部門(mén)的審批文件以及建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù)，對(duì)人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實(shí)，并且該客觀事實(shí)確系建筑施工所致，則人民法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定房屋存在質(zhì)量缺陷。

二、除有特別約定外，房屋出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定，房屋買(mǎi)受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣(mài)人主張修復(fù)等民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

原告：楊某，女，34歲，住江蘇省東臺(tái)市海陵南路。

被告：東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：江蘇省東臺(tái)市新東南路。

法定代表人：季國(guó)棟，該公司總經(jīng)理。

原告楊某因與被告東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)某房地產(chǎn)公司)發(fā)生商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，向江蘇省東臺(tái)市人民法院提起訴訟。

原告楊某訴稱(chēng)：2006年3月25日，原告與被告某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的東臺(tái)市某小區(qū)10號(hào)樓A室房屋一套，并于同年5月至9月進(jìn)行了精裝修。在裝修、居住過(guò)程中，原告發(fā)現(xiàn)房屋存在墻體裂縫、窗戶滲漏等問(wèn)題，雖然被告得知后對(duì)裂縫及滲漏問(wèn)題進(jìn)行了多次處理，但仍未能根治修復(fù)，從而給原告造成了損失。隨后，南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司對(duì)裂縫滲漏原因及修復(fù)方案進(jìn)行了鑒定，認(rèn)定墻體裂縫主要是因溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料的不均勻收縮所致，屋面未作保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致樓層溫度裂縫明顯，而墻體裂縫是窗戶部位產(chǎn)生滲漏的直接原因。故原告要求被告承擔(dān)修復(fù)房屋裂縫及相關(guān)費(fèi)用的民事責(zé)任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

原告楊某提交了如下證據(jù)：

1．原告楊某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)各一份，用以證明原被告之間存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，且屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏、地基結(jié)構(gòu)工程和主體結(jié)構(gòu)工程都屬于被告的保修范圍。

2．照片16張、南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司第SF207078-1號(hào)鑒定報(bào)告一份，用以證明被告某房地產(chǎn)公司交付的房屋存在裂縫和滲漏的質(zhì)量缺陷，且系溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，屋面未做保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯，這種裂縫嚴(yán)重影響了原告楊某對(duì)房屋的使用和觀瞻。鑒定報(bào)告還對(duì)裂縫提出了整改及修復(fù)方案。

3．東臺(tái)市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告、監(jiān)理單位工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告各一份，用以證明被告某房地產(chǎn)公司交付的房屋在工程設(shè)計(jì)上存在著建筑節(jié)能方面的質(zhì)量缺陷，在合同中被告沒(méi)有載明此情況，在交付時(shí)亦未能告知。

4．2007年8月13日和6月12日被告某房地產(chǎn)公司作出的關(guān)于東臺(tái)某小區(qū)維修的說(shuō)明和關(guān)于對(duì)業(yè)主反映有關(guān)質(zhì)量問(wèn)題的處理情況說(shuō)明及其態(tài)度和建議，用以證明被告已進(jìn)行了維修，但未能修復(fù)的事實(shí)。

5．2007年12月30日建筑工程預(yù)算書(shū)，用以證明按照鑒定結(jié)論提出的整改修復(fù)方案產(chǎn)生的工程預(yù)算。

6．南京千都裝飾工程有限公司東臺(tái)分公司稅務(wù)登記證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝飾工程合同書(shū)、收條、報(bào)修記錄表、情況反映及證人證言各一份，用以證明原告楊某在房屋裝修期間，因被告某房地產(chǎn)公司對(duì)A室墻體進(jìn)行二次修復(fù)，導(dǎo)致裝修工期延誤，補(bǔ)償裝修方違約金等共7100元。

7．中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司江蘇省分行作出的建蘇寧價(jià)[2008]213號(hào)《關(guān)于東臺(tái)市某小區(qū)10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)的鑒定意見(jiàn)》，用以證明對(duì)房屋修復(fù)整改所需的費(fèi)用。

被告某房地產(chǎn)公司辯稱(chēng)：被告交付給原告楊某的房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，被告僅在保修期限內(nèi)依據(jù)合同約定和法律規(guī)定承擔(dān)維修責(zé)任。被告的施工圖設(shè)計(jì)文件通過(guò)了有關(guān)行政部門(mén)審查，符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的要求。屋面未做保溫屋符合設(shè)計(jì)要求和規(guī)定，不是被告的過(guò)錯(cuò)。新建、增建屋面保溫層不屬于被告的法定義務(wù)。原告的主張沒(méi)有合同和法律規(guī)定上的依據(jù)，故請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

被告某房地產(chǎn)公司提交了如下證據(jù)：

1．勘察單位質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、設(shè)計(jì)單位工程質(zhì)量檢查報(bào)告、監(jiān)理單位工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、單位工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、單位工程交付竣工驗(yàn)收證明書(shū)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，用以證明該房屋通過(guò)了各方主體，包括政府的工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的驗(yàn)收，該工程按圖施工，符合設(shè)計(jì)要求，為質(zhì)量合格工程，符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。

2．關(guān)于發(fā)布《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》的通知、《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》、《住宅工程常見(jiàn)質(zhì)量通病防治措施手冊(cè)》，用以證明墻體砌體裂縫、滲漏屬于工程質(zhì)量通病，2006年4月才將建筑節(jié)能列為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

3．20041226號(hào)施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)告、設(shè)計(jì)施工圖通用圖紙說(shuō)明、原告楊某所在房屋設(shè)計(jì)圖紙、建設(shè)工程抗震設(shè)防審查證書(shū)，用以證明被告某房地產(chǎn)公司交付原告的商品房及其施工圖紙符合國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)范，通過(guò)了有關(guān)行政部門(mén)的審核，屋面保溫層施工不是被告的法定義務(wù)。

4．東臺(tái)市規(guī)劃建設(shè)局東建發(fā)[2006]136號(hào)文件，用以證明江蘇省建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)制性規(guī)程在東臺(tái)市是2006年6月1日起施行的，原告楊某所訴的房屋在建筑時(shí)沒(méi)有節(jié)能要求。

東臺(tái)市人民法院一審查明：

2006年3月25日，原告楊某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份，該合同載明，原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的坐落于東臺(tái)市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)某小區(qū) 10號(hào)樓A室房屋一套，房屋用途為居住，房屋總價(jià)款為441 430元，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為合同的附件；出賣(mài)人自房屋交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任，在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。某小區(qū)10號(hào)樓為疊加別墅，除去頂樓閣樓層后有4個(gè)結(jié)構(gòu)層，為磚混結(jié)構(gòu)，屋面未設(shè)置保溫層，對(duì)此，被告向原告出售房屋時(shí)未予告知。該樓的設(shè)計(jì)單位為通州市建筑設(shè)計(jì)院，施工單位為通州市華建建筑安裝工程公司，監(jiān)理單位為通州市天元建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司。該樓于2005年4月1日開(kāi)工， 2006年1月20日竣工。

2006年6月21日，原告楊某領(lǐng)取了涉案房屋的房屋所有權(quán)證。在裝修、居住過(guò)程中，原告發(fā)現(xiàn)存在墻體多處裂縫、窗戶滲漏等問(wèn)題，多次報(bào)修，被告某房地產(chǎn)公司多次派員維修，但均未能根本修復(fù)。

2007年9月3日，原告楊某將被告某房地產(chǎn)公司訴至法院要求其修復(fù)房屋的裂縫。審理中，原告申請(qǐng)對(duì)墻體裂縫滲漏的原因及維修方案進(jìn)行鑒定。2007年12月 11日，南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出SF207078-1號(hào)《東臺(tái)市某小區(qū)10號(hào)樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報(bào)告》 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑒定報(bào)告)，其鑒定結(jié)論為：某小區(qū)10號(hào)樓A室產(chǎn)生墻體裂縫的主要原因是溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料的不均勻收縮所致，屋面未做保溫屋和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯，上述裂縫對(duì)主體結(jié)構(gòu)安全沒(méi)有影響，但嚴(yán)重影響觀瞻和使用功能。其整改修復(fù)方案為：1．現(xiàn)有裂縫的修復(fù)方案：對(duì)內(nèi)外貫通的裂縫可采用結(jié)構(gòu)膠進(jìn)行灌縫，對(duì)墻面粉刷層的裂縫，可鏟除原粉刷層，進(jìn)行重新粉刷。2．防止裂縫繼續(xù)發(fā)展的處理方案：由于某小區(qū)10號(hào)樓 A室的裂縫基本上都屬于溫度縫，當(dāng)溫差較大時(shí)，房屋的裂縫發(fā)展會(huì)比較明顯，雖然溫度裂縫不影響主體結(jié)構(gòu)的安全性能，但是會(huì)影響建筑的觀瞻和使用，因此，應(yīng)該采取措施，降低溫度變化帶給建筑的損傷，考慮到10號(hào)樓A室的屋面未設(shè)置保溫屋，建議拆除原屋面瓦，參照?qǐng)D集蘇J9801-1／8新做保溫屋面。新保溫屋面各層做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2．5水泥砂漿摻107膠，內(nèi)調(diào)16號(hào)鍍鋅鋼絲網(wǎng)一層；(3) 40厚擠塑保溫板；(4)3ram厚高分子卷材 SBS一層；(5)20厚1：3水泥砂漿找平層； (6)鋼筋混凝土現(xiàn)澆屋面板。

2007年12月19日，原告楊某向法院提出撤訴申請(qǐng)，同日法院作出(2007)東民一初字第1895號(hào)民事裁定書(shū)，裁定準(zhǔn)許原告撤訴，同年12月21日，原告另訴要求被告某房地產(chǎn)公司承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏及相關(guān)費(fèi)用的民事責(zé)任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

2008年1月7日，原告楊某申請(qǐng)對(duì)東臺(tái)市某小區(qū)10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)進(jìn)行評(píng)估。2008年7月9日，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司江蘇省分行作出建蘇寧價(jià)[2008]213號(hào)《關(guān)于東臺(tái)市某小區(qū) 10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)的鑒定意見(jiàn)》，結(jié)論為：原告位于東臺(tái)市某小區(qū)10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)為 35 481．36元。

本案一審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：1．被告某房地產(chǎn)公司出售給原告楊某的房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題；2．若存在質(zhì)量問(wèn)題，被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；3．若被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種方式的民事責(zé)任。

東臺(tái)市人民法院一審認(rèn)為：

第一，被告某房地產(chǎn)公司出售給原告楊某的房屋存在質(zhì)量缺陷。1．根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)建筑法)第六十條、第六十二條的規(guī)定，竣工驗(yàn)收的建筑工程的屋頂、墻面不得有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷，且建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。該法及國(guó)務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)質(zhì)量管理?xiàng)l例)未對(duì)“質(zhì)量缺陷”作出進(jìn)一步的解釋或規(guī)定。建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱(chēng)房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。本辦法所稱(chēng)質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。”參照該條規(guī)定，只要房屋建筑工程質(zhì)量不符合法定標(biāo)準(zhǔn)以及合同目的，則可以認(rèn)定存在質(zhì)量缺陷。2．根據(jù)建筑法第五十二條的規(guī)定，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的質(zhì)量必須符合國(guó)家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)的要求，具體管理辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。根據(jù)質(zhì)量管理?xiàng)l例第三條、第十六條的規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對(duì)建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織對(duì)建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé)的有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，由勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質(zhì)量合格文件后，方可交付使用。在當(dāng)事人對(duì)房屋建筑工程質(zhì)量提起的訴訟中，建設(shè)單位提供的有關(guān)行政管理部門(mén)的批準(zhǔn)文件，以及勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件，只能作為證據(jù)使用，對(duì)人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力。3．本案中，原告購(gòu)買(mǎi)的房屋存在裂縫、滲漏等問(wèn)題，這是一個(gè)客觀事實(shí)，并且該客觀事實(shí)經(jīng)司法鑒定結(jié)論證實(shí)系溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，屋面設(shè)計(jì)瑕疵和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點(diǎn)，足以認(rèn)定本案被告出售給原告的房屋存在質(zhì)量缺陷，被告認(rèn)為房屋的施工設(shè)計(jì)文件經(jīng)有關(guān)行政部門(mén)審核批準(zhǔn)、房屋竣工后經(jīng)有關(guān)單位驗(yàn)收合格，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋質(zhì)量合格的理由，不予采納。

第二，被告某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)本案的房屋質(zhì)量缺陷承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 1．如上所述，我國(guó)實(shí)行建筑工程質(zhì)量保修制度。根據(jù)質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋主體結(jié)構(gòu)工程的保修期限為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限，房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為5年，保修期自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。根據(jù)司法鑒定結(jié)論，本案訟爭(zhēng)房屋的主體結(jié)構(gòu)雖然不存在安全問(wèn)題，但存在裂縫的質(zhì)量缺陷，且出現(xiàn)了滲漏。原告楊某在保修期內(nèi)主張權(quán)利，應(yīng)當(dāng)予以支持。 2．根據(jù)《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》第二條的規(guī)定，建設(shè)工程不適用該法，因此，原告主張的房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用建筑法律法規(guī)的規(guī)定以及民事法律的一般性規(guī)定。建筑法第五十八條、第六十條確定了由施工單位對(duì)建筑工程施工質(zhì)量負(fù)責(zé)的一般原則。質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十一條規(guī)定：“建設(shè)工程在保修范圍內(nèi)和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。”以上建筑法律法規(guī)的規(guī)定，旨在明確建筑工程質(zhì)量的最終責(zé)任承擔(dān)者為施工單位。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法)第一百五十五條的規(guī)定，出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買(mǎi)受人可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以，原告向被告主張權(quán)利有法律規(guī)定上的依據(jù)。3．本案中，被告交付給原告的房屋存在的質(zhì)量缺陷比較隱蔽，經(jīng)鑒定，質(zhì)量缺陷的產(chǎn)生原因在房屋交付時(shí)即已存在，只是在交付后才被發(fā)現(xiàn)。在原、被告雙方簽訂的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中，也約定了在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。綜合以上三點(diǎn)，原告有權(quán)主張被告承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第三，被告某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。根據(jù)合同法第一百一十一條的規(guī)定，對(duì)于質(zhì)量不符合約定的，買(mǎi)受人可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同或賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。”本案中，被告交付給原告楊某的房屋因出現(xiàn)裂縫滲漏質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響居住使用，原告選擇要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的民事責(zé)任，依法應(yīng)予支持，被告應(yīng)當(dāng)按照南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出的第 SF207078-1號(hào)鑒定報(bào)告中所明確的整改修復(fù)方案履行修復(fù)義務(wù)。關(guān)于原告要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的相關(guān)費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，因該費(fèi)用尚未實(shí)際發(fā)生，不予支持。關(guān)于原告要求被告賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元，證據(jù)不足，不予支持。

據(jù)此，江蘇省東臺(tái)市人民法院依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十三條，合同法第六十一條、第一百一十一條、第一百五十四條、第一百五十五條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條的規(guī)定，于2008年12月 14日判決：

一、被告某房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)對(duì)屬于原告楊某所有的坐落于東臺(tái)市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)某小區(qū)10號(hào)樓A室按南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078-1號(hào)《東臺(tái)市某小區(qū)10號(hào)樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報(bào)告》中所明確的整改修復(fù)方案進(jìn)行整改修復(fù)；

二、駁回原告楊某的其他訴訟請(qǐng)求。

某房地產(chǎn)公司不服一審判決，向江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院提起上訴，主要理由是：一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。上訴人提供的施工圖紙及竣工驗(yàn)收文件等，能夠證明本案房屋設(shè)計(jì)施工通過(guò)了有關(guān)行政部門(mén)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)審查，被上訴人楊某的屋面未設(shè)計(jì)、未設(shè)置保溫層，符合當(dāng)時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，故一審法院判決上訴人按鑒定報(bào)告方案修復(fù)房屋裂縫滲漏，依據(jù)不足；被上訴人在購(gòu)買(mǎi)該商品房時(shí)，上訴人已經(jīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定提供了相應(yīng)的圖紙及資料，雙方對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、層次等在合同中作了明確的約定，房屋竣工交付時(shí)，上訴人也依據(jù)相關(guān)規(guī)定提供了驗(yàn)收證明書(shū)及質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告等文件，被上訴人應(yīng)當(dāng)知道屋面未設(shè)置保溫層的事實(shí)，故一審判決認(rèn)定上訴人在售房和交房時(shí)未盡告知義務(wù)，無(wú)事實(shí)依據(jù)。請(qǐng)求二審查明事實(shí)，依法改判上訴人僅對(duì)室內(nèi)裂縫部分承擔(dān)修復(fù)義務(wù)，并駁回被上訴人的其他訴訟請(qǐng)求。

鹽城市中級(jí)人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。

鹽城市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：

上訴人某房地產(chǎn)公司與被上訴人楊某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其應(yīng)當(dāng)保證出賣(mài)的房屋符合法律規(guī)定或者合同約定的質(zhì)量，現(xiàn)上訴人交付給被上訴人的房屋出現(xiàn)墻體裂縫及滲漏問(wèn)題，經(jīng)專(zhuān)業(yè)部門(mén)鑒定，其主要原因系溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，而屋面未作保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯。對(duì)此，上訴人作為房屋的出賣(mài)人，對(duì)其出售房屋存在的質(zhì)量缺陷，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)義務(wù)，一審判決并無(wú)不當(dāng)。

關(guān)于上訴人某房地產(chǎn)公司以交付的房屋通過(guò)了有關(guān)行政管理部門(mén)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)審查且通過(guò)了竣工驗(yàn)收為由拒絕承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的主張，法院認(rèn)為，雖然上訴人交付的房屋從設(shè)計(jì)施工至竣工均經(jīng)有關(guān)行政管理部門(mén)審核批準(zhǔn)，未設(shè)置保溫層符合當(dāng)時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，但是上訴人交付給被上訴人楊某的房屋存在明顯有質(zhì)量缺陷，且已嚴(yán)重影響被上訴人對(duì)房屋的正常居住使用，其原因亦經(jīng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)鑒定。上訴人提出的房屋通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)審查僅是有關(guān)行政管理部門(mén)認(rèn)定的事實(shí)，并不能據(jù)此否定房屋存在質(zhì)量缺陷的客觀事實(shí)。故對(duì)上訴人的該上訴理由，不予采納。

上訴人某房地產(chǎn)公司認(rèn)為，其已向被上訴人楊某出具了房屋的相關(guān)圖紙資料，被上訴人應(yīng)當(dāng)知道屋面未設(shè)置保溫層的事實(shí)。對(duì)此本院認(rèn)為，房屋的圖紙資料屬于專(zhuān)業(yè)技術(shù)材料，沒(méi)有上訴人的相關(guān)告知，被上訴人僅憑常識(shí)，不可能得知房屋未設(shè)置保溫層，即使被上訴人知道未設(shè)置保溫層的事實(shí)，在上訴人交付房屋時(shí)，被上訴人也不可能知道未設(shè)置保溫層會(huì)產(chǎn)生裂縫滲漏等問(wèn)題。且本案中的房屋質(zhì)量缺陷具有隱蔽性，被上訴人在使用過(guò)程中才得以發(fā)現(xiàn)。上訴人不能以訂立合同時(shí)所擁有的信息優(yōu)勢(shì)來(lái)免除保證房屋質(zhì)量的法定責(zé)任。故上訴人的這一上訴理由，不予采納。

據(jù)此，鹽城市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，于2009年5月 15日判決：

駁回上訴，維持原判。

本判決為終審判決。

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。