案例：2017年7月15日，丁少華（作為買受方，簽約乙方）與史梅芳（作為出賣方，簽約甲方）及案外人上海XX有限公司（作為居間方，簽約丙方）簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》1份，約定乙方愿意委托丙方以下列條件居間購(gòu)買甲方的房地產(chǎn)；房屋座落：上海市閔行區(qū)XX鎮(zhèn)XX街坊XX丘XX號(hào)XX室；建筑面積49.30平方米；隨同轉(zhuǎn)讓的室內(nèi)裝修情況及附屬設(shè)施、設(shè)備為毛坯；買賣條件：房?jī)r(jià)款為1,850,000元；乙方應(yīng)在甲、乙雙方簽訂本協(xié)議當(dāng)日補(bǔ)足定金至130,000元，待甲、乙雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》當(dāng)日，乙方應(yīng)直接支付首期房?jī)r(jià)款計(jì)650,000元整（含定金）；甲方同意乙方通過(guò)向貸款銀行申請(qǐng)1,190,000元,以貸款的形式支付第二期房?jī)r(jià)款，乙方應(yīng)于簽訂買賣合同后七日內(nèi)向該貸款銀行申請(qǐng)貸款，簽訂借款抵押合同等一切相關(guān)協(xié)議，辦理一切相關(guān)手續(xù)，并支付一切相關(guān)費(fèi)用并申請(qǐng)辦理借款合同，該房?jī)r(jià)款由貸款銀行代為乙方支付；待甲乙雙方交房當(dāng)天支付房屋尾款計(jì)10,000元整；甲方接受本協(xié)議所述買賣條件并簽訂本協(xié)議的，乙方同意在甲方簽署本協(xié)議后30天內(nèi)與甲方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；甲方接受本協(xié)議所述買賣條件并簽署本協(xié)議的，甲方同意在簽署本協(xié)議后30天內(nèi)與乙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；本協(xié)議各方約定的其他事項(xiàng)如下：經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致如下：1、此價(jià)格為出賣方的盡到手價(jià)；2、在此次交易過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用均由買受方承擔(dān)；3、房東承諾該房屋為滿五年且唯一的生活住宅房；4、甲乙雙方同意在2018年1月初正式到交易中心辦理交易手續(xù)。

上述協(xié)議簽訂當(dāng)日，丁少華向史梅芳支付了130,000元。史梅芳出具《定金收據(jù)》1份，載明：今收到丁少華購(gòu)買位于上海市閔行區(qū)XX村XX號(hào)XX室房屋首付款計(jì)130,000元。

2017年8月15日，丁少華向史梅芳轉(zhuǎn)賬支付了520,000元。同日，丁少華（作為買受方）與史梅芳（作為出賣方）簽訂《結(jié)清證明》1份，載明：水、電、煤、物業(yè)費(fèi)出售方已經(jīng)全部結(jié)清，從2017年8月15日起水、電、煤、物業(yè)費(fèi)均由買受方承擔(dān)。

2017年8月17日，丁少華、陶曉華（作為買受人，簽約乙方）與史梅芳（作為賣售人，簽約甲方）簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》1份，約定甲乙雙方通過(guò)上海XX有限公司居間介紹，由乙方受讓甲方自有的涉案房屋，建筑面積為49.30平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為1,850,000元；在2018年4月17日之前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)；該合同第九條約定：乙方未按本合同約定期限付款的，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款萬(wàn)分之五的違約金，逾期超過(guò)六十日，則甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應(yīng)向甲方支付本合同約定之總金額20%的違約金；該合同第十條約定：甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付已收款萬(wàn)分之五的違約金，逾期超過(guò)六十日，則乙方有權(quán)單方面解除本合同，甲方應(yīng)向乙方支付本合同約定之總金額20%的違約金；該合同補(bǔ)充條款（一）約定：甲、乙雙方應(yīng)于簽訂本合同后2018年4月17號(hào)前至房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并且甲方應(yīng)于辦理手續(xù)之前將該房屋內(nèi)所有戶口遷出（若有），否則，每逾期一天將承擔(dān)房?jī)r(jià)款總額千分之一的違約金；甲方于收到乙方全額房款當(dāng)天將該房屋交付給乙方，交付的標(biāo)志為：甲方將該房屋鑰匙交給乙方，并至物業(yè)管理處辦妥相關(guān)更名交接手續(xù)，交房前該房屋所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)，交房后產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)；關(guān)于該房屋在交易過(guò)程中產(chǎn)生的所有稅、費(fèi)（包括法定應(yīng)由甲方來(lái)承擔(dān)的稅、費(fèi)，轉(zhuǎn)按揭時(shí)所產(chǎn)生的費(fèi)用）都由乙方承擔(dān)；如因國(guó)家政策變動(dòng)，致使無(wú)法辦理房地產(chǎn)交易過(guò)戶：甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任；甲、乙雙方同意任何一方未按合同約定履行相應(yīng)義務(wù)，則甲方按本合同第十條第三款之約定承擔(dān)違約責(zé)任；乙方按本合同第九條第三款之約定承擔(dān)違約責(zé)任；該合同補(bǔ)充條款（二）約定：在簽訂本合同時(shí)，甲、乙雙方均已知曉國(guó)家和本市住房限售規(guī)定，如因違反限售規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心不予辦理房地產(chǎn)登記，并出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過(guò)戶通知》的，甲、乙雙方同意按下列約定處理：1、雙方共同辦理合同網(wǎng)上備案撤銷等解除本合同手續(xù)；2、因未如實(shí)提供家庭情況及家庭成員名下?lián)碛械淖》壳闆r等屬于乙方責(zé)任，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)賠償相應(yīng)的損失。該合同附件三《付款協(xié)議》約定：1、乙方應(yīng)于簽訂本合同當(dāng)天支付給甲方首付款計(jì)650,000元整（含定金130,000元整）；2、甲方同意乙方以銀行貸款方式支付給甲方房款計(jì)1,190,000元整（直接劃入甲方指定帳戶）：（1）乙方于交易過(guò)戶之前辦妥銀行貸款的申請(qǐng)和審批手續(xù)，甲方必須配合辦理并提供相關(guān)資料，若因銀行貸款政策有所調(diào)整而導(dǎo)致銀行貸款暫停審批，則交易過(guò)戶時(shí)間自動(dòng)順延；（2）若乙方申請(qǐng)的銀行貸款未獲批準(zhǔn)或銀行批準(zhǔn)的金額不足申請(qǐng)額度，則乙方應(yīng)于交易過(guò)戶之前補(bǔ)足該不足部分；3、待甲乙雙方交房當(dāng)天乙方支付房屋尾款計(jì)10,000元整。

2017年9月13日，丁少華向史梅芳支付了50,000元。同日，史梅芳出具《首付款收據(jù)》1份，載明：今收到丁少華購(gòu)買位于上海市閔行區(qū)XX村XX號(hào)XX室房屋首付款計(jì)700,000元（含定金130,000元）。

2017年12月18日，丁少華向史梅芳轉(zhuǎn)賬支付了150,000元。

2018年1月17日，丁少華、陶曉華支付了涉案房屋自2017年1月至12月的物業(yè)管理費(fèi)354.60元。

2018年3月19日，丁少華（作為授權(quán)人，購(gòu)房人）與史梅芳（作為授權(quán)人，售房人）簽訂《個(gè)人二手住房貸款資金劃轉(zhuǎn)授權(quán)委托書》1份，雙方均同意并授權(quán)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司將購(gòu)房人申請(qǐng)借款的1,000,000元資金劃入史梅芳的工商銀行賬號(hào)。同日，丁少華、陶曉華和史梅芳還簽訂了《二手房首付資金交割書》。

2018年3月30日，丁少華、陶曉華向史梅芳發(fā)出《通知》1份，通知史梅芳在截止到2018年3月29日仍未配合向其提供貸款所需資料，包含變更合同簽訂日期、部分首付款收據(jù)證明等，并催告史梅芳務(wù)必于2018年4月3日前到上海XX有限公司（北華路店）與其簽訂貸款所需資料，包含變更合同簽訂日期、部分首付款收據(jù)證明等，同時(shí)表明其給予史梅芳上述寬限并不代表放棄追究史梅芳違約責(zé)任的權(quán)利，若史梅芳仍不配合，該催告函期限屆滿日即視為史梅芳在該房產(chǎn)買賣交易中根本違約，其將要求史梅芳按照買賣合同條款約定承擔(dān)370,000元的違約責(zé)任，并保留追究史梅芳其他法律責(zé)任的權(quán)利。

2018年4月8日，史梅芳向丁少華、陶曉華發(fā)出《通知回復(fù)》1份，稱其于2018年4月8日才看到《通知》，并根據(jù)通知內(nèi)容，回復(fù)如下：首先，簽訂合同后，其是積極配合去辦理貸款手續(xù)的，其已于2018年3月19日配合去中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行普陀支行辦理了相關(guān)手續(xù)，該提交的材料其提交了，該簽字的地方其簽字了，不存在其不配合辦理銀行貸款的行為，至于丁少華、陶曉華所說(shuō)單方變更合同，房屋買賣合同是雙方協(xié)商一致網(wǎng)簽的，未經(jīng)雙方一致同意，沒(méi)有必要變更合同，其希望丁少華、陶曉華按合同約定如約且盡快履行，至于首付款收條，其收取多少首付款就已經(jīng)出具了收條，不需要再重新出具；另外，按照合同約定，丁少華、陶曉華需要在2018年4月17日前去交易中心過(guò)戶，過(guò)戶前，銀行的貸款未獲批，丁少華、陶曉華應(yīng)當(dāng)在交易過(guò)戶最后期限前補(bǔ)足支付剩余部分房款，如果沒(méi)有能力補(bǔ)足購(gòu)房?jī)r(jià)款或根本就不準(zhǔn)備補(bǔ)足支付差額部分，其是有理由拒絕配合辦理過(guò)戶的，如果不按約定時(shí)間及金額支付其購(gòu)房款，會(huì)給其造成經(jīng)濟(jì)損失，其將按合同約定追究丁少華、陶曉華的違約責(zé)任。

2018年4月26日，史梅芳向丁少華、陶曉華發(fā)出《催告通知書》1份，催告丁少華、陶曉華根據(jù)合同約定已過(guò)了最后付款日期，已構(gòu)成違約，且合同約定付款全額房款才能收鑰匙入涉案房屋，并告知其作為房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人已同意政府修繕改造征詢并準(zhǔn)備簽約，但因丁少華、陶曉華實(shí)際占有房屋而無(wú)法履行涉案房屋的改建征詢及簽約工作，故催告丁少華、陶曉華務(wù)必在接到通知一周內(nèi)交出鑰匙并搬出涉案房屋，方便虹橋機(jī)場(chǎng)航空噪聲降音治理工程施工，同時(shí)應(yīng)立即付清剩余購(gòu)房款和足額繳納搬出涉案房屋前的占用費(fèi)（100元/日），以減少已給其造成的經(jīng)濟(jì)損失，如未履行上述通知內(nèi)容，其將會(huì)進(jìn)一步按合同約定追究違約責(zé)任。

2018年4月29日，丁少華、陶曉華向史梅芳發(fā)出《催告通知書的回函》1份，表示當(dāng)前只需史梅芳據(jù)實(shí)新簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和出具收據(jù)，預(yù)計(jì)貸款審批進(jìn)度將加速推進(jìn)，貸款發(fā)放指日可待，將有利于雙方，故其希望史梅芳能在收到函后三日內(nèi)到上海XX有限公司（北華路店）積極配合新簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和出具收據(jù)，以共同推進(jìn)房屋交易繼續(xù)進(jìn)行，以符合各方利益。另，如果政府等部門有修繕改建房屋的，請(qǐng)史梅芳將丁少華的聯(lián)系方式給予政府等部門，其會(huì)配合房屋改建征詢和簽約等工作。

2018年5月3日，丁少華、陶曉華以訴稱之理由向一審法院提起訴訟。

2018年6月14日，丁少華、陶曉華向史梅芳發(fā)出《催告函》1份，載明：“2018年1、2月起，上海XX有限公司已告知貴方，需與我方新簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》格式文本，以便于辦理貸款、審稅、過(guò)戶等手續(xù)使用，貴方未予簽訂。我方又于2018年3月30日、4月29日正式函告貴方，要求新簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》格式文本，但貴方仍不予簽訂。為了使貴我雙方的房屋買賣合同能得繼續(xù)履行，以實(shí)現(xiàn)合同目的，符合雙方利益，現(xiàn)再次函告貴方務(wù)必于收函后三日內(nèi)到上海XX有限公司（北華路店）新簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》格式文本，否則，由于貴方不作為所引起的一切法律后果及責(zé)任概由貴方承擔(dān)。”

2018年6月25日，史梅芳向丁少華、陶曉華發(fā)出《解除通知》1份，通知因丁少華、陶曉華拒不履行合同義務(wù)已構(gòu)成根本違約，其現(xiàn)根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同約定，書面通知解除雙方所簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及相關(guān)協(xié)議，并支付違約金，另再通知丁少華、陶曉華在5個(gè)工作日搬出涉案房屋，并繳納搬出該房屋前的占用費(fèi)（100元/日）。該通知于2018年6月26日投遞并簽收。

一審法院認(rèn)為：

依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，丁少華、陶曉華與史梅芳就涉案房屋買賣事宜簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行義務(wù)、行使權(quán)利。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于雙方之間簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》解除的責(zé)任承擔(dān)和后果處理。

根據(jù)丁少華、陶曉華與史梅芳簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定，史梅芳同意丁少華、陶曉華以銀行貸款方式支付房款1,190,000元整，丁少華、陶曉華于交易過(guò)戶之前辦妥銀行貸款的申請(qǐng)和審批手續(xù)，史梅芳必須配合辦理并提供相關(guān)資料。本案中，因丁少華、陶曉華在申請(qǐng)辦理銀行貸款時(shí)，其提供的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系其在限購(gòu)時(shí)簽訂，故無(wú)法辦理貸款，而史梅芳不同意重新進(jìn)行網(wǎng)簽合同，丁少華、陶曉華亦無(wú)法用現(xiàn)金支付上述房款，故導(dǎo)致雙方的交易無(wú)法繼續(xù)。

對(duì)此，一審法院認(rèn)為，第一，雙方于2017年8月17日簽訂合同后即辦理了房屋交付手續(xù)，而雙方約定的房屋過(guò)戶時(shí)間為2018年4月17日，結(jié)合上述合同履行期限的跨度時(shí)間、先交房后過(guò)戶的交易方式以及丁少華、陶曉華提供的社保繳納情況等方面來(lái)看，史梅芳作為出賣人在與丁少華、陶曉華簽訂買賣合同時(shí)對(duì)丁少華、陶曉華的限購(gòu)情況是明知的，史梅芳在明知丁少華、陶曉華存在限購(gòu)的前提下，仍然與其簽訂買賣合同，說(shuō)明其愿意接受與丁少華、陶曉華簽訂買賣合同，獲取相應(yīng)的合同履行利益；雖然史梅芳于2018年3月至丁少華、陶曉華申請(qǐng)辦理貸款的中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司普陀支行簽訂了《個(gè)人二手住房貸款資金劃轉(zhuǎn)授權(quán)委托書》，但申請(qǐng)涉案購(gòu)房貸款有賴于交易中心備案的網(wǎng)簽合同，而該網(wǎng)簽合同系要求買方在簽訂時(shí)具備購(gòu)房資格，此時(shí)，雖然丁少華、陶曉華已經(jīng)消除了限購(gòu)影響，具備了購(gòu)房資格，但若要申請(qǐng)貸款及辦理后續(xù)的過(guò)戶手續(xù)，仍需要在具備購(gòu)房資格后重新進(jìn)行網(wǎng)簽合同，才能使交易繼續(xù)正常進(jìn)行；丁少華、陶曉華已于2018年3月30日向史梅芳發(fā)出《通知》催告史梅芳至中介方與其簽訂貸款所需資料，包含變更合同簽訂日期、部分首付款收據(jù)證明等，但史梅芳于2018年4月8日向丁少華、陶曉華發(fā)出《通知回復(fù)》表明房屋買賣合同是雙方協(xié)商一致網(wǎng)簽的，未經(jīng)雙方一致同意，沒(méi)有必要變更合同。而就本案重新進(jìn)行網(wǎng)簽合同的性質(zhì)而言，網(wǎng)簽合同只是基于行政登記備案的需要由買賣雙方進(jìn)行的相應(yīng)行政手續(xù)，本案買賣雙方僅需更新簽署日期再次辦理網(wǎng)簽手續(xù)，在交易中心網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)上登記一個(gè)新的簽約日期，并不要求買賣雙方對(duì)房屋買賣的權(quán)利義務(wù)加以重新約定，不涉及合同權(quán)利義務(wù)的變更，實(shí)非雙方另行協(xié)商訂立一份新合同，而是為了切實(shí)履行雙方已簽訂的買賣合同，因此，配合重新網(wǎng)簽屬于雙方履行原合同項(xiàng)下的配合義務(wù)，史梅芳不同意重新進(jìn)行網(wǎng)簽合同，實(shí)屬怠于履行合同項(xiàng)下的配合義務(wù)，影響了交易的繼續(xù)正常進(jìn)行；第二，丁少華、陶曉華作為購(gòu)房人，應(yīng)審慎對(duì)待自身重大資產(chǎn)購(gòu)置行為，理應(yīng)對(duì)自身的購(gòu)買資格和購(gòu)買能力有合理的預(yù)見(jiàn)，并對(duì)自己作出的民事法律行為盡到必要、合理的注意義務(wù)，丁少華、陶曉華在簽訂合同時(shí)已屬于限購(gòu)對(duì)象，但仍簽訂買賣合同，雖然史梅芳拒絕配合重新簽訂網(wǎng)簽合同，但并不必然導(dǎo)致合同的解除，現(xiàn)丁少華、陶曉華因無(wú)能力足額支付剩余房款，導(dǎo)致雙方的交易不能繼續(xù)履行。因雙方的合同客觀上無(wú)法繼續(xù)履行，丁少華、陶曉華于2018年9月5日一審?fù)徶斜硎就饨獬p方之間的合同，史梅芳亦當(dāng)庭表示同意解除合同，故一審法院確認(rèn)雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2018年9月5日解除。鑒于丁少華、陶曉華與史梅芳在履行涉案房屋買賣合同的過(guò)程中均存在過(guò)錯(cuò)，故對(duì)于史梅芳以丁少華、陶曉華拒不履行合同義務(wù)已構(gòu)成根本違約為由提出解除合同，并要求確認(rèn)合同已于2018年6月25日解除之訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。合同解除后，史梅芳理應(yīng)向丁少華、陶曉華返還已收取的房款850,000元，丁少華、陶曉華理應(yīng)向史梅芳返還涉案房屋。鑒于合同解除的主要責(zé)任在于丁少華、陶曉華，故對(duì)于其以合同解除為由要求對(duì)方支付違約金的主張，一審法院不予支持。對(duì)于史梅芳提出主張違約金，一審法院綜合考慮《上海市房地產(chǎn)買賣合同》履行的程度、丁少華、陶曉華已支付款項(xiàng)的金額及投入的裝修、丁少華、陶曉華違約的主觀惡意、對(duì)史梅芳造成的實(shí)際損失、以及當(dāng)前房屋市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等因素，酌定由丁少華、陶曉華賠償史梅芳違約金50,000元。對(duì)于史梅芳提出的房屋實(shí)際占用費(fèi)，由于其已向丁少華、陶曉華主張了違約金，足以達(dá)到補(bǔ)損之目的，故對(duì)史梅芳主張實(shí)際占用費(fèi)之訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。關(guān)于史梅芳要求丁少華、陶曉華在返還涉案房屋之前配合政府進(jìn)行房屋修繕之訴訟請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，一審法院亦不予支持。由于《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》系由丁少華與史梅芳之間簽訂，是預(yù)約合同關(guān)系，內(nèi)容為約定將來(lái)一定期限內(nèi)簽訂正式的本約合同，其直接指向的是本約的締結(jié)，本約合同一旦訂立，預(yù)約合同的目的就已實(shí)現(xiàn)，合同也就履行完畢，其條文內(nèi)容會(huì)被本約合同吸收、廢除或協(xié)議更改，所以一般而言，如無(wú)特別申明，雙方的合同權(quán)利義務(wù)應(yīng)以正式合同，即本約合同的規(guī)定為據(jù)。本案中，丁少華與史梅芳在簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后，將買受人變更為丁少華、陶曉華兩人，雙方又簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，因此該居間協(xié)議已經(jīng)履行完畢，故對(duì)于丁少華、陶曉華要求解除就涉案房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》之訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。

一審判決：

一、丁少華、陶曉華與史梅芳就位于上海市閔行區(qū)XX村XX號(hào)XX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2018年9月5日解除；

二、史梅芳于判決生效之日起十日內(nèi)返還丁少華、陶曉華購(gòu)房款850,000元；

三、丁少華、陶曉華于判決生效之日起二十日內(nèi)將位于上海市閔行區(qū)XX村XX號(hào)XX室的房屋返還史梅芳；

四、丁少華、陶曉華于判決生效之日起十日內(nèi)支付史梅芳違約金50,000元；五、駁回丁少華、陶曉華的其余本訴訴訟請(qǐng)求；

六、駁回史梅芳的其余反訴訴訟請(qǐng)求。

二審法院認(rèn)為：

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是導(dǎo)致涉案房屋無(wú)法辦理銀行貸款的責(zé)任在于誰(shuí)？首先，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的約定，丁少華、陶曉華于交易過(guò)戶之前辦妥銀行貸款的申請(qǐng)和審批手續(xù)，史梅芳必須配合辦理并提供相關(guān)資料。從雙方簽訂合同后不久丁少華、陶曉華就入住了涉案房屋，而約定的房屋過(guò)戶時(shí)間卻為2018年4月17日之前，并結(jié)合證人金某、周某的證言，丁少華、陶曉華提供的社保繳納情況來(lái)看，史梅芳與丁少華、陶曉華簽訂房屋買賣合同時(shí)對(duì)丁少華、陶曉華的限購(gòu)情況是明知的。其次，買方在網(wǎng)簽合同時(shí)受限購(gòu)政策限制無(wú)法辦出貸款，但在合同約定的房屋過(guò)戶截止日前，其購(gòu)房資格障礙消除，需重新網(wǎng)簽即可辦出貸款的，賣方應(yīng)配合買方重新網(wǎng)簽合同，因?yàn)橹匦戮W(wǎng)簽合同并非締結(jié)新合同，而是履行原合同約定的配合義務(wù)，如賣方不履行該義務(wù)的，即構(gòu)成違約。本案中，丁少華、陶曉華在簽訂房屋買賣合同時(shí)，受限購(gòu)政策限制，無(wú)法辦出貸款。當(dāng)丁少華、陶曉華具有購(gòu)房資格后，史梅芳理應(yīng)根據(jù)合同約定配合丁少華、陶曉華重新簽訂網(wǎng)簽合同、提供相關(guān)資料，配合丁少華、陶曉華辦理貸款手續(xù)。丁少華、陶曉華在具有購(gòu)房資格后，分別于2018年3月30日、4月29日、6月14日三次催告史梅芳配合重新簽訂網(wǎng)簽合同，史梅芳均未予以配合，導(dǎo)致涉案房屋無(wú)法辦出銀行貸款，故丁少華、陶曉華無(wú)力足額支付剩余房款的原因在于史梅芳，由于丁少華、陶曉華明知自己存在限購(gòu)情況仍與史梅芳簽訂合同，本身亦存在一定過(guò)錯(cuò)，故對(duì)合同無(wú)法履行而解除雙方均負(fù)有責(zé)任，一審法院認(rèn)定合同解除的主要責(zé)任在于丁少華、陶曉華有誤，本院予以糾正。據(jù)此，本院對(duì)于史梅芳要求丁少華、陶曉華支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。關(guān)于丁少華、陶曉華要求史梅芳支付違約金的主張，丁少華、陶曉華雖對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修，存在實(shí)際損失，但其自2017年8月無(wú)償入住涉案房屋至今已達(dá)近二年時(shí)間，已獲得了相應(yīng)利益，并考慮目前房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素，對(duì)丁少華、陶曉華要求史梅芳支付違約金的主張，本院亦不予支持。

二審判決：

一、維持上海市閔行區(qū)人民法院（2018）滬0112民初15180號(hào)民事判決第一、二、三項(xiàng)；

二、撤銷上海市閔行區(qū)人民法院（2018）滬0112民初15180號(hào)民事判決第四項(xiàng)；

三、駁回丁少華、陶曉華的其余本訴訴訟請(qǐng)求；

四、駁回史梅芳的其余反訴訴訟請(qǐng)求。

律師分析：

根據(jù)《民法典》第五百零九條第二款之規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。可見(jiàn)，《民法典》中對(duì)合同履行中的附隨義務(wù)的法定性進(jìn)行了明確的規(guī)定，即附隨義務(wù)由誠(chéng)信原則派生而來(lái)，依賴于合同的主給付義務(wù)而存在。附隨義務(wù)為合同相對(duì)方完成交易，可根據(jù)實(shí)際需求而隨時(shí)設(shè)立，貫穿于合同關(guān)系整個(gè)發(fā)展過(guò)程中的任何環(huán)節(jié)，在任何合同關(guān)系中都可發(fā)生。

依據(jù)雙方簽訂的合同，貸款銀行要求配合乙方辦理銀行貸款手續(xù)，就是雙方約定的對(duì)出售人在合同履行中的附隨義務(wù)。在本案中，變更網(wǎng)簽合同的簽署日期系貸款銀行提出的要求，明顯屬于貸款手續(xù)的必要程序之一。既然原出售人為了實(shí)現(xiàn)合同根本目的，即買受人獲得案涉房屋的所有權(quán)，出售人獲得交易房屋的等價(jià)款，出售人應(yīng)當(dāng)遵守上述合同條款的約定，積極落實(shí)合同履行中的附隨義務(wù)、配合買受人完成網(wǎng)簽合同簽署時(shí)間的更新，以滿足貸款銀行的審核要求，進(jìn)而協(xié)助買受人獲得所申請(qǐng)的貸款金額，最終實(shí)現(xiàn)出售人自身的合同目的，即獲得足額的房屋等價(jià)款。換言之，出售人若能配合買受人提出的懇求，恪守誠(chéng)實(shí)信用原則，也是為了實(shí)現(xiàn)出售人自身的合同目的。出售人的合法利益并不會(huì)因此受到任何減損。

然而，出售人斷然拒絕買受人的懇求并不按約定履行附隨義務(wù)的行為，有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則。究其原因，在于出售人的不作為還是基于現(xiàn)階段上海房?jī)r(jià)飛漲的影響，其有意為難買受人，試圖讓買受人終止雙方的合同。值得強(qiáng)調(diào)的是，附隨義務(wù)是具有法定性的義務(wù)。出售人應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合并完成買受人及貸款銀行審批貸款所要求的義務(wù)，促使交易的完成，保障交易安全。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。