《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/span>

那么，如何判斷“說明和允諾具體確定”呢？

一般情況下，對商品房的配套學(xué)校的說明，對商品房周圍環(huán)境質(zhì)量做出的具有明確的指標(biāo)的說明，對商品房共用部分、各組成部分質(zhì)量、功能的承諾，對商品房外墻或共用部分裝飾的宣傳，對購房者提供優(yōu)惠條件的承諾，等等，都屬于“具體明確”。

馬良君律師認(rèn)為，一般來說，為了增強(qiáng)誘惑力，廣告用語往往帶有許多修辭色彩，不會是規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤谜Z，因此，對具體明確的把握不宜過嚴(yán)，只要按照一般人的理解，承諾的主要內(nèi)容確定即可，而不宜對相關(guān)細(xì)節(jié)加以確定。

附：相關(guān)案例

戴某某、施某某與上海某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司

商品房預(yù)售合同糾紛案

上海市閔行區(qū)人民法院

民事判決書

(2016)滬0112民初22910號

原告：戴某某。原告：施某某。被告：上海某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司。法定代表人：蕭某某，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：潘軼，上海市光大律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：程安卿，上海市光大律師事務(wù)所律師。原告戴某某、施某某與被告上海某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司(以下簡稱某某公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2016年8月4日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告戴某某、施某某、被告上海某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司之委托訴訟代理人潘軼到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告戴某某、施某某向本院提出訴訟請求：要求被告賠償2萬元(以下幣種相同)。其主張的事實(shí)和理由：被告系閔行區(qū)某某路500弄“某某水岸”樓盤的開發(fā)商和銷售商，在銷售樓盤時，以華東師范大學(xué)附屬紫竹幼兒園、紫竹小學(xué)和華東師大附屬中學(xué)等系樓盤配套教育設(shè)施作為賣點(diǎn)，通過電視、樓書等廣告方式進(jìn)行宣傳。2013年4月20日，原告在收到前述廣告宣傳后，與被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，購買閔行區(qū)紫龍路XXX弄XXX號XXX室房屋。同年7月，原告付清所有房款。2014年6月22日，被告向原告交付上述房屋。原告入住后，通過教育部門公開信息查詢，發(fā)現(xiàn)上述學(xué)校并非被告所稱的該小區(qū)配套教育設(shè)施。原告認(rèn)為，被告通過電視廣告對房產(chǎn)銷售作宣傳，相關(guān)對口學(xué)校內(nèi)容應(yīng)視為要約，作為雙方合同的約定內(nèi)容?，F(xiàn)被告無法履行合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告某某公司辯稱，不同意訴訟請求。上述廣告僅一分鐘時間，不可能人人看見。開發(fā)商僅對小區(qū)紅線范圍內(nèi)的規(guī)劃負(fù)責(zé)，原告作為買房人，對教育設(shè)施是否與小區(qū)配套的問題，應(yīng)向教育部門詢問，且原告也不能證明因該宣傳受到了實(shí)質(zhì)影響，故對原告主張因被告虛假宣傳導(dǎo)致?lián)p失的事實(shí)持有異議。此外，原告起訴距被告交房時間已逾二年，超過訴訟時效。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證，原、被告提供的證據(jù)均與原件一致，且與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2013年4月20日，原告戴某某、施某某(作為買方，簽約乙方)與被告某某公司(作為賣方，簽約甲方)簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，約定乙方向甲方購買位于上海市閔行區(qū)某某路500弄《某某水岸麗苑》92號14層1702室房屋，總房價(jià)款暫定1,896,065元；甲方承諾在2014年7月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，如到時不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)權(quán))，乙方有權(quán)單方面解除本合同；在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后30日內(nèi)，由甲、乙雙方簽署該合同規(guī)定的《房屋交接書》；甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起90天內(nèi)，由雙方依法向閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)等內(nèi)容。2014年6月22日原、被告交接上述房屋。2014年12月26日，上海市工商行政管理局閔行分局作出滬工商閔案處字[2014]第XXXXXXXXXXXX號行政處罰決定書，載明如下內(nèi)容：……違法事實(shí)一、當(dāng)事人發(fā)布虛假電視廣告。經(jīng)查：2013年2月26日，某某公司為推廣其在閔行區(qū)某某鎮(zhèn)開發(fā)的某某水岸樓盤，與上海融東文化傳播有限公司(以下簡稱融東公司)簽訂了一份廣告委托代理投放/發(fā)布合同，雙方約定由某某公司支付79,120元的廣告費(fèi)，融東公司按照某某公司的要求，負(fù)責(zé)制作并在上海教育電視臺《今日房產(chǎn)》欄目投放1期某某水岸的電視廣告。2013年2月28日，融東公司在制作完廣告樣稿并經(jīng)某某公司審核認(rèn)可通過后，按照雙方合同約定，在當(dāng)天的上海教育電視臺《今日房產(chǎn)》欄目為某某公司發(fā)布一則某某水岸的看房專題電視廣告。該某某水岸看房專題廣告的1分40秒至2分26秒的電視廣告內(nèi)容為：“某某水岸的置業(yè)顧問諸德俊說：那同時呢某某集團(tuán)看中的紫竹版塊的一個三大塊的特點(diǎn)。主持人：哦。置業(yè)顧問：一個就是教育，一個就是科技，還有就是生態(tài)。主持人：嗯。置業(yè)顧問：教育呢，我們這邊有閔行大學(xué)城，其中包括了華師大和上海交通大學(xué)。這邊呢我可以帶你到那邊去參觀一下。主持人：好的。置業(yè)顧問：這邊走。主持人：這個地方還真是很開闊啊，項(xiàng)目周邊的配套都是一目了然。置業(yè)顧問：對，剛才我們有提到的一個華師大和交大兩個學(xué)校。主持人：嗯。置業(yè)顧問：就在我們項(xiàng)目的西側(cè)。主持人：哦。置業(yè)顧問：這邊我們看到的呢就是華師大附屬幼兒園、小學(xué)、初中和高中。主持人：哦，教育的一個配套？置業(yè)顧問：對，是的。那再往南走呢就是我們剛才提到的一個紫竹科技園區(qū)。主持人：紫竹科技園區(qū)。置業(yè)顧問：里面主要是包括的一些世界500強(qiáng)企業(yè)，包括可口可樂呀、微軟呀、基因科技等等這些知名的企業(yè)。主持人：對。真是這些名字聽起來如雷貫耳。銷售商：對，是的。”該某某水岸看房專題廣告，某某公司和融東公司約定在2013年2月28日當(dāng)天的《今日房產(chǎn)》看房專題播出一期，已經(jīng)播放完畢。在該看房專題電視廣告中明確出現(xiàn)了“某某水岸的配套幼兒園、小學(xué)是華師大附屬幼兒園、小學(xué)”的表述。根據(jù)上海市閔行區(qū)教育局提供的證明材料，某某公司開發(fā)的某某水岸樓盤，其配套的幼兒園是上海市閔行區(qū)吳涇第三幼兒園，配套的小學(xué)是景東小學(xué)，與某某公司宣稱的某某水岸樓盤配套的是華師大附屬幼兒園、小學(xué)的事實(shí)不符……違法事實(shí)二、當(dāng)事人發(fā)布違規(guī)房地產(chǎn)廣告……。涉案小區(qū)銷售階段，某某公司在其發(fā)布的《某某水岸》樓書中以“全階段精英教育，足不出園讀名?！睘闄谀窟M(jìn)行宣傳，內(nèi)容為：“名校薈萃，全程精英教育?！衬乘丁屇暮⒆幼悴怀鰣@，即可完成從幼兒園至大學(xué)。華東師大紫竹基礎(chǔ)教育園區(qū)，包括華東師范大學(xué)附屬紫竹幼兒園、華東師大附屬紫竹小學(xué)、華東師大二附中附屬初中、華東師大二附中(紫竹校區(qū))。園區(qū)落戶國家級高科技園區(qū)腹地，毗鄰華東師范大學(xué)閔行校區(qū)和閔行區(qū)教師進(jìn)修學(xué)院。2011年9月1日華東師大附屬紫竹小學(xué)開學(xué)，2011年11月15日華東師大附屬紫竹幼兒園歡樂開園，初中和高中部分也將陸續(xù)開辦。有華東師范大學(xué)優(yōu)秀的教師隊(duì)伍和管理團(tuán)隊(duì)、以華東師大強(qiáng)大的專業(yè)優(yōu)勢為支撐，引領(lǐng)閔行基礎(chǔ)教育發(fā)展，具備一流的教育理念，一流的師資隊(duì)伍、一流的管理水平、一流的教育質(zhì)量、一流的校舍設(shè)施。名校環(huán)繞，坐擁學(xué)區(qū)中心，讓您的孩子贏在起點(diǎn)?！蹦衬乘稑潜P建造時，部分購房人向教育管理部門進(jìn)行過咨詢，其答復(fù)意見為對該小區(qū)并未進(jìn)行教育資源配置。直至2014年初教育管理部門方確定該小區(qū)對口幼兒園及小學(xué)分別為上海市閔行區(qū)吳涇第三幼兒園及景東小學(xué)。2016年5月原告以訴稱理由訴至本院，經(jīng)訴前調(diào)解未果。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，被告在其投放的廣告中，含有涉案房屋的配套幼兒園、小學(xué)均為華師大附屬幼兒園、小學(xué)等內(nèi)容，該宣傳內(nèi)容對購房人的購房決策存在重大影響，故被告在其廣告宣傳中關(guān)于教育配套資源的宣傳已構(gòu)成要約。被告在進(jìn)行廣告宣傳時，涉案房屋的教育配套資源當(dāng)時并未確定，且事后亦證實(shí)涉案房屋的配套幼兒園、小學(xué)亦與被告對外宣傳的內(nèi)容不符，被告在房屋銷售過程中的對外宣傳不實(shí)，其行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但原告未提供其他證據(jù)材料證明其實(shí)際損失是多少，本院綜合本案實(shí)際情況，酌情確定被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金數(shù)額為1萬元。原、被告交接房屋屬于履行合同的行為，至少應(yīng)從此時點(diǎn)之后起算訴訟時效期間，該時點(diǎn)距原告向本院主張權(quán)利的時點(diǎn)未逾二年，被告辯稱本案訟爭超出訴訟時效之理由不能成立，本院不予采信。綜上所述，原告的訴請金額可以部分支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條，《中華人民共和國合同法》第十四條、第十五條第二款、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：被告上海某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告戴某某、施某某違約金1萬元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)150元(已減半收取)，由原告戴某某、施某某負(fù)擔(dān)75元，被告上海某某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司負(fù)擔(dān)75元。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員　　王靜波

二〇一六年九月二十六日

書記員　　葉嵐瑩

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。